Trpite li smetanje ili uznemiravanje posjeda ili Vam je on u potpunosti oduzet? Iako posjedujete stan na osnovi sklopljenog ugovora o najmu stana, vlasnik Vam svakodnevno dolazi u stan i prijeti da će promijeniti bravu te Vas prisilno izbaciti iz stana? Ovaj članak uputiti će Vas u mogućnost pravne zaštite u slučaju da postoji smetanje i uznemmiravanje posjeda.
Uznemiravanje posjeda – Razlika posjeda i vlasništva
Riječ „posjed“ potječe od latinskog naziva „possessio“ što znači posjedovanje, te od „possidere“ što znači posjedovati. Posjed je pravno relevantna faktična vlast koju neka osoba ima glede određene stvari. Ono nije subjektivno pravo kao pravo vlasništva, već socijalna činjenica da postoji privatna vlast neke osobe nad nekom stvari.
Uznemiravanje posjeda je jedan od čestih problema povezanih pravom posjedovanja ili vlasništva. Naš Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima određuje da je posjed stečen kad stjecatelj uspostavi svoju faktičnu vlast glede stvari, bilo da ju je osnovao jednostranim činom, kad je riječ o izvornom (originarnom) stjecanju posjeda ili dvostranim činom kad mu je prenesena, pa je tada riječ o izvedenom (derivativnom) stjecanju posjeda.
Pod faktičnom vlašću podrazumijeva se faktična mogućnost posjednika da svakodnevno raspolaže sa stvari bez obzira je li on u fizičkom dodiru sa stvari.
Na primjer, nije potrebno da posjednik neprestano bude u stanu kojeg posjeduje već ako se nalazi na nekom drugom mjestu i time bude privremeno spriječen obavljati faktičnu vlast u stanu, ne znači da je time izgubio posjed jer se u svakom trenutku može vratiti u stan i koristiti ga.
S druge pak strane, posjednik ne mora nužno biti vlasnik stana, primjerice, osoba koja je kupila stan je vlasnik stana. Međutim, ako ga je dala drugoj osobi u najam, onda stan nije u njegovom posjedu iako je vlasnik stana, već je u posjedu te druge osobe na temelju sklopljenog ugovora o najmu stana.
Što je pravo vlasništva?
Danas se često u običnom govoru posjed i vlasništvo poistovjećuju, iako među njima postoje razlike. Pravo vlasništva je stvarno pravo na određenoj stvari koje ovlašćuje svoga nositelja da s tom stvari i koristima od nje čini što ga je volja, te da svakog drugog od toga isključi, ako to nije protivno tuđim pravima i zakonskim ograničenjima.
U tom smislu, vlasnik ima pravo da posjeduje, uporabi, koristi i raspolaže svojom stvari. U pravilu će vlasnik ujedno biti i posjednik jer ga njegovo pravo vlasništva ovlašćuje i na posjed stvari. Međutim, kao što netko može biti posjednik stvari a da nije vlasnik te stvari, isto tako i vlasnik može imati pravo vlasništva na stvari a da nema i posjed na toj stvari.
U tom slučaju, ako je vlasnik na temelju ugovora o najmu dao stan u posjed drugoj osobi, on i dalje zadržava pravo vlasništva stana iako je on u posjedu druge osobe.
Uznemiravanje posjeda – Kada se predaje posjed?
Odnos posjeda i vlasništva najbolje se može objasniti na čestom primjeru iz prakse prilikom sklapanja ugovora o kupoprodaji nekretnine.
Osim predmeta i cijene, sastavni dio svakog ugovora o kupoprodaji nekretnine su rok i način predaje posjeda nekretnine novom vlasniku- kupcu. U pravnoj praksi prometa nekretninama, posjed nekretnine se novom vlasniku najčešće predaje pri isplati kupoprodajne cijene u cijelosti, mada mogu ugovoriti i drugačije, odnosno da kupac stupi u posjed nekretnine i prije konačne isplate cijene.
U slučaju da prodavatelj ostaje u posjedu i nakon konačne isplate ugovorene kupovnine, kupcu preostaje zatražiti sudsku zaštitu pokretanjem građanske parnice tužbom za iseljenje. Podnošenje tužbe bi se moglo izbjeći jedino da kupoprodajni ugovor ima snagu ovršne isprave, pa bi se u tom slučaju išlo izravno na ovršni postupak radi ispražnjenja nekretnine te predaje posjeda.
Na temelju sklopljenog ugovora o kupoprodaji nekretnine, te isplaćene kupoprodajne cijene u cijelosti, kupac se u zemljišne knjige upisuje kao vlasnik stana čime stječe pravo vlasništva na nekretnini.
