Odvjetnik za nekretnine savjetuje Vas u nizu područja koja su povezana s nekretninama.
Da li trebate pravnu pomoć odnosno angažman odvjetnik za nekretnine u slučaju kada se upuštate u poslovanje nekretninama? Kupujete zemljište ili kuću, potreban Vam je sastav ugovora o najmu ili zakupu, potrebno Vam je „srediti“ zemljišnoknjižno stanje, provesti pojedinačni ispravni postupak, pružiti pomoć pri etažiranju nekretnina, savjetovati Vas o poreznim pitanjima vezanih za porez na promet nekretnina, dati Vam savjet glede kupnje nekretnine putem elektroničke javne dražbe Financijske agencije? . Za sva ova, ali i brojna druga pitanja stojimo za Vas na raspolaganju, a sve u slučaju da u ovome članku ne nađete odgovore na pitanja koje tražite.
Za početak je potrebno definirati neke osnovne pojmove s kojima ćete se susresti u poslovanju s nekretninama ili ukoliko si postavljate neko od gore navedenih pitanja ili pak ukoliko ste se susreli s nekim od gore navedenih problema.
U svim pravnim sustavima kontinentalno-europskog pravnog kruga, pa tako i u Republici Hrvatskoj, vrste stvarnih prava svrstane su prema sadržaju privatne pravne vlasti koju ona daju svojim nositeljima; te stoga možemo razlikovati:
pravo vlasništva – daje svojem nositelju načelno potpunu (integralnu) privatnu pravnu vlast na stvari
ograničena stvarna prava („druga stvarna prava“) – daju samo ograničenu (parcijalnu, djelomičnu) privatnu pravnu vlast;
Ograničena se stvarna prava dijele, prema svom bitnom sadržaju, na:
– stvarna prava koja ovlašćuju na uporabu ili korištenje stvari služnosti, pravo građenja, pravo iz stvarnog tereta
– stvarna prava koja ovlašćuju na osiguranje i namirenje iz neke određene stvari- založno pravo
Pravo vlasništva je stvarno pravo koje svojem nositelju (vlasniku) daje najpotpuniju, za svakog mjerodavnu privatnu pravnu vlast na/glede stvari što je pravni poredak dozvoljava i jamči, a naš Zakon o vlasništvu definira pravo vlasništva na sljedeći način: „Pravo vlasništva je stvarno pravo na određenoj stvari koje ovlašćuje svoga nositelja da s tom stvari i koristima od nje čini što ga je volja te da svakoga drugoga od toga isključi, ako to nije protivno tuđim pravima ni zakonskim ograničenjima.“
To znači da, u tim granicama vlasnik ima, među ostalim, pravo posjedovanja, uporabe, korištenja i raspolaganja svojom stvari, dakle može činiti sa svojom stvari što god želi, a to se naziva pozitivnom stranom vlasništva. S druge je pak strane, vlasnik ovlašten svakog drugog isključiti od samovoljnih zahvata u stvar što se u pravu naziva negativnom stranom vlasništva, tzv. isključivost.
Svaki je vlasnik, iako načelno slobodan u izvršavanju prava vlasništva, ograničen u određenoj mjeri djelovanjem tuđih prava, zakonskih ograničenja ili određenih ograničenja koja je eventualno sam vlasnik uspostavio.
Da bi stekli pravo vlasništva nekretnine moraju se ispuniti određeni uvjeti, odnosno opće, a u nekim slučajevima i posebne pretpostavke koje zakon propisuje obzirom na vrstu pravnog temelja stjecanja.
1) opće pretpostavke stjecanja prava vlasništva nekretnine:
– sposobnost nekretnine da se na njoj stekne pravo vlasništva
– sposobnost stjecatelja da stekne pravo vlasništva na toj nekretnini
– valjani pravni temelj
Vlasništvo se može steći na temelju:
– pravnog posla
– odluke suda ili druge nadležne vlasti
– nasljeđivanja
– Zakona
Za prijelaz vlasništva nekretnine na stjecatelja je potrebno postojanje valjanog vlasnikovog pravnog posla kojemu je cilj prijenos prava vlasništva određene nekretnine na drugu osobu, stjecatelja nekretnine.
Vrlo je važno napomenuti, da bi se temeljem pravnog posla moglo prenijeti pravo vlasništva nekretnine na stjecatelja, potreban je upis stjecateljeva vlasništva u zemljišne knjige, a za to je potrebno da isprava u koju je oblikovan pravni posao ima onakav sadržaj i oblik kakav se po pravilima zemljišno-knjižnog prava traži, a sve kako bi sud dopustio provođenje upisa, a takva se isprava naziva tabularna isprava.
