Etažno vlasništvo s neodređenim omjerima postoji kada je etažiranje određene nekretnine provedeno, ali su etažni dijelovi upisani u zemljišne knjige bez točne kvadrature i evidentiranih suvlasničkih dijelova, a etažno vlasništvo s određenim omjerima postoji kada su etažni dijelovi upisani u zemljišne knjige s točnom kvadraturom i evidentiranim suvlasničkim dijelovima.
Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima
(Narodne novine 91/96, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15 i 52/25) propisuje ako se nekretnina sastoji od zemljišta sa zgradom, suvlasnik čiji je suvlasnički dio te nekretnine dovoljno velik za to, ovlašten je uz suglasnost ostalih suvlasnika i pod daljnjim pretpostavkama propisanim zakonom uspostaviti i sa svojim suvlasničkim dijelom povezati vlasništvo određenoga posebnoga dijela te nekretnine te se u tom slučaju govori o etažnom vlasništvu.
Etažno vlasništvo – Etažno vlasništvo s neodređenim omjerima
Važno je znati kako se uspostavom vlasništva određenoga posebnoga dijela nekretnine ne dira u suvlasništvo, ali se izvršavanje ovlasti i dužnosti suvlasnika s čijim se suvlasničkim dijelom povezalo etažno vlasništvo, odnosi primarno na taj posebni dio nekretnine, ograničavajući ujedno izvršavanje ovlasti ostalih suvlasnika te nekretnine na tom njezinu posebnom dijelu.
U slučaju da je barem i na samo jednom posebnom dijelu nekretnine uspostavljeno etažno vlasništvo, pravne odnose suvlasnika te nekretnine, kako međusobno tako i prema trećima, uređuju u prvom redu posebni akti doneseni na temelju zakona, poput ugovora suvlasnika, a tek podredno će se primjenjivati opća pravila o suvlasništvu.
Odnos vlasništva i suvlasništva
Sukladno odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima pravo vlasništva je stvarno pravo na određenoj stvari koje ovlašćuje svojeg nositelja da s tom stvari i koristima od nje čini sve što ga je volja te da svakoga drugoga od toga isključi, ako to nije protivno tuđim pravima ni zakonskim ograničenjima. Važno je znati kako vlasnik ima pravo na posjed, uporabu, korištenje i raspolaganje svojom stvari te iz navedenog proizlazi kako je pravo vlasništva stvarno pravo koje svojem nositelju daje najširi opseg ovlaštenja u odnosu na ostale vrste stvarnih prava.
O suvlasništvu određene stvari se radi kada više osoba ima neku stvar u vlasništvu na način da svakoj osobi pripada samo po dio prava vlasništva, a koji je računski određen razmjerom prema cijeloj stvari, dok se dijelovi koji im pripadaju smatraju njihovim suvlasničkim dijelovima. U sumnji će se smatrati da su takvi suvlasnički dijelovi jednaki. Suvlasništvo se uspostavlja i u svim okolnostima kada dvije ili više osoba neku stvar istodobno stječu u vlasništvo, a zakon u tim okolnostima nije predvidio zajedničko vlasništvo.
Idealni dio stvari- Etažno vlasništvo s neodređenim omjerima
Idealni dio stvari je neodvojiv od suvlasničkoga dijela koji ga određuje, a u pravnom se prometu smatra da je idealni dio stvari samostalna stvar i sve što je određeno za stvari vrijedi također i za idealne dijelove, ako nije drugačije posebno propisano zakon. Svaki suvlasnik je vlasnik onoga idealnoga dijela stvari koji odgovara njegovu suvlasničkom dijelu, pa glede njega ima sve ovlasti kakve inače pripadaju vlasniku, ako ih može izvršavati s obzirom na narav idealnoga dijela, odnosno pripadaju mu pravo na posjed, uporabu, korištenje i raspolaganje idealnim dijelom.
