Zakon o porezu na promet nekretnina

Kupujete nekretninu ili ste je naslijedili i željeli biste znati nešto o porezu na promet nekretnina. U nastavku će biti detaljno pojašnjeno kako se primjenjuje Zakon o porezu na promet nekretnina u slučaju kada se utvrđuje porez na nekretnine, te stoga  možete pronaći i odgovore na neka od svojih pitanja.

Što regulira Zakon o porezu na promet nekretnina?

Zakon o porezu na promet nekretnina (NN 115/16, 106/18) regulira plaćanje i obračunavanje poreza na promet nekretnina. U smislu Zakona o porezu na promet, nekretnine su zemljišta i građevine. Zemljištima se smatraju poljoprivredna, građevinska i druga zemljišta. Građevinama se smatraju stambene, poslovne i sve druge zgrade, te njihovi dijelovi.

Prihod od poreza na promet nekretnina pripada jedinici lokalne samouprave na području koje se nekretnina nalazi, dok su domaće i strane fizičke ili pravne osobe izjednačene glede plaćanja poreza na promet nekretnina ako međunarodnim ugovorom nije drukčije određeno. Predmet oporezivanja je promet nekretnina, a obveznik poreza na promet nekretnina je stjecatelj nekretnine. Porez na promet nekretnina plaća se po stopi od 3%.

Što se smatra stjecanjem nekretnina?

Sukladno Zakonu, promet nekretnina je svako stjecanje vlasništva nekretnine u Republici Hrvatskoj, a stjecanjem nekretnine smatra se kupoprodaja, zamjena, nasljeđivanje, darovanje, unošenje i izuzimanje nekretnina iz trgovačkog društva, stjecanje dosjelošću, stjecanje nekretnina u postupku likvidacije ili stečaja, stjecanje na temelju odluka suda ili drugog tijela, stjecanje temeljem zakona te ostali načini stjecanja nekretnina od drugih osoba. Isprava o stjecanju nekretnine je svaka isprava, javnobilježnički akt ili odluka nadležnog tijela kojom dolazi do stjecanja ili promjene vlasništva nekretnine u Republici Hrvatskoj.

U Republici Hrvatskoj javni su bilježnici u obvezi kopiju kupoprodajnog ugovora dostaviti Poreznoj upravi Republike Hrvatske, a koja će za one nekretnine nad kojima nije obračunati porez na dodanu vrijednost kupcima poslati rješenje o obvezi plaćanja poreza na promet nekretnina. U slučaju da isprave o prijenosu vlasništva nad nekretninom nisu ovjerene u javnog bilježnika tada je obveza kupca da prijavi obvezu plaćanja poreza na promet nekretnina u Republici Hrvatskoj u roku od 30 dana za one nekretnine nad kojima nije obračunat porez na dodanu vrijednost prilikom prodaje.

Zakon o porezu na promet nekretnina – porezna osnovica

Zakon propisuje da je osnovica poreza na promet nekretnina tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze. Ministarstvo financija, Porezna uprava utvrđuje osnovicu poreza na promet nekretnina kao tržišnu vrijednost nekretnine, u pravilu, iz isprave o stjecanju ako je ukupan iznos naknade koju daje ili isplaćuje stjecatelj približno jednak cijenama koje se postižu ili se mogu postići na tržištu. Ukupnim iznosom naknade smatra se sve ono što stjecatelj ili druga osoba za stjecatelja da ili plati za stjecanje nekretnine, kao što je isplata u novcu, ustupljene druge nekretnine, stvari ili prava, preuzeti dugovi bivšeg vlasnika i drugo.

Tko ne plaća porez na nekretnine?

Porez na promet nekretnina ne plaćaju:

(1) Republika Hrvatska, jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave, tijela državne vlasti, ustanove čiji je jedini osnivač Republika Hrvatska ili jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave, zaklade i fundacije, sve pravne osobe čiji je jedini osnivač Republika Hrvatska, Crveni križ i neprofitne pravne osobe registrirane za pružanje humanitarne pomoći sukladno posebnom propisu,

(2) diplomatska ili konzularna predstavništva strane države pod uvjetom uzajamnosti i međunarodne organizacije za koje je međunarodnim ugovorom dogovoreno oslobođenje od plaćanja poreza na promet nekretnina,

(3) osobe koje stječu nekretnine u postupku vraćanja oduzete imovine i komasacije nekretnina,

(4) prognanici i izbjeglice koji stječu nekretnine zamjenom svojih nekretnina u inozemstvu,

(5) građani koji kupuju stambenu zgradu ili stan (uključujući i zemljište) na kojem su imali stanarsko pravo ili uz suglasnost nositelja stanarskog prava prema propisima kojima se uređuje prodaja stanova na kojima postoji stanarsko pravo. Isto vrijedi i za zaštićene najmoprimce koji kupuju stambenu zgradu ili stan u kojem stanuju na temelju ugovora o najmu,

(6) osobe koje stječu nekretnine u skladu s propisima kojima se uređuje pretvorba društvenog vlasništva u druge oblike vlasništva,

(7) te ostale osobe iz članka 13. Zakona.

