Punomoć za kupnju nekretnine

Punomoć za kupnju nekretnine biti će Vam korisna ako namjeravate kupiti nekretninu, a ne nalazite se na području gdje se nekretnina nalazi odnosno ograničeni ste u putovanju radi svoje starosti ili bolesti. Davanje punomoći određenoj osobi jedan od najčešćih pravnih poslova te znatno olakšava sklapanje istih i poduzimanje određenih radnji. Osobito je korisna u slučaju spriječenosti ili odsutnosti opunomoćitelja, odnosno ako je potrebno da se zastupanje povjeri određenoj drugoj stručnoj osobi npr. javnom bilježniku  ili odvjetniku.

Prema Zakonu o obveznim odnosima (NN 35/05, 41/08, 78/15, 29/18; dalje u tekstu ZOO) punomoć je ovlaštenje za zastupanje koje opunomoćitelj pravnim poslom daje opunomoćeniku. Slijedom navedenog, opunomoćitelj je osoba koja će punomoć dati, a opunomoćenik je osoba koja punomoć prima. Iz razloga pravne sigurnosti preporučuje se zatražiti savjet kvalificirane osobe o sadržaju i obliku punomoći već prije davanja same punomoći, a takav savjet možete dobiti npr. od odvjetnika.

U ovom kratkom članku pronaći ćete odgovore na pitanja što je to punomoć, kakav je oblik punomoći, u koje svrhe se izdaje, te kakve sve vrste punomoći postoje kao i kada će Vam trebati punomoć za kupnju nekretnine.

Opća i specijalna punomoć

Generalnom, odnosno općom punomoći se daje ovlast opunomoćeniku da za opunomoćitelja obavlja sve pravne poslove koji se tiču redovitog poslovanja opunomoćitelja. Specijalna tj. posebna punomoć je ona kojom opunomoćitelj daje ovlast opunomoćeniku za obavljanje pravnih poslova određene vrste ili samo točno određenoga pravnog posla npr. punomoć za preuzimanje mjenične obveze, punomoć za kupnju nekretnine, punomoć za nagodbu, punomoć za odricanje od nekoga prava bez naknade.

Punomoć za kupnju nekretnine – Oblik punomoći

Ako je zakon za određeni pravni posao predvidio obvezatni oblik, u tom obliku mora biti sastavljena i punomoć za sklapanje toga pravnog posla, odnosno za poduzimanje toga posla. Tako primjerice ugovor o kupoprodaji nekretnine mora biti sklopljen u obliku javnobilježničke isprave pa slijedom navedenog i punomoć za njegovo sklapanje mora biti u istom obliku. Nadalje, kad je predmet prodaje pokretnina, a za koji pravni posao generalno nije propisana nikakva forma, punomoć može biti dana i u usmenom obliku, što znači bez ikakve posebne forme. Međutim, treba napomenuti kako je sklapanje pravnog posla na temelju samo usmene punomoći pravno nesigurno i rizično.

U svakom slučaju preporučljivo je da punomoć bude dana u pisanom obliku iz razloga pravne sigurnosti opunomoćitelja, punomoćnika, ali i trećih osoba koje mogu tražiti da im se opunomoćitelj legitimira s pisanom punomoći, a koja kako je već prije navedeno, mora biti sastavljena u obliku propisanom za određeni pravni posao, ako je tako predviđeno propisima.

Opoziv i sužavanje punomoći

Opunomoćitelj može očitovanjem svoje volje uvijek suziti ili opozvati punomoć, čak i ako se pri davanju punomoći odrekao tog prava. Opoziv i sužavanje punomoći može biti učinjeno u bilo kojoj formi. Ako je opozivom ili sužavanjem punomoći povrijeđen ugovor o nalogu ili ugovor o djelu ili neki drugi ugovor, opunomoćenik će u tom slučaju imati pravo na naknadu štete koja je nastala. Slijedom navedenog, uvijek možete opozvati punomoć za kupnju nekretnine koju ste dali opunomoćeniku.

Ponekad u neznanju, a ponekad i s namjerom, opunomoćenici pogrešno tumače svoje ovlasti u zastupanju koje su im dane na temelju punomoći, a ponekad ona samo nije ispravno sastavljena. U takvim slučajevima možete imati problema prilikom realizacije kredita za kupnju nekretnine ili u zemljišnoknjižnom odjelu tj. gruntovnici prilikom prijenosa vlasništva nekretnine na svoje ime. Također, preporučljivo je ako nekretninu kupujete putem kredita banke, prije nego s prodavateljem zaključite ugovor o kupoprodaji, da punomoć odnesete u banku i provjerite da li će Vam banka uvažiti istu.

Učinak opoziva i sužavanja punomoći prema trećim osobama

Važno je napomenuti kako opoziv punomoći te njezino sužavanje neće imati učinka prema trećoj osobi koja je sklopila ugovor s opunomoćenikom ili obavila drugi pravni posao, a nije znala niti je morala znati da je punomoć opozvana, odnosno sužena. U tom slučaju opunomoćitelj ima pravo zahtijevati od opunomoćenika naknadu štete koju bi zbog toga nastala, osim kada opunomoćenik nije znao niti je morao znati za sužavanje, odnosno opoziv punomoći. Navedeno vrijedi i u ostalim slučajevima prestanka punomoći, stoga je vrlo bitno kod davanja punomoći odrediti i način opozivanja ili sužavanja punomoći.

Kada je punomoć bez pravnog značaja?

Valja napomenuti kako postoje i brojni slučajevi u kojima punomoć neće imati značaj, tj. kada se treba ponašati kao da nije ni izdana. To su slučajevi kada punomoć daje osoba koja nije poslovno sposobna npr. nema 18 godina ili joj je oduzeta poslovna sposobnost, ako poslovnu sposobnost nema osoba kojoj se punomoć daje jer ako ne može zastupati sebe ne može ni drugu osobu, ali i ako poduzimanje nekog  posla nije dopušteno preko opunomoćenika kao npr. sastavljanje oporuke ili ako poduzimanje određenog pravnog posla nije dopušteno točno određenoj osobi kojoj je punomoć izdana npr. zastupanje pred sudom bez da je osoba bliski srodnik, odvjetnik ili zaposlenik stranke.

Punomoć za kupnju nekretnine – Prestanak punomoći

Punomoć osim opozivom prestaje i na sljedeće načine:

– prestankom pravne osobe kao opunomoćenika,

– smrću opunomoćenika,

– smrću osobe ili prestankom pravne osobe koja je punomoć izdala. Međutim, ako se započeti posao ne bi mogao prekinuti bez štete po pravne sljednike ili ako punomoć vrijedi i u slučaju smrti opunomoćitelja, bilo po njegovoj volji, bilo s obzirom na samu pravnu narav posla, punomoć u tom slučaju neće prestati. Tako će primjerice punomoć za kupnju nekretnine prestati u slučaju smrti opunomoćenika.

Treba Vam odvjetnik za nekretnine ili pravni savjet, obratite nam se s povjerenjem.

Punomoć za kupnju nekretnine možete preuzeti ovdje.