Zanima Vas kako se može zasnovati založno pravo na nekretnini i na koji način se takav postupak provodi? Potrebno Vam je sastavljanje ugovora o osnivanju založnog prava? U ovome kratkom članku ćete pronaći više informacija o tome što je založno pravo na nekretnini i koje sve druge vrste založnog prava postoje.
Sukladno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96, 38/09,73/00, 143/12, 152/14) založno pravo definira se kao ograničeno stvarno pravo na određenoj stvari, odnosno zalogu, a koje ovlašćuje svog nositelja, odnosno založnog vjerovnika da, određenu tražbinu, ne bude li mu ista po dospijeću namirena, namiri iz vrijednosti zaloga, čiji god on bio, a njezin vlasnik dužan je to trpjeti.
Pošto je tema ovog članka založno pravo na nekretnini, valja napomenuti kako će se glavna svrha osiguranja namirenja tražbine iz vrijednosti određene nekretnine, ostvariti tek u slučaju dolaska u stadij namirenja određene tražbine, a u kojem stadiju će se vršiti ovrha nekretnine koja je predmet založnog prava, odnosno, iz čije vrijednosti nekretnine tražbina treba biti namirena i to samo ako tražbina ne bude ispunjena u prethodnom stadiju, odnosno u stadiju osiguranja.
Što se sve može opteretiti založnim pravom?
Važno je znati kako se založno pravo može zasnovati na pokretninama i nekretninama, a valja voditi računa i o tome da nekretnina mora biti sposobna za unovčenje. Založnim pravom može se opteretiti čak i idealni dio pokretnine ili nekretnine, a također i neko imovinsko pravo, ako je prikladno da vjerovnik iz njega ostvari namirenje svoje tražbine.
Založno pravo moguće je zasnovati i na plodovima stvari koji su nastali na temelju posredovanja nekoga pravnoga odnosa te se ne može odvojiti od zaloga kojeg opterećuje, a što znači da stjecatelj neke stvari tu stvar steći zajedno sa založnim pravom, ukoliko ono tereti stvar.
Sukladno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima založno pravo kao ograničeno stvarno pravo može biti dobrovoljno, sudsko ili zakonsko založno pravo. Dobrovoljno založno pravo, sukladno svojem nazivu, osniva se dobrovoljno, i to na temelju pravnoga posla kojem je cilj zasnivanje založnog prava na stvari ili pravu, a u svrhu osiguranja namirenja određene tražbine iz vrijednosti predmetnog zaloga. U prije navedenu svrhu potrebno je sklopiti ugovor o zasnivanju založnog prava kojim će se dužnik, tj. zalogodavac obvezati da će radi osnivanja založnog prava predati vjerovniku, odnosno zalogoprimcu određenu pokretnu stvar u zalog ili će mu dopustiti da se založno pravo upiše u javne knjige kao teret neke stvari.
Nadalje, sljedeća vrsta založnog prava je sudsko založno pravo koje može biti prisilno i dobrovoljno. Prisilno založno pravo se osniva na temelju sudske odluke koja je donesena u postupku prisilnog osiguranja tražbine, a dobrovoljno založno pravo na temelju založnog ugovora koji se sklapa u obliku sudskog zapisnika o sporazumu stranaka da založnim pravom osiguraju određenu tražbinu.
Kao treća vrsta založnog prava navodi se zakonsko založno pravo koje se zasniva nakon što se ispune pretpostavke određene temeljem posebnoga zakona, primjerice može postojati na stvari koju je u postupku razvrgnuća suvlasničke zajednice dobio neki od suvlasnika, a radi osiguranja njegove novčane tražbine u pogledu isplate suvlasničkih dijelova prema ostalim suvlasnicima.
Založno pravo na nekretnini naziva se hipoteka te je za nju značajno da se predmet zaloga, odnosno nekretnina ne predaje u posjed založnom vjerovniku, već ona ostaje u posjedu dužnika. Založno pravo na nekretnini osniva se uknjižbom založnog prava u zemljišnoj knjizi.
Ponavljamo da je vrlo važno znati kako založno pravo prati zalog, a što u suštini znači da ako dužnik želi otuđiti nekretninu koja je opterećena založnim pravom, odnosno hipotekom, otuđiti je može samo zajedno s hipotekom. Navedeno se prosuđuje temeljem načela zaštite povjerenja u zemljišne knjige, odnosno ono što je upisano u zemljišne knjige, smatra se istinitim i stvarnim stanjem.
Pokretninom se smatra svaka pokretna stvar koju možemo s jednog mjesta prenijeti na drugo bez da se povrijedi njezina bit, odnosno supstancija. Važno je znati kako se založno pravo na pokretnini osniva na način da zalogodavac predaje u posjed vjerovniku predmet zaloga i takva vrsta založnog prava se onda naziva ručni zalog ili pignus.
Primjer takvoga zaloga bio bi vrijedan prsten koji se založnom vjerovniku daje u posjed i on ga drži sve dok mu tražbina koja je osigurana zalogom ne bude namirena, a po namirenju bi takav prsten vratio založnom dužniku. Također, u slučaju neispunjenja tražbine po njenoj dospjelosti, vjerovnik stječe pravo prodaje zaloga i na taj način može namiriti svoju tražbinu.
