Ugovor o najmu i otkaz ugovora

ugovor o najmu
Obvezno pravo lip 01, 2021

Kada se spominje najam, najčešće se misli na stanove, automobile, neku profesionalnu opremu. Iznajmljujete li ili unajmljujete nekretninu, svakako sklopite ugovor o najmu u pisanom obliku. Tim se ugovorom najmodavac obvezuje predati nekretninu najmoprimcu na uporabu, a ovaj mu se obvezuje za to plaćati najamninu. Ugovorom se određuju i iznos najamnine, druga prava i obveze te otkazni rok.

Ugovor o najmu je dvostranoobvezni ugovor kojim se najmodavac obvezuje predati određenu stvar najmoprimcu na uporabu, a najmoprimac se obvezuje plaćati mu za to određeni iznos novca. Reguliran je Zakonom o obveznim odnosima. (NN 35/05).

 

odvjetnik za sklapanje ugovora

Ugovor o najmu i otkaz ugovora – Značajke Ugovora o najmu

Dakle, predmet najma je uporaba određene stvari. Ugovor o najmu je isto tako konsenzualni ugovor jer nastaje samim dogovorom ugovornih strana, naplatan je, kauzalan i neformalan, osim ako se radi o nekretninama za koje je obvezan pisani oblik ugovora.

Razlika prema Ugovoru o zakupu

kod najma stvar se daju na uporabu, ne na korištenje, a uporaba je uži pojam jer ne obuhvaća i uživanje u smislu ubiranja plodova. Objekt zajma koristi se u komercijalne svrhe, na njemu se može zarađivati, a objekt najma, ne.

Obveze najmoprimca i najmodavca po Ugovoru o najmu

Prilikom sklapanja ugovora o najmu i za najmoprimca i za najmodavca nastaju određene obveze.

Najmodavac ima obvezu najmoprimcu predati stvar i održavati je u podobnom stanju sukladno ugovoru, a ako stvar nije prikladna za ugovorenu uporabu najmoprimac ima pravo raskinuti ugovor o najmu ili tražiti smanjenje iznosa najamnine.

Osim toga, najmodavac je dužan izvršavati nužne popravke na svoj trošak, dok je sitne popravke i troškove redovite uporabe stvari dužan snositi najmoprimac.

Najmodavac ne može bez pristanka najmoprimca izvoditi bilo kakve izmjene koje bi najmoprimca ometale u korištenju  na iznajmljenoj stvari, a u suprotnom najmoprimac ima pravo na sniženje najamnine.

Također, najmodavac odgovara i za pravne nedostatke stvari, a to znači da u slučaju ako, primjerice, na stvari postoji pravo trećeg koje sasvim isključuje pravo najmoprimca na uporabu stvari, ugovor se raskida po samom zakonu, a najmoprimac ima pravo na naknadu štete od najmodavca.

Primjer prava i obveza kod ugovora o najmu stana

Npr. Ukoliko se radi o najmu stana najmodavac je dužan održavati stan koji daje u najam u stanju pogodnom za stanovanje, u skladu s ugovorom o najmu, te je dužan o svom trošku pravodobno izvršiti potrebne popravke.
Također, dužan je naknaditi najmoprimcu troškove popravaka koje je ovaj izvršio, bilo stoga što nisu trpjeli odgađanje ili ih najmodavac, obaviješten o njima, nije izvršio u primjerenom roku.
Najmodavac može otkazati ugovor o najmu bez pridržavanja otkaznog roka ako je najmoprimac dva uzastopna roka zakasnio s plaćanjem najamnine, ali ugovor ostaje na snazi ako najmoprimac plati iznos koji je dužan prije nego što mu je otkaz priopćen.
Najmodavac može otkazati ugovor o najmu bez pisane opomene ako je najmoprimac više od dva puta postupio suprotno ugovoru, odnosno Zakonu o najmu stanova.

Najmoprimac ima pravo uporabe zajedničkih prostorija, dijelova i uređaja zgrade nužnih za korištenje stanom te pravo korištenja zemljišta koje služi zgradi. Dužan je koristiti se stanom tako da ga čuva od oštećenja, te ne smije vršiti preinake u stanu i zajedničkim prostorijama i uređajima u zgradi bez prethodne pisane suglasnosti najmodavca.
Najmoprimac je dužan obavijestiti najmodavca o nužnim popravcima u stanu i na zajedničkim dijelovima zgrade (troškove snosi najmodavac), a za štetu koju prouzroči najmoprimac odgovara po općim propisima. Najamninu je dužan plaćati u rokovima određenim ugovorom.

ugovor o najmu

Ugovor o najmu i otkaz ugovora – Najamnina u Ugovoru o najmu

Najamnina može biti zaštićena. Ne može biti niža od iznosa potrebnog za podmirenje troškova redovitog održavanja stambene zgrade, određenog posebnim propisom.  Zaštićenu najamninu plaćaju korisnici koji su osobe slabijeg imovinskog stanja, hrvatski branitelji..