Svaki suvlasnik smije sa svojim idealnim dijelom samostalno pravno raspolagati, odnosno pravno raspolagati s svojim suvlasničkim dijelom po pravilima koja vrijede za vlasnikova pravna raspolaganja stvarima ako time ne dira u tuđa prava. U slučaju kada suvlasnik prodaje svoj dio, ostali suvlasnici nemaju pravo prvokupa, osim ako im takvo pravo ne pripada na temelju posebnom pravnog propisa. Sukladno svemu navedenom, svaki suvlasnik može glede svoga idealnoga dijela stavljati svakome, pa i svojim suvlasnicima, sve zahtjeve koji proizlaze iz njegova prava vlasništva.
Zajedničko vlasništvo – Etažno vlasništvo s neodređenim omjerima
Određena stvar nalazi se u zajedničkom vlasništvu kad na nepodijeljenoj stvari postoji vlasništvo dviju ili više osoba, a koji se tada smatraju zajedničarima, a pritom sve osobe u toj stvari imaju udjela, ali veličina njihovih udjela nije određena, bez obzira na to što se može odrediti. Uspostava zajedničkog vlasništva moguća je samo na temelju zakona.
Kada je određena stvar na temelju zakona u zajedničkom vlasništvu dva ili više zajedničara, činjenica da je u zemljišnim knjigama ili bilo gdje drugdje prikazana kao vlasništvo samo nekoga od njih nema utjecaja na njihovo zajedničko vlasništvo, osim u odnosu na treće osobe čije se povjerenje u prometu štiti. U sumnji sudjeluju li osobe u suvlasništvu ili zajedničkom vlasništvu neke stvari, uvijek se smatra kako se radi o suvlasništvu.
Suvlasništvo cijele nekretnine i vlasništvo posebnoga dijela
Važno je znati kako vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine proizlazi i ostaje neodvojivo povezano s odgovarajućim suvlasničkim dijelom, odnosno idealnim dijelom nekretnine na kojem je uspostavljeno, a čije objašnjenje smo dali u ranijim odlomcima ovog članka.
Vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine ovlašćuje onog suvlasnika na čijem je suvlasničkom dijelu uspostavljeno, da kada upravlja tim posebnim dijelom nekretnine umjesto svih suvlasnika izvršava sve vlasničke ovlasti i dužnosti kao da je posebni dio samo u njegovom vlasništvo, a ako nije drukčije određeno, da čini s tim dijelom i koristima koje daje što ga je volja te svakoga drugoga od toga isključi.
Vlasništvo posebnoga dijela može biti uspostavljeno na odgovarajućem suvlasničkom dijelu nekretnine koja se može sastojati od zemljišta sa zgradom ili od prava građenja sa zgradom koje se u pravnom prometu također smatra nekretninom. Kada je uspostavljeno pravo vlasništva glede određenog posebnoga dijela nekretnine tj. na nekom njezinom suvlasničkom dijelu, pravne odnose glede te nekretnine uređuju posebna pravila propisana Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, a tek podredno opća pravila o suvlasništvu.
Drugačija situacija je kad je uspostavljeno etažno vlasništvo s neodređenim omjerima no to ćemo objasniti u nastavku ovog članka.
Etažno vlasništvo s neodređenim omjerima
Kao što smo naveli u uvodu ovog stručnog članka etažno vlasništvo s neodređenim omjerima postoji u slučajevima kada je etažiranje neke nekretnine provedeno, ali su etažni dijelovi upisani u gruntovnicu bez točne površine i evidentiranih suvlasničkih dijelova.
Etažno vlasništvo s neodređenim omjerima je tzv. polovično rješenje jer pod uvjetom da se 50% suvlasnika složi, za olakotnu posljedicu ima da svaki vlasnik pojedinačno može uknjižiti i precizno odrediti kvadraturu svoje nekretninu bez utvrđivanja suvlasničkih udjela u cijeloj zgradi. Ovo, iako jednostavnije rješenje, je kao što smo naveli samo polovično, jer ne predviđa određivanje suvlasništva u zajedničkim dijelovima zgrade, poput podruma, okućnice i tavana, ali je uvedeno kako bi određeni vlasnici mogli obaviti barem dio procesa etažiranja.