U slučaju da založni dužnik po dospijeću tražbine ne namiri tražbinu osiguranu založnim pravom, založni vjerovnik je tada ovlašten namiriti se iz vrijednosti zaloga. Navedeno predstavlja smisao osnivanja založnog prava, a to je osiguranje tražbine vjerovnika koji može, ako se ne namiri od dužnika, namiriti se iz vrijednosti zaloga. Svoje pravo založni vjerovnik ostvaruje putem suda i to na način propisan zakonom, a založni dužnik je to dužan trpjeti. Namirenje založnog vjerovnika će se izvršiti prodajom zaloga, odnosno provođenjem ovršnog namirenja vjerovnikove tražbine putem prodaje nekretnine.
Također, založni vjerovnik može zahtijevati namirenje svoje tražbine i izvansudskim putem, ali samo u slučaju ako je predmet založnoga prava pokretnina ili neko pravo koje se u pravnom smislu smatra nekretninom, a založni dužnik je izričito pristao na takvu vrstu namirenja. Pravilo je da se namirenje može zahtijevati jedino putem javnog nadmetanja, a samo iznimno pod opravdanim okolnostima propisane su iznimke od tog pravila.
U slučaju da je više tražbina različitih fizičkih i pravnih osoba prema založnom dužniku, a tražbina založnog vjerovnika je osigurana založnim pravom, ta njegova tražbina imati će prednost pred svim ostalim tražbinama koje nisu osigurane založnim pravom. Ukoliko su sve tražbine osigurane založnim pravom, prednost ima ona koja je prije ostalih u prvenstvenom redu, a koji se određuje trenutkom nastanka.
S obzirom na to da je založno pravo posebno opterećenje na nekretnini i postoji bojazan da će se nekretnina potencijalno prodati, ako dužnik ne podmiri tražbinu prema vjerovniku postavlja se pitanje zastarijeva li založno pravo. Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima je propisano kako pravo založnog vjerovnika da zahtjeva od založnog dužnika da trpi namirenje iz zaloga nikada ne zastarijeva, a što se opravdava i samim smislom založnog prava, odnosno osiguranjem ispunjenja tražbine koje bi bilo neadekvatno ako bi zastarijevalo.
Založno pravo na nekretnini prestaje na više mogućih načina, odnosno propašću zaloga, odreknućem založnoga vjerovnika, istekom roka ili ispunjenjem raskidnoga uvjeta, prestankom zalogom osigurane tražbine. U slučaju propadanja zaloga, a ako ga nije zamijenila neka druga stvar ili pravo, založno pravo prestati će postojati, ali tražbina koja je bila osigurana takvim založnim pravom koje je prestalo postojati, nastavlja postojati i dalje.
Založno pravo može prestati i valjanim odreknućem od strane založnog vjerovnika, a ako je založno pravo ograničeno rokom ili raskidnim uvjetom, ono istekom takvog roka ili nastupom raskidnoga uvjeta prestaje te je potrebno izvršiti brisanje založnog prava iz zemljišnih knjiga. Kada prestane zalogom osigurana tražbina, u tom slučaju prestaje i založno pravo kojim je ona bila osigurana.
Ugovor o zasnivanju založnog prava na nekretnini je dvostranoobvezni ugovor kojim se dužnik obvezuje će radi osnivanja založnog prava, koje će osiguravati određenu vjerovnikovu tražbinu, dopustiti vjerovniku da svoje založno pravo upiše u javne knjige kao teret određene stvari, a vjerovnik se obvezuje da će nakon prestanka tražbine omogućiti dužniku brisanje tako upisanog založnog prava iz javnih knjiga. U slučaju da se ugovor o osnivanju založnog prava na nekretnini sklopi pred javnim bilježnikom u obliku javnobilježničkog akta ili ako se sklopi u obliku privatne isprave te se solemnizira pri javnom bilježniku, tada govorimo o javnobilježničkom dobrovoljnom založnom pravu.
Sastojci koje ugovor o osnivanju založnog prava na nekretnini mora sadržavati, osim podataka o ugovornim stranama su podaci o tražbini koja će se osigurati založnim pravom, a koja primjerice, može biti zajam ranije sklopljen između založnog dužnika i založnog vjerovnika pa je u tu svrhu osnovano založno pravo na nekretnini.
Nadalje, važno je znati kako ugovor o osnivanju založnog prava sadrži podatke o datumu dospijeća tražbine i načinu na koji založni dužnik treba ispuniti tražbinu. Vrlo bitni dijelovi ugovora o zasnivanju založnog prava su i odredbe o brisovnom očitovanju i ovršna klauzula.
Na temelju brisovnog očitovanja založni vjerovnik se obvezuje da u slučaju podmirenja tražbine po dospijeću koju ima prema dužniku, da će istom izdati odgovarajuće brisovno očitovanje u svrhu brisanja upisa založnog prava iz predmetnoga ugovora u zemljišnim knjigama nadležnog suda. Ovršnom klauzulom omogućuje se da se ugovor sklopi kao ovršna isprava. Slijedom navedenog, takav ugovor sadrži odredbu prema kojoj založni dužnik izričito i neopozivo izjavljuje da je založni vjerovnik ovlašten, temeljem istog ugovora, u slučaju da mu založni dužnik po dospijeću ne namiri tražbinu, radi namirenja