Suvlasništvo može nastati pravnim poslom, odlukom tijela vlasti ili na temelju zakona. Suvlasnici nekretnine sve o etažiranju i vlasništvu posebnoga dijela nekretnine mogu pronaći u Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine 91/96, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15 i 52/25), na način kako ćemo objasniti u nastavku članka.
Nekretnina
Prije nego što objasnimo sam pojam suvlasnici nekretnine, orijentirati ćemo se na objašnjenje pojma nekretnina koja može biti predmet prava vlasništva.
Sukladno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, predmet prava vlasništva i drugih stvarnih prava može biti svaka pokretnina ili nekretnina.
Fokus je na nekretnini, stoga pojedinačnu nekretninu čini zemljišna čestica, uključujući i sve što je s njom razmjerno trajno povezano na njezinoj površini ili ispod nje; ali kad je više zemljišnih čestica upisano u zemljišnoj knjizi u isti zemljišnoknjižni uložak, one su pravno sjedinjene u jedno tijelo (zemljišnoknjižno tijelo), koje je kao takvo jedna nekretnina.
Trava, drveće, plodovi i sve uporabljive stvari koje zemlja rađa na svojoj površini dijelovi su te nekretnine sve dok se od zemlje ne odvoje. Što je na površini zemlje, iznad ili ispod nje izgrađeno a namijenjeno je da tamo trajno ostane, ili je u nekretninu ugrađeno, njoj dograđeno, na njoj nadograđeno ili bilo kako drukčije s njom trajno spojeno, dio je te nekretnine sve dok se od nje ne odvoji.
Što nisu dijelovi zemljišta?
No, nisu dijelovi zemljišta one zgrade i drugo što je s njim spojeno samo radi neke prolazne namjene. Dakle, nisu dijelovi zemljišta one zgrade i druge građevine koje su trajno povezane s tim zemljištem ako ih od njega pravno odvaja stvarno pravo koje svojega nositelja ovlašćuje da na tom tuđem zemljištu ima takvu zgradu ili drugu građevinu u svome vlasništvu.
Navedeno na odgovarajući način vrijedi i za zgrade i druge građevine koje od zemljišta ili od općega dobra pravno odvaja na zakonu osnovana koncesija koja svojega nositelja ovlašćuje da na tome ima takvu zgradu ili drugu građevinu u svome vlasništvu.
Strojevi i slični uređaji koji bi inače bili dio neke nekretnine ne smatraju se njezinim dijelom nego samostalnim stvarima ako se s pristankom vlasnika nekretnine zabilježi u zemljišnoj knjizi da su oni vlasništvo druge osobe. Učinak te zabilježbe traje dok ona ne bude izbrisana, s time da taj učinak i bez brisanja prestaje protekom pet godina od upisa, ali tijek toga roka zastaje za vrijeme stečajnoga i ovršnoga postupka. Prava koja postoje u korist neke nekretnine smatraju se pripadnošću te nekretnine.
Suvlasnici nekretnine – Etažno vlasništvo
Sastoji li se nekretnina od zemljišta sa zgradom, suvlasnici nekretnine čiji je suvlasnički dio te nekretnine dovoljno velik za to, ovlašteni su uz suglasnost ostalih suvlasnika uspostaviti i sa svojim suvlasničkim dijelom povezati vlasništvo određenoga posebnoga dijela te nekretnine (etažno vlasništvo).
Uspostavom vlasništva određenoga posebnoga dijela nekretnine ne dira se u suvlasništvo, ali se izvršavanje ovlasti i dužnosti suvlasnika s čijim se suvlasničkim dijelom povezalo etažno vlasništvo usredotočuje u prvom redu na taj posebni dio nekretnine, ograničavajući ujedno izvršavanje ovlasti ostalih suvlasnika nekretnine na tom njezinu posebnom dijelu, prema odredbama zakona.
Suvlasništvo cijele nekretnine i vlasništvo posebnoga dijela
Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima uređuje vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine (etažno vlasništvo) koje proizlazi i ostaje neodvojivo povezano s odgovarajućim suvlasničkim dijelom (idealnim dijelom) nekretnine na kojem je uspostavljeno.
Vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine ovlašćuje suvlasnika na čijem je suvlasničkom dijelu uspostavljeno, da upravljajući tim posebnim dijelom nekretnine umjesto svih suvlasnika izvršava sve vlasničke ovlasti i dužnosti kao da je posebni dio samo njegovo vlasništvo, pa da, ako nije drukčije određeno, čini s tim dijelom i koristima od njega što ga je volja te svakoga drugoga iz toga isključi.
Vlasništvo posebnoga dijela može biti uspostavljeno na odgovarajućem suvlasničkom dijelu nekretnine koja se sastoji od zemljišta sa zgradom ili od prava građenja sa zgradom. Kad je uspostavljeno vlasništvo posebnoga dijela nekretnine na nekom njezinom suvlasničkom dijelu, pravne odnose glede te nekretnine uređuju posebna pravila iz zakona, a posredno opća pravila o suvlasništvu.
Suvlasnici nekretnine – Troškovi cijele nekretnine
U konačnici, potrebno je navesti da troškove za održavanje i za poboljšavanje nekretnine snose svi suvlasnici nekretnine razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, ako nije drukčije određeno. Doprinose za zajedničku pričuvu radi pokrića troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine te za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova snose svi suvlasnici razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, ako nije drukčije određeno.
Suvlasnici mogu odrediti drukčiji ključ raspodjele troškova i doprinosa zajedničkoj pričuvi:
– odlukom većine suvlasničkih dijelova, kad je riječ o troškovima za održavanje onih uređaja nekretnine koji nisu u podjednakom omjeru korisni svim suvlasnicima, kao što su troškovi za dizalo, centralno grijanje i drugo, ako takvu odluku opravdavaju različite mogućnosti pojedinih suvlasnika da te uređaje rabe i nemogućnost utvrđivanja stvarnoga potroška svakoga pojedinoga suvlasnika,
– suglasnom odlukom svih suvlasnika, u pisanom obliku, glede svih ostalih troškova za održavanje i poboljšavanje nekretnine te doprinosa zajedničkoj pričuvi.
Treba Vam odvjetnik za nekretnine ili pravni savjet, obratite nam se s povjerenjem.