Ostale situacije kada se ne plaća porez na promet nekretnina

Ne plaća se porez ni kada se nekretnine unose u kapital trgovačkog društva, čak ni u trenutku spajanja i pripajanja te u postupku podjela trgovačkog društva u više trgovačkih društava.  Također, porez na promet nekretnina pri nasljeđivanju, darovanju i drugom stjecanju nekretnina bez naknade ne plaćaju:

(1) bračni drug, potomci i preci koji čine uspravnu liniju te posvojenici i posvojitelji koji su u tom odnosu s umrlim ili darovateljem,

(2) pravne i fizičke osobe kojima Republika Hrvatska ili jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave daruje, odnosno daje nekretnine bez naknade radi odštete ili iz drugih razloga u svezi s Domovinskim ratom,

(3) bivši bračni drugovi kada uređuju svoje imovinske odnose.

Zakon o porezu na promet nekretnina – porezna obveza

Prema Zakonu porezna obveza nastaje:

– u trenutku sklapanja ugovora ili drugoga pravnog posla kojim se stječe nekretnina,

– ako se stječe nekretnina na temelju odluke suda ili drugog tijela, porezna obveza nastaje u trenutku pravomoćnosti te odluke,

– ako se odlukom suda utvrđuje pravo vlasništva na nekretnini dosjelošću, porezna obveza nastaje u trenutku pravomoćnosti te odluke,

– ako se vlasništvo na nekretnini stječe na temelju zakona, porezna obveza nastaje u trenutku pravomoćnosti odluke suda o odobrenju upisa,

– stranoj fizičkoj ili pravnoj osobi kojoj je za stjecanje nekretnine na području Republike Hrvatske potrebna suglasnost ministra nadležnog za poslove pravosuđa porezna obveza nastaje u trenutku dobivanja te suglasnosti,

– ako se stječe nekretnina na temelju ugovora o dosmrtnom uzdržavanju, porezna obveza nastaje u trenutku sklapanja tog ugovora,

ako se stječe nekretnina na temelju ugovora o doživotnom uzdržavanju, porezna obveza nastaje u trenutku smrti primatelja uzdržavanja, uz primjenu olakšice.

Zakon o porezu na promet nekretnina – prijava prometa nekretnina

Javni bilježnik po ovjeri potpisa na ispravama o prodaji ili drugom načinu otuđenja nekretnine ili po sastavljanju javnobilježničkog akta, a najkasnije u roku od 30 dana, obvezan je jedan primjerak isprave, kao i svake druge isprave na osnovi koje dolazi do prometa nekretnine (ugovor o ortaštvu, ugovor o osnivanju prava građenja i sl.), uz podatak o osobnom identifikacijskom broju sudionika postupka, dostaviti ispostavi Porezne uprave na području koje se nekretnina nalazi, elektroničkim putem.

Sudovi i druga javnopravna tijela obvezni su ispostavi Porezne uprave na području na kojem se nalazi nekretnina dostavljati svoje odluke uz podatak o osobnom identifikacijskom broju sudionika postupka kojima se stječe ili mijenja vlasništvo nekretnina u zemljišnim knjigama, odnosno u službenim evidencijama u roku od 15 dana nakon isteka mjeseca u kojem je odluka postala pravomoćna, prema propisima o obveznom osobnom dostavljanju pismena. Dostavom isprava i odluka smatra se da je izvršena prijava prometa nekretnina.

Zakon o porezu na promet nekretnina – evidencija prometa nekretnina

Podaci iskazani u ispravi o stjecanju nekretnina evidentiraju se u Evidenciju prometa nekretnina u roku od 30 dana od dana zaprimanja. Vlasnik podataka iz Evidencije prometa nekretnina je Ministarstvo financija, Porezna uprava. Uspostavu i održavanje Evidencije prometa nekretnina, kao i način korištenja podataka regulirat će pravilnikom ministar financija.

Podaci iz Evidencije prometa nekretnina izdaju se na zahtjev tijela državne uprave, tijela jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave, sudova i drugih institucija, ako takva obveza proizlazi iz posebnog propisa. Iznimno, jedinicama lokalne i područne (regionalne) samouprave mogu se ustupiti podaci za potrebe rada iz njihova djelokruga, i to ne predstavlja povredu porezne tajne.

Zakon o porezu na promet nekretnina – naplata i povrat poreza

Porezni obveznik mora platiti utvrđeni iznos poreza u roku od 15 dana od dana dostave rješenja o utvrđivanju poreza na promet nekretnina. Prodavatelj nekretnine jamči solidarno za naplatu poreza na promet nekretnina od kupca ako je ugovorom preuzeo obvezu plaćanja toga poreza.

Osoba koja plati porez na promet nekretnina, kamate ili troškove prisilne naplate koje nije bila obvezna platiti ima pravo na povrat plaćenih, odnosno više plaćenih iznosa. Plaćeni, odnosno više plaćeni iznos iz bit će vraćeni osobi od koje su naplaćeni, na njezin zahtjev, u roku od 30 dana od dana podnesenog zahtjeva.

Treba vam odvjetnik za poreze ili pravni savjet, obratite nam se s povjerenjem.