Pojam suvlasništva označava sudjelovanje više osoba u pravu vlasništva iste stvari kod kojeg svakom pojedinom suvlasniku pripada po neki dio prava vlasništva te stvari, računski određen razmjerom prema cijelom pravu vlasništva. Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine 91/96, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15 i 52/25) uređuju se suvlasnički odnosi, te međusobni odnosi suvlasnika dok oni svoje odnose ne urede, na način kako ćemo navesti u nastavku.
Suvlasnički odnosi – Međuvlasnički ugovor
S obzirom da se suvlasnički odnosi u svezi s upravljanjem i korištenjem nekretnine utvrđuju međuvlasničkim ugovorom koji mora biti sklopljen u pisanom obliku, navedeni Zakon propisuje da isti sadrži osobito:
– veličinu suvlasničkih dijelova nekretnine,
– uvjete i način upravljanja nekretninom,
– pobliže podatke o osobi koja će upravljati nekretninom,
– opseg poslova koje će obavljati ta osoba, odgovornost za obavljanje poslova i slično,
– uvjete i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve,
– ime suvlasnika ovlaštenoga za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju, odnosno trećim osobama i granice njegovih ovlasti,
– uvjete i način korištenja zajedničkih prostorija, uključujući i stan namijenjen za nadstojnika zgrade, te uređaja i zemljišta koje pripada određenoj nekretnini.
Nastavno na sadržaj međuvlasničkog ugovora, odluke koje iz istog proizlaze obvezuju sve suvlasnike ako je ugovor sklopila većina suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine. Važno je napomenuti da odredbe međuvlasničkoga ugovora kojim se utvrđuju suvlasnički odnosi imaju učinak i prema suvlasniku koji je to pravo stekao nakon sklapanja istog.
Ugovor u svezi zajedničkih dijelova nekretnine
Ako se u jednoj nekretnini nalaze zajednički dijelovi i uređaji koji koriste i drugim nekretninama (krov, oluci, fasada, kotlovnica), odnosno nadstojnički stan koji pripada i drugim nekretninama, suvlasnici tih nekretnina dužni su sklopiti ugovor o upravljanju i korištenju tih zajedničkih dijelova i uređaja, odnosno nadstojničkoga stana.
Suvlasnički odnosi – Razvrgnuće suvlasničke zajednice
Svaki suvlasnik, bez obzira na veličinu suvlasničkog dijela, u granicama mogućeg i dopuštenog, ima pravo na razvrgnuće suvlasništva. Suvlasnik razvrgnuće može zahtijevati u bilo koje doba, osim kada bi to bilo na štetu ostalih suvlasnika.
Sukladno zakonu, razlikujemo dvije vrste razvrgnuća. Suvlasnik može pravo na razvrgnuće ostvariti:
– sporazumom sa svim suvlasnicima s kojima razvrgava suvlasničku zajednicu (dobrovoljno razvrgnuće) ili,
– putem suda, kada između suvlasnika nema suglasnosti glede načina razvrgnuća (sudsko razvrgnuće).
Dobrovoljno razvrgnuće
S jedne strane, kod dobrovoljnog razvrgnuća suvlasništva, suvlasnici mogu sporazumno odrediti svaki način razvrgnuća osim onog koji nije faktično mogući ili koji zakonom nije dopušten. Pretpostavke za dobrovoljno razvrgnuće su da je ugovor zaključen između svih suvlasnika u pisanom obliku te da su potpisi suvlasnika ovjereni. Jednoglasnost suvlasnika mora postojati i u pogledu odluke da se dioba provede i u pogledu predmeta i načina diobe.
Stoga, suvlasničku zajednicu na nekretninama, suvlasnici mogu dobrovoljno razvrgnuti na sljedeće načine:
(a) geometrijskom diobom kojoj je u osnovi povlačenje geometrijskih crta dijeleći nekretninu na dvije ili više samostalne cjeline,
(b) civilnim razvrgnućem,
(c) razdiobom po ekvivalentu
(d) razvrgnućem isplatom
(e) razvrgnućem uspostavom etažnoga vlasništva u kojem slučaju suvlasnici nekretnine suglasno odlučuju da će svoja suvlasnička prava ograničiti uspostavom etažnog vlasništva bez obzira na to kolika je korisna površina (površina prostorije umanjena za širinu zidova) onoga što će biti predmet svakog od novoosnovanih, takozvanih, etaža.
Sudsko razvrgnuće
S druge strane, kada ne postoji mogućnost sporazumnog uređenja imovinskih odnosa, isti se mogu urediti sudskom odlukom. Postupak se pokreće prijedlogom za razvrgnuće suvlasničke zajednice.
Sud o razvrgnuću odlučuje u izvanparničnom postupku i prvenstveno je vezan strogim zakonskim odredbama, a posredno sporazumom stranaka o načinu razvrgnuća, ako takav postoji, te pravom na razvrgnuće isplatom koje bi imao pojedini suvlasnik na temelju zakona ili pravnog posla. Međutim, ako sud nije vezan za način razvrgnuća, pokretnine će podijeliti fizički, a nekretnine geometrijski.
Važno je napomenuti da se sudsko razvrgnuće može odrediti i provesti i isplatom ako mu isto pripada na temelju zakona ili pravnog posla, ili pak ako učini vjerojatnim da za to postoji osobito opravdan razlog, pa će u tom slučaju sud odrediti da stvar pripadne u cijelosti njemu, dok će tom suvlasniku odrediti rok u kojem mora isplatiti ostale suvlasnike.
Treba Vam odvjetnik ili pravni savjet, obratite nam se s povjerenjem.