Stoga je vrlo važno angažirati punomoćnika kako bi Vam pomogao provesti Vas kroz sve nabrojane korake koji u konačnosti završavaju upisom u zemljišne knjige; jer tek ste upisom u zemljišne knjige stekli vlasništvo nekretnine!
Kao što je već ranije rečeno, redoviti način stjecanja vlasništva nekretnine temeljem vlasnikovog pravnog posla je upis stjecateljevog vlasništva u zemljišne knjige. Zakon o vlasništvu predviđa dvije vrste upisa, a to su uknjižba i predbilježba.
Da bi sud dopustio upis stjecateljevog prava vlasništva svojim rješenjem o upisu, moraju biti ispunjena dva uvjeta:
1) UVJET: da se taj upis ima provesti protiv knjižnog prednika (ili da izvanknjižni vlasnik nekretnine omogući upis stjecateljevog vlasništva protiv osobe koja je neistinito upisana u z.k. kao da je ona vlasnik)
2) UVJET: da postoji odgovarajuća tabularna isprava – ako su, uz sve opće, zadovoljene i sve posebne pretpostavke za uknjižbu, provest će se uknjižba, a ako nisu, stjecanje prava vlasništva će se samo predbilježiti.
Uknjižbu prava vlasništva će za Vas izvršiti odvjetnik za nekretnine putem Zajedničkog informacijskog sustava zemljišnih knjiga i katastra ( u daljnjem tekstu ZIS), dakle elektroničkim putem, što znači da više ne morate nositi hrpu dokumentacije na sud, kupovati biljege, stajati u redovima i trošiti svoje dragocjeno vrijeme, već nam se obratiti s povjerenjem da sve navedeno obavimo umjesto Vas.
Iznimno, ako nekretnina koju se stječe nije upisana u zemljišne knjige, zakon predviđa da se umjesto upisa predaje u sud isprava podobna za upisivanje prava (tabularna isprava), što ima i funkciju i djelovanje upisa u z.k.
– nekretnina nije upisana u z.k. jedino kad u nju nije upisano zemljište – kako samo rijetka zemljišta nisu upisana u z.k., samo iznimno ima mjesta tome da se pravo vlasništva stječe polaganjem tabularne isprave u sud
Opće pravilo o stjecanju prava vlasništva neupisane nekretnine postavio je Zakon o vlasništvu na sljedeći način:
– na nekretninama koje nisu upisane u zemljišne knjige vlasništvo se stječe polaganjem u sud ovjerovljene isprave sposobne za uknjižbu prava u zemljišnu knjigu, kojom dotadašnji vlasnik dopušta uknjižbu tuđega vlasništva, na što se na odgovarajući način primjenjuju pravila o stjecanju uknjižbom
– ako nisu ispunjene sve pretpostavke z.k. prava za uknjižbu, na nekretninama koje nisu upisane u zemljišne knjige stječe se vlasništvo polaganjem u sud ovjerovljene isprave sposobne za predbilježbu, na što se na odgovarajući način primjenjuju pravila o stjecanju predbilježbom
Jedan od ključnih rezultata zajedničkog djelovanja i suradnje Državne geodetske uprave (DGU) i Ministarstva pravosuđa (MP) je Zajednički informacijski sustav zemljišnih knjiga i katastra (ZIS), koji je svojim korisnicima omogućio brojne pogodnosti, osobito važna je mogućnost pristupa podatcima zemljišne knjige i katastra, preuzimanje kopije katastarskog plana, prijepis/izvod iz posjedovnog lista, zemljišnoknjižni izvadak i izvadak iz Baze zemljišnih podataka, podnošenje prijedloga za upis, i brojne druge mogućnosti, i to sve iz udobnosti ureda, bez odlaska u katastarski ured ili zemljišno knjižni odjel.
Nakon što podnesete prijedlog za upis knjižnog prava, nadležni zemljišnoknjižni sud odlučuje o podnesenom prijedlogu za upis i to u pravilu bez rasprave i saslušanja stranaka, osim kad je zakonom nešto drugo određeno.
Za odlučivanje o prijedlogu za upis mjerodavno je stanje u času kad je taj prijedlog stigao zemljišno-knjižnom sudu, odnosno sud će pregledati primljeni prijedlog za upis i sve priloge te donijeti odluku, konkretno rješenje, kojim će dopustiti upis ili će isti odbiti uz navođenje razloga za odbijanje.
Protiv rješenja u zemljišnoknjižnom postupku strankama su dopušteni prigovor i žalba.
Ako je rješenje kojim se odbija upis donio ovlašteni zemljišnoknjižni referent ili sudski savjetnik, tada će o podnesenom prigovoru odlučivati zemljišnoknjižni sudac koji ako ocijeni da je prigovor utemeljen donijeti rješenje sukladno članku 145. Zakona o zemljišnim knjigama.
