Zainteresirani ste za sporazumni raskid ugovora o najmu te Vas zanimaju detalji vezani uz isto?
Sporazumni raskid ugovora o najmu uređen je Zakonom o najmu stana. Sporazumni raskid ugovora o najmu stana stvar je dogovora između najmodavca i najmoprimca koji zahtijeva pisani oblik sporazumnog raskida ugovora o najmu. Informacije o sklapanju i prestanku, odnosno sporazumnom raskidu ugovora o najmu stana, pročitajte u nastavku ovoga članka.
Sklapanjem ugovora o najmu ulazite u dvostranoobvezujući odnos kojim se najmodavac obvezuje predati određenu stvar najmoprimcu na uporabu, a najmoprimac se obvezuje plaćati mu za to određeni iznos novca. U ovom članku za primjer, odnosno predmet ugovora o najmu koristi se stan.
Ugovor o najmu je konsenzualan ugovor jer nastaje dogovorom ugovornih strana, naplatan je, kauzalan i neformalan, osim ako se radi o nekretninama za koje je obvezan pisani oblik. Tako je u ovom slučaju sporazumni raskid ugovora o najmu stana, stvar dogovora između najmodavca i najmoprimca koji zahtijeva pisani oblik sporazumnog raskida ugovora o najmu.
Ugovor o najmu reguliran je Zakonom o obveznim odnosima (NN 35/2005, 41/2008, 78/2015, 29/2018).
Zakon o najmu stanova (NN 91/1996, 68/2018) uređuje prava i obveze u svezi s najmom i korištenjem stana ili dijela stana. Stanom se smatra skup prostorija namijenjenih za stanovanje s prijeko potrebnim sporednim prostorijama koje čine jednu zatvorenu građevinsku cjelinu i imaju poseban ulaz.
Ugovorom o najmu stana najmoprimac i najmodavac uređuju svoje odnose, odnosno uvjete sklapanja ugovora o najmu stana, pa tako i otkazu, odnosno raskidu istog. Ugovor o najmu stana sklapa se u pisanom obliku, a njime se najmodavac obvezuje predati stan za stanovanje najmoprimcu uz za to određenu najamninu.
Zakon o najmu stanova propisuje što sve Ugovor o najmu sadrži, a to je sljedeće:
1) ugovorne strane,
2) opis stana, odnosno dijela stana koji se daje u najam,
3) visinu najamnine i način plaćanja,
4) vrstu troškova koji se plaćaju u svezi sa stanovanjem i način na koji će se plaćati,
5) podatke o osobama koje će se zajedno s najmoprimcem koristiti stanom,
6) vrijeme trajanja najma,
7) odredbe o održavanju stana,
8) odredbe o uporabi zajedničkih prostorija, zajedničkih dijelova i uređaja zgrade i zemljišta koje služi zgradi,
9) odredbe o primopredaji stana.
Kao što je već navedeno, najmodavac predaje najmoprimcu stan u stanju pogodnom za stanovanje, te zajedno sa najmoprimcem sastavlja zapisnik kojim utvrđuje stanje stana u vrijeme predaje. Najmoprimac stan koristi na način da ga čuva od oštećenja. A ključno je za znati da najmoprimac nikako bez pisane suglasnosti najmodavca ne smije vršiti preinake u stanu i zajedničkim prostorijama i uređajima u zgradi.
Najmoprimac naravno ima i neka prava, a ona se odnose na uporabu zajedničkih prostorija, dijelova i uređaja zgrade nužnih za korištenje stanom te pravo korištenja zemljišta koje služi zgradi.
Zakon o najmu stanova propisuje da najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana ako se najmoprimac ili drugi korisnici stana koriste stanom suprotno Zakonu o najmu stanova i ugovoru o najmu stana, a osobito:
1) ako najmoprimac ne plati u ugovorenom roku najamninu i druge ugovorene troškove u svezi sa stanovanjem,
2) ako najmoprimac stan ili dio stana daje u podnajam, bez dopuštenja najmodavca,
3) ako najmoprimac ili drugi korisnici stana ometaju druge najmoprimce ili korisnike zgrade u mirnom korištenju stanom ili poslovnim prostorom,
4) ako se stanom koristi osoba koja nije navedena u ugovoru o najmu i to za vrijeme dulje od 30 dana bez dopuštenja najmodavca, osim u slučaju kad je riječ o bračnom drugu, potomku, roditelju, osobi koju je prema Zakonu dužan uzdržavati ili o osobi koja pruža najmoprimcu ili drugim korisnicima stana nužnu njegu i pomoć samo dok potreba za nužnu njegu i pomoć traje,
5) ako se najmoprimac ili drugi korisnici stana ne koriste stanom za stanovanje, već se njime koriste u cijelosti ili djelomično za druge namjene.
Najmodavac može raskinuti ugovor o najmu stana ako:
– najmoprimac ili drugi korisnici zajedničkim prostorijama, uređajima i dijelovima zgrade svojom krivnjom nanose štetu koju u roku od 30 dana nisu otklonili,
– ako najmoprimac preinačuje stan, zajedničke prostorije i uređaje zgrade bez prethodne pismene suglasnosti najmodavca.
Ugovor o najmu može biti sklopljen na određeno ili neodređeno vrijeme. Ugovor o najmu nekretnine koji je sklopljen na određeno vrijeme se prešutno smatra obnovljenim na isto vrijeme trajanja ako ni jedna ugovorna strana nije obavijestila u pisanom obliku najmanje trideset dana prije isteka drugu stranu da ne želi produljiti ugovor. Ugovor o najmu čije trajanje nije određeno prestaje otkazom, a otkaz ugovora o najmu nekretnine uvijek se daje u pisanom obliku.
Najmodavac i najmoprimac mogu sporazumno raskinuti ugovor o najmu i prije isteka ugovorenog roka trajanja ugovora o najmu. Najmodavac i najmoprimac moraju sastaviti, odnosno pisanim putem utvrditi da sporazumno raskidaju ranije sklopljeni ugovor o najmu. Pritom bi najmodavac trebao pregledati stvar koja je predmet najma i utvrditi da ona nema oštećenja i takvu ju preuzeti.
Najmoprimac bi trebao podmiriti sve najamnine i ostale troškove koje je obvezan snositi prije povrata predmeta najma najmodavcu.
Nakon toga suglasno utvrđuju da nemaju nikakvih međusobnih potraživanja. U slučaju nesporazuma, uvijek je najbolje da se postupak raskida ugovora o najmu povjeriti odvjetniku koji kao stručna osoba jamči da će postupak biti pravilno proveden.
U slučaju smrti najmodavca sva prava i dužnosti iz ugovora o najmu stana prelaze na njegova nasljednika ili pravnog slijednika, dok u slučaju smrti najmoprimca sva prava i dužnosti iz ugovora o najmu stana prelaze na njegova bračnog druga, ukoliko ga ima. Ukoliko ga najmoprimac nema sva prava i dužnosti prelaze na dijete, pastorka ili najmoprimčeva usvojenika koji je naveden u ugovoru o najmu.
Treba vam odvjetnik ili pravni savjet, obratite nam se s povjerenjem.
Kako bi dogovorili termin sastanka s odvjetnikom radi savjetovanja o Vašoj konkretnoj pravnoj situaciji, molimo da popunite kontakt formu te da uz Vaše kontakt podatke navedete i poželjni termin sastanka odnosno pravnog savjetovanja kod odvjetnika.