Posebni dio nekretnine i njegovi pripadci
Vlasništvo posebnoga dijela može se uspostaviti glede dijela suvlasničke nekretnine koji čini samostalnu uporabnu cjelinu, a koja je prikladna za samostalno izvršavanje suvlasničkih ovlasti, kao što je npr. stan ili druga samostalna prostorija. Kao druge samostalne prostorije mogu biti samostalne poslovne prostorije, samostalne garaže ili jasno omeđena mjesta u zgradi koja su namijenjena ostavljanju motornih vozila.
U odnosu na stan odnosno drugu samostalnu prostoriju, vlasništvo posebnoga dijela nekretnine može se protezati i na sporedne dijelove kao što su otvoreni balkoni, mjesta za ostavljanje najviše do dva motorna vozila po pojedinom stanu ili drugoj samostalnoj prostoriji terase, podrumske ili tavanske prostorije, kućni vrtovi. Kako bi se vlasništvo posebnoga dijela nekretnine moglo protezati i na neki dio koji je sporedan, on treba biti jasno razgraničen od svih ostalih dijelova nekretnine, a također mora biti dostupan s međe nekretnine ili iz njezinih zajedničkih dijelova ili iz onoga stana, odnosno samostalne prostorije čiji bi bio sporedni dio predstavljao.
U pogledu sporednih dijelova stvari na odgovarajući se način primjenjuju pravila koja zakon propisuje za pripatke stvari. Važno je znati kako vlasništvo posebnoga dijela nekretnine ne može postojati na onim dijelovima nekretnine koji služe kao zajednički, ili se njihova namjena protivi isključivoj uporabi koja bi bila u korist određenoga posebnoga dijela nekretnine. U sumnji se uzima da dio služi kao zajednički dio i da se njegova namjena protivi isključivoj uporabi u korist određenoga posebnoga dijela.
Što ako postoji više ovlaštenika glede istog posebnoga dijela?
U slučaju da bi na određenom temelju odgovarajući suvlasnički dio nekretnine zajedno s vlasništvom određenoga posebnoga dijela stekle dvije ili više osoba kao suvlasnici ili zajednički vlasnici, sva će njihova prava i dužnosti u svezi s vlasništvom toga posebnoga dijela nekretnine moći izvršavati samo solidarno, a u odnosu prema trećima i prema ostalim suvlasnicima iste nekretnine smatra se kao da su jedna osoba, kako glede upravljanja cijelom nekretninom, tako i glede svih ostalih prava i obveza.
Način i pravni temelj uspostave vlasništva na posebnim dijelom nekretnine
Vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine biti će uspostavljeno upisom u gruntovnicu kao pravo povezano s određenim suvlasničkim dijelom te nekretnine, a upisuje se u vlasničkom listu na suvlasničkom dijelu onoga suvlasnika za kojega je osnovano vlasništvo posebnoga dijela, uz obavezno navođenje posebnoga dijela nekretnine i svih sporednih dijelova na koje se ono proteže, a na posjedovni se list stavlja natpis: Etažno vlasništvo.
Vlasništvo posebnoga dijela nekretnine uspostaviti se može samo na temelju pisane suglasnosti svih suvlasnika određene nekretnine, koja ne može biti uskraćena drugom suvlasniku koji ima odgovarajući suvlasnički dio, osim ako bi se uspostavljanjem novog vlasništva posebnoga dijela u korist toga suvlasnika ukinula ili ograničila prava koja njemu već otprije pripadaju na temelju njegova prije uspostavljenoga vlasništva posebnoga dijela.
Vlasništvo posebnog dijela nekretnine ne može se uspostaviti dok nadležno tijelo prethodno ne potvrdi da je određeni stan ili druga prostorija u određenoj zgradi i na određenoj zemljišnoj čestici predstavlja samostalnu uporabnu cjelinu. Takva potvrda mora sadržavati popis i opis posebnih dijelova nekretnine te činjenicu da su izgrađeni u skladu s dozvolom dobivenom od nadležnog tijela.
Vlasništvo posebnoga dijela ne može se uspostaviti dok odluka suda o utvrđivanju korisnih vrijednosti toga stana, odnosno druge prostorije te korisnih vrijednosti svih stanova i ostalih prostorija cijele nekretnine ne postane pravomoćna, osim u slučajevima kada Zakon vlasništvu i drugim stvarnim pravima ne određuje da pravomoćnu odluku suda o utvrđivanju korisnih vrijednosti zamjenjuje jednakovažeća isprava suvlasnika.
Troškovi posebnoga dijela
Svaki suvlasnik na čijem je suvlasničkom dijelu uspostavljeno vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine, odnosno etažno vlasništvo održava taj dio u svojem trošku te snosi sve javne obveze i terete koje proizlaze u vezi s vlasništvom toga dijela. U slučaju da dužnik obveze na povremena davanja za komunalne usluge u svezi s uporabom nekog posebnoga dijela nekretnine npr. naknade zbog trošenja električne energije ili plina, nije neka druga osoba, suvlasnik na čijem je suvlasničkom dijelu uspostavljeno vlasništvo toga posebnoga dijela nekretnine duguje spomenute naknade dobavljačima odnosno davateljima usluga.
Izvršavanje ovlasti glede cijele nekretnine
Suvlasnici po općim pravilima o upravljanju suvlasničkom stvari upravljaju cijelom nekretninom na kojoj je na jednom ili više suvlasničkih dijelova osnovano vlasništvo određenoga posebnog dijela te su pritom dužni sudjelovati u upravljanju nekretninom, odrediti osobu koja će obavljati poslove zajedničkoga upravitelja te osnovati zajedničku pričuvu.
U slučaju da odgovarajući suvlasnički dio na kojem je uspostavljeno vlasništvo određenog posebnog dijela nekretnine steknu dvije ili više osoba kao suvlasnici ili zajednički vlasnici, sve zajednički sudjeluju u upravljanju kao da su one sve zajedno jedan suvlasnik te cijele stvari, a pri čemu se na odgovarajući način primjenjuju pravila obveznoga prava o solidarnosti dužnika, odnosno vjerovnika.
Poslovi redovite uprave
Kao poslovi redovite uprave upravljanja cijelom nekretninom smatraju se osobito:
– redovito održavanje zajedničkih dijelova i uređaja određene nekretnine, uključujući i građevne promjene koje su nužne radi održavanja,
– stvaranje zajedničke pričuve za predvidive buduće troškove,
– uzimanje zajmova radi pokrića troškova održavanja koji se ne pokrivaju iz pričuve, a potrebni su za obavljanje poslova urednoga održavanja,
– primjereno osiguranje nekretnine,
– imenovanje i opoziv zajedničkoga upravitelja,
– određivanje i promjene kućnog reda,
– iznajmljivanje i davanje u zakup stanova,
– iznajmljivanje i davanje u zakup zajedničkih dijelova zgrade.
O navedenim poslovima koji se tiču redovitoga upravljanja nad stvari odlučuju suvlasnici većinom glasova, a ta većina glasova računa se po suvlasničkim dijelovima, a ne po broju suvlasnika. U slučaju da se ne može postići većina glasova, a poduzimanje nekoga posla redovite uprave je nužno za održavanje stvari, na zahtjev bilo kojega od suvlasnika odluku će donijeti sud.
Izvanredni poslovi
Za razliku od poslova redovite uprave kako bi se poduzeli poslovi koji premašuju okvir redovitoga upravljanja, osobito ako se radi o promjeni namjene stvari, većim popravcima, dogradnji, nadogradnji, preuređenju, otuđenju cijele stvari, davanju cijele stvari u zakup ili najam na dulje od jedne godine, osnivanju hipoteke na cijeloj stvari, odnosno davanju pokretnine u zalog, osnivanju stvarnih i osobnih služnosti, stvarnog tereta ili prava građenja na cijeloj stvari, potrebna je suglasnost svih suvlasnika.
U slučaju da postoji sumnja, smatra se da posao premašuje okvir redovitoga upravljanja, a u slučaju da se suvlasnici ne mogu usuglasiti, onaj suvlasnik koji je predložio posao koristan za sve, može zahtijevati razvrgnuće suvlasništva, pa makar to inače ne bi mogao.