Ako pak sudac ocijeni da prigovor nije osnovan, odbit će rješenjem prigovor i potvrditi rješenje doneseno u redovitom zemljišnoknjižnom postupku te upisati zabilježbu odbijenog prigovora, a protiv takvog rješenja stranka ima mogućnost podnošenja još jednog lijeka-žalbe.
O podnesenoj će žalbi odlučivati sud drugog stupnja, a ako je žalba nepravodobno podnesena odbacit će ju odmah sud prvog stupnja.
Ako sud ocijeni da je podnesena žalba osnovana donijet će rješenje sukladno članku 149. Zakona o zemljišnim knjigama, a ako pak ocijeni da žalba nije osnovana, žalbeni će sud odbiti žalbu, potvrditi rješenje suca i naložiti brisanje zabilježbe žalbe, ili zabilježbe odbijenog ili odbačenog prijedloga.
Odvjetnik za nekretnine savjetuje Vas u nizu područja koja su povezana s nekretninama. Tako će za vas izvršiti uvid u zemljišne knjige, štititi će vaše pravo vlasništva podnošenjem vlasničke tužbe za povrat stvari-reivindikacija, podnijet će za vas publicijansku tužbu ili negatorijski zahjev, riješit će vaše nerazriješene susjedske odnose, upoznat će vas s vašim pravom na razvrgnuće suvlasništva, kao i na mogućnost diobe zajedničkog vlasništva, objasnit će vam kakve su to stvarne, a kakve osobne služnosti, kako možete osnovati stvarni teret, upoznat će vas sa sadržajem prava građenja, potom će vas upoznati sa pojmom založnog prava i drugim sredstvima stvarnopravnog osiguranja tražbina; nadalje u slučaju potrebe za vas će sastaviti razne ugovore vezane za nekretnine, primjerice ugovor o zakupu ili najmu…
Za svako pitanje će naći odgovarajući odgovor i pokušati za vas ishoditi najpovoljnije rješenje u datim okolnostima.
Financijska agencija razvila je sustav e-dražbe koji omogućava sudjelovanje u elektroničkoj javnoj dražbi na kojoj se prodaju nekretnine (ali i pokretnine) u ovršnom, stečajnom i postupku osiguranja.
Temeljem odgovarajućeg certifikata FINE i pristupnice za korištenje servisa e-dražba odvjetnik za nekretnine može temeljem izdane punomoći sudjelovati u dražbi u Vaše ime i za Vaš račun. Vi samo morate odvjetniku za nekretnine izdati punomoć iz koje proizlazi ovlaštenje na zastupanje opunomoćitelja u servisu e-dražba.
Na stranicama Financije agencije potrebno je preuzeti Izjavu kojom potvrđujete da temeljem odvjetničke punomoći opunomoćujete odvjetnika da u ime i za račun opunomoćitelja koristi Servis e-Dražba.
S obzirom na složenost pristupa i korištenja servisa e-Dražba – link stavti na e dražba serivs odvjetnik za nekretnine za Vas vodi brigu o svim potencijalnim preprekama koje vam se mogu naći na putu ukoliko želite izvršiti kupnju nekretnine na navedeni način; pribavlja za Vas procjembeni elaborat o vrijednosti predmetne nekretnine, dogovara za vas mogućnost razgledavanja nekretnine, vodi računa o pravodobnoj uplati jamčevine, vodi računa o početku i završetku javne dražbe, za vas ostvaruje povrat uplaćene jamčevine ako na dražbi niste dali najbolju ponudu, nakon uspješne kupnje vodi računa o pravodobnoj uplati kupovnine, ali vodi računa i o nizu drugih potencijalnih problema koji se mogu javiti.
S obzirom na gore opisanih niz problema koji se mogu javiti vezanih za nekretnine, odvjetnik za nekretnineVam može pomoći na razne načine, ponekad samo pravnim savjetom, ali i poduzimanjem niza radnji pred sudom, tijelima državne uprave, a nerijetko i pred inozemnim tijelima.
Stoga, kako se ne bi upuštali u rješavanje pitanja koja su vam potpuno nepoznata, ili se bojite konačnog ishoda situacije, bojite se gubitka ili nemogućnosti ostvarenja svojih prava, obratite nam se s povjerenjem.
Svakom ćemo vašem problemu pristupiti s povećanom pažnjom i u konačnosti ćemo ishoditi za Vas najpovoljnije rješenje nastale situacije.
Trebate li odvjetnika za nekretnine, obratite nam se s povjerenjem.
Kako bi dogovorili termin sastanka s odvjetnikom radi savjetovanja o Vašoj konkretnoj pravnoj situaciji, molimo da popunite kontakt formu te da uz Vaše kontakt podatke navedete i poželjni termin sastanka odnosno pravnog savjetovanja kod odvjetnika.