No, da bi se objasnio način na koji posjednik može pravno zaštitit svoj posjed u slučaju smetanja, potrebno je najprije navesti na koji način posjednik sječe posjed, te kakav posjed uživa pravnu zaštitu.
Stjecanje posjeda
Prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima(Narodne novine 91/96, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15 i 52/25), posjed je stečen kada stjecatelj uspostavi svoju faktičnu vlast glede stvari, bilo da ju je osnovao jednostranim činom (izvorno stjecanje posjeda) ili da mu je prenesena (izvedeno stjecanje posjeda).
Posjed je izvorno stečen ako je stjecatelj fizički uzeo stvar koja do tad nije bila ni u čijem posjedu u svoj neposredan posjed, primjerice ako je krivolovac uhvatio životinju u zamku i uzeo je u svoje ruke. Međutim, nije dozvoljeno uspostavljanje faktične vlasti na stvari tako da bi se ta vlast oduzela od dotadašnjeg posjednika, osim ako bi se radilo o izvedenom stjecanju gdje bi novi posjednik stekao posjed voljom dotadašnjeg posjednika.
U tom slučaju, stjecatelj bi stekao posjed stvari kad bi mu dotadašnji posjednik očitovao svoju volju sklopljenim ugovorom da će mu predati stvar te bi mu tada doista stvar fizički predao.
Posjed mora biti zakonit, istinit i pošten
Osim navedenih načina stjecanja, da bi posjednik stekao posjed, posjed mora biti zakonit, istinit i pošten. Posjed koji ima sve tri kvalitete naziva se kvalificirani posjed.
Posjed je zakonit ako se zasniva na valjanoj pravnoj osnovi ili pravnom temelju, primjerice ugovorima kod kojih se predaje stvar daje drugome na korištenje, uporabu i slično.
Posjed je istinit ako ga je stjecatelj stekao na dopušten i pravilan način (izvornim ili izvedenim stjecanjem). Ako bi posjednik stekao posjed protiv volje dotadašnjeg posjednika služeći se fizičkom ili psihičkom silom, prijevarom ili zlouporabom povjerenja, posjed bi bio neistinit te u tom slučaju dotadašnji posjednik ima pravo na zaštitu posjeda.
Posjed je pošten ako posjednik kada ga je stekao nije znao niti je s obzirom na okolnosti imao dovoljno razloga posumnjati da mu ne pripada pravo na posjed.
Primjerice ako je stekao posjed na osnovi valjano sklopljenog ugovora nije imao razloga posumnjati u valjanost te pravne osnove koja mu osigurava pravo na posjed.
Međutim, poštenje prestaje kada sazna da mu pravo na posjed ne pripada, odnosno kada sazna da je ugovor o zakupu na temelju kojeg mu je predana stvar u posjed ništetan.
Bez obzira na to kakav je posjed, prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, nikome nije dopušteno samovlasno smetati posjed te u tom slučaju posjednik ima pravo na zaštitu.
Smetanje posjeda – onemogućavanjem uživanja i oduzimanjem
Prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine 91/96, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15 i 52/25), smetanje posjeda smatra se svako onemogućavanje posjednika u izvršavanju faktične vlasti na stvari ili oduzimanje posjeda u cijelosti.
Oduzimanjem posjeda dotadašnjem posjedniku potpuno prestaje faktična vlast, a uspostavlja se nova faktična vlast onog koji je poduzeo čin smetanja, primjerice ako za vrijeme trajanja ugovora o najmu, vlasnik stana samovoljno promijeni bravu, posjednik više ne bi mogao ući u stan i izvršavati vlast na posjedu.
Bilo u slučaju oduzimanja ili uznemiravanja u posjedovanju, posjednik ima pravo na zaštitu posjeda koju može ostvariti na dva načina, putem suda u posebnom postupku zbog smetanja posjeda ili putem samopomoći.
Osnovni razlog pravne zaštite posjeda nalazi se u zaštiti od samovlasti, odnosno da bi se spriječilo nasilje s ciljem održavanja javnog reda, te da bi se održala stabilnost i kontinuitet odnosa u kojima ljudi žive.
Uznemiravanje posjeda – Sudska zaštita posjeda
Prema Zakonu o parničnom postupku, dopušteno je da posjednik zbog samovlasnog smetanja posjeda podnese sudu tužbu zbog smetanja posjeda.
Navedenu tužbu mora podnijeti u subjektivnom roku od trideset dana od dana kada je saznao za smetanje i osobu koja izvršava smetanje njegova posjeda, a najkasnije u objektivnom roku od godine dana od kada je smetanje nastalo.