Upravitelj
Suvlasnici se mogu usuglasiti da će povjeriti upravljanje nad stvari određenoj osobi kao njihovom zajedničkom upravitelju, koji će djelovati kao njihov opunomoćenik. Za upravitelja mogu izabrati jednu ili više osoba između sebe, a mogu upravljanje povjeriti i bilo kojoj drugoj poslovno sposobnoj fizičkoj ili pravnoj osobi po njihovom izboru. Za suvlasnika koji posjeduje suvlasničku stvar ili njezin samostalni dio na temelju određene odluke suvlasnika kojom su međusobno podijelili posjed nad tom stvari i izvršavanje suvlasničkih ovlasti, smatra se da mu je povjerena redovita uprava nad tom stvari.
U slučaju da ima više upravitelja, oni tada odlučuju većinom glasova, a ako suvlasnici nisu odlučili drukčije. Kako je odlučivanje o postavljaju i djelokrugu upravitelja posao izvanredne uprave, u slučaju da se suvlasnici me mogu usuglasiti o izboru, svaki od njih može zahtijevati da umjesto njih o tome odluči sud u izvanparničnom postupku.
Etažno vlasništvo s neodređenim omjerima – Pravni položaj upravitelja
Kako je upravitelj nalogoprimac suvlasnika, glede njegovih prava, dužnosti i prestanka odnosa s njim, ako nije što drugo određeno, primjenjuju se odgovarajuća pravila o nalogu, na sljedeći način:
– upravitelju koji je postavljen na neodređeno vrijeme suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova mogu otkazati da upravlja nad stvari, uz otkazni rok od tri mjeseca, koji počinje teći prvoga dana mjeseca koji slijedi otkazu,
– upravitelju koji je postavljen na vrijeme duže od pet godina, nakon proteka tog roka, suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova mogu otkazati, ne navodeći otkazni razlog,
– u slučaju da za to postoji važan razlog, upravitelja mogu u svako doba smijeniti suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova neke nekretnine,
– u slučaju da upravitelj grubo zanemaruje svoje dužnosti, sud će ga smijeniti na zahtjev bilo kojega od suvlasnika i odrediti drugoga upravitelja; smijenjena osoba ne može nikad više biti postavljena za upravitelja te stvari,
– upravitelj koji je postavljen na neodređeno vrijeme ovlašten je otkazati uz otkazni rok od tri mjeseca, koji počinje teći prvoga dana mjeseca koji slijedi otkazu.
Kad upravitelju prestane mandat odlukom koju su donijeli suvlasnicu koji za nju nisu imali suglasnost svih, ti su suvlasnici dužni poduzeti sve što je potrebno da se do donošenja odluke o daljnjem upravljanju upravlja stvari u skladu s predmnijevanom voljom svih suvlasnika, a za što i odgovaraju ostalim suvlasnicima.
Zaštita suvlasnika – Etažno vlasništvo s neodređenim omjerima
Važno je znati kako svaki od suvlasnika u odnosu na cijelu stvar ima pravo postavljati svojim suvlasnicima one zahtjeve koji proizlaze iz njegova suvlasništva, a također svaki od suvlasnika ima glede cijele stvari pravo postavljati protiv svakoga one zahtjeve koje može stavljati vlasnik stvari, s time da predaju cijele stvari u posjed može od trećega zahtijevati samo prema obveznopravnim pravilima o nedjeljivim obvezama.
Troškovi cijele nekretnine
Troškove koji se odnose održavanje i za poboljšavanje nekretnine snose svi suvlasnici nekretnine razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, ako nije drukčije određeno, a doprinose za zajedničku pričuvu radi pokrića troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine te za potrebe otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova snose svi suvlasnici razmjerno veličini njihovih suvlasničkih dijelova, ako nije drukčije određeno.
Treba Vam odvjetnik ili trebate pravni savjet vezano uz etažiranje i etažno vlasništvo, obratite nam se s povjerenjem.