Svi ostali najmoprimci plaćaju slobodno ugovorenu najamninu.  Slobodno ugovorena najamnina je određena sporazumom stranaka. Ako je ugovor o najmu sklopljen na  neodređeno vrijeme, ne može se mijenjati prije isteka roka od 1 godine. Nakon toga roka, svaka ugovorna strana može u pisanom obliku predložiti izmjenu visine najamnine.

Ako bi nakon toga novopredložena najamnina prelazila najviši dopušteni iznos, najmoprimac ima pravo u roku od 30 dana od dana novopredložene visine najamnine putem suda zatražiti utvrđivanje njezine visine. Do tada plaća predujam najamnine u visini ugovorene najamnine.

Ugovor o najmu – prestanak

Ukoliko najmoprimac postupa protivno ugovoru, najmodavac mu, nakon upućene opomene, ima pravo otkazati ugovor bez pridržavanja ugovorenog otkaznog roka. Nakon prestanka ugovora o najmu, najmoprimac mora vratiti najmodavcu iznajmljenu stvar koja mora biti u stanju u kakvom je bila u vrijeme predaje, ali za istrošenost stvari koja je nastala redovitom uporabom niti za dotrajalost ne odgovara. Najmoprimac može iznajmljenu stvar dati u podnajam, ali samo ako za to ima suglasnost najmodavca.

Tada najmoprimac jamči najmodavcu da će podnajmodavac koristiti stvar koja je predmet ugovora o podnajmu u skladu s ugovorom o najmu.

Kada postoji podnajam, najmodavac može, ako najmoprimac nije podmirio tražbine ugovorene ugovorom o najmu prema najmodavcu, zahtijevati od podnajmoprimca da mu isplati tražbinu koju mu duguje najmoprimac.

Zaključno, najam može prestati istekom vremena na koje je sklopljen ugovor o najmu, otkazom ugovora o najmu i propašću stvari koja je predmet najma.

Ugovor o najmu i otkaz ugovora – Protek vremena

Ugovor o najmu sklopljen na određeno vrijeme ili mu je trajanje određeno zakonom prestaje istekom toga vremena.
Ako nakon proteka ugovorom određenog vremena najmoprimac nastavi rabiti stvar, a najmodavac se tomu ne protivi, smatra se da je trajanje ugovora produljeno na neodređeno vrijeme pod istim uvjetima.

Prešutna obnova ugovora o najmu

Ugovor o najmu nekretnine sklopljen na određeno vrijeme smatra se prešutno obnovljenim na isto vrijeme trajanja ako ni jedna ugovorna strana, najmanje trideset dana prije isteka ugovorenog vremena, ne obavijesti u pisanom obliku drugu stranu da ne namjerava sklopiti ugovor na određeno vrijeme za daljnje razdoblje.
Ako jedna strana želi sklopiti ugovor o najmu za daljnje razdoblje, ali uz određene izmjene njegova sadržaja, dužna je o tome obavijestiti drugu stranu u roku, a ako druga strana ne prihvati ponudu u roku od petnaest dana od primitka obavijesti, smatrat će se da ne želi sklopiti ugovor za daljnje razdoblje.

Otkaz

Ugovor o najmu čije trajanje nije određeno niti se može odrediti iz okolnosti ili mjesnih običaja prestaje otkazom koji svaka strana može dati drugoj poštujući određeni otkazni rok.
Ako duljina otkaznog roka nije određena ugovorom ili zakonom ili mjesnim običajima, ona iznosi osam dana za najam pokretne stvari, a za najam nekretnine trideset dana.
Otkaz ugovora o najmu nekretnine daje se u pisanom obliku.
Ako je iznajmljena stvar u takvu stanju da je njezina uporaba opasna za zdravlje, najmoprimac može otkazati ugovor bez davanja otkaznog roka, iako mu je to stanje u vrijeme sklapanja ugovora bilo poznato.

Smrt i prestanak ugovorne strane

U slučaju smrti najmodavca, odnosno prestanka najmodavca kao pravne osobe, prava i obveze iz ugovora o najmu prelaze na njegova nasljednika, odnosno pravnog slijednika.
Isto vrijedi u slučaju smrti najmoprimca, odnosno prestanka najmoprimca kao pravne osobe.

Ugovor o najmu i otkaz ugovora – Propast stvari

Najam prestaje ako iznajmljena stvar propadne višom silom ili događajem za koji nije odgovorna ni jedna ugovorna strana.
U slučaju djelomične propasti ili oštećenja stvari, najmoprimac može raskinuti ugovor ili zahtijevati sniženje najamnine.

Treba li Vam odvjetnik za naknadu štete, obratite nam se s povjerenjem.

  • Obveze najmoprimca i najmodavca po Ugovoru o najmu
  • Prestanak ugovora o najmu
Odvjetnik - kontaktirajte nas

KONTAKTIRAJTE NAS

Kako bi dogovorili termin sastanka s odvjetnikom radi savjetovanja o Vašoj konkretnoj pravnoj situaciji, molimo da popunite kontakt formu te da uz Vaše kontakt podatke navedete i poželjni termin sastanka odnosno pravnog savjetovanja kod odvjetnika.

Javite nam se