Navedenom tužbom će zahtijevati da se utvrdi čin smetanja tužiteljevog posjeda, da se tuženom naredi uspostava ranijeg posjedovnog stanja i da se zabrani takvo ili slično smetanje ubuduće. Sud pruža ovu zaštitu u posebnom, hitnom postupku prema posljednjem stanju posjeda i nastalom smetanju, bez obzira na pravo na posjed, pravni temelj posjeda, poštenje posjeda i bez obzira na to koliko bi smetanje posjeda bilo u kakvom društvenom, javnom ili sličnom interesu.
Rješenje kojim se utvrđuje smetanje posjeda
Da bi donio rješenje o smetanju posjeda, sud mora raspraviti i dokazati činjenice o posljednjem stanju posjeda i je li posjed bio samovlasno smeten. Isključeno je da raspravlja o pitanjima kome pripada pravo na posjed, o pravnoj osnovi i o poštenju posjednika ili o zahtjevima za naknadu štete.
Iznimno, sud može raspravljati o prigovoru tuženika da mu je tužitelj oduzeo posjed silom, potajno ili prijevarom samo ako, od dana kada je tuženik saznao da mu je tužitelj oduzeo posjed pa do dana kada je vratio posjed, nije proteklo više od trideset dana.
Tijekom postupka, sud može po službenoj dužnosti i bez saslušanja protivne strane odrediti privremene mjere radi otklanjanja hitne opasnosti protupravnog oštećenja ili sprečavanja nasilja ili otklanjanja nenadoknadive štete.
Usvajanjem tužbenog zahtjeva i donošenjem rješenja, sud utvrđuje da je tuženik počinio smetanje tužiteljevog posjeda, te će tuženiku narediti da uspostavi prijašnje posjedovno stanje u dobrovoljnom roku.
Protekom roka, ako tuženik nije izvršio navedenu radnju, tužitelj ima pravo zahtijevati ovrhu rješenja u roku od 30 dana.
Samopomoć i smetanje posjeda
Drugi vid zaštite posjeda je dopuštena samopomoć.
Samopomoć je prirodna reakcija osobe čije je pravo napadnuto da ga brani ili ako ga je već izgubila da ga pokušava vratiti. Pravo na zaštitu posjeda posjednik nastoji ostvariti uporabom vlastite snage ili drugim privatnim sredstvima, bez posredovanja javne vlasti.
Smatra se da nije samovlasno smetanje posjeda ako je čin oduzimanja ili uznemiravanja posjeda dopušten zakonom, odlukom suda ili drugog tijela donesenom na temelju zakona koji dopušta zahvat u tuđi posjed.
Uznemiravanje posjeda – Vrste samopomoći radi zaštite posjeda od smetanja
Vrste samopomoći koje može poduzeti posjednik su defenzivna, kojom brani postojeći posjed i ofenzivna, kojom ponovno uspostavlja vlast nad oduzetim posjedom. Prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, samopomoć je dopuštena ako se kumulativno ispune tri pretpostavke.
Prva je da takva vrsta obrane mora biti nužna jer bi sudska pomoć stigla prekasno (okolnosti ne omogućuju da posjednik traži sudsku zaštitu).
Prema drugoj pretpostavci, opasnost mora biti neposredna jer je čin smetanja u tijeku ili je već dovršen.
I prema trećoj, da bi zaštitio posjed posjednik ne smije primijeniti silu veće jakosti nego li je primjerena okolnostima jer bi inače odgovarao za počinjenu štetu.
Trajanje prava na zaštitu putem samopomoći ograničeno je subjektivnim rokom od 30 dana od kad je posjednik saznao za smetanje i tko je posjed smetao, te objektivnim rokom od jedne godine od smetanja, bez obzira je li i kad je posjednik saznao za smetanje.
Loše strane samopomoći su da nije dovoljno učinkovita jer zakazuje protiv jačega, te da ugrožava javni red i mir jer je tanka granica između dopuštene samopomoći i kaznenog djela samovlasti.
Zaključno, ako se posjednik poslužio pravom na samopomoć, on više nema pravo na sudsku zaštitu posjeda. Cilj zaštite posjeda je da se uspostavi stanje posjeda kakvo je bilo prije smetanja, pa u situaciji kad je posjednik vlastitom snagom uspostavio prijašnje stanje posjeda i zadržao vlast na stvari, zaštita putem suda podnošenjem tužbe ne bi bila potrebna.
Treba Vam je odvjetnik ili pravni savjet, obratite nam se s povjerenjem.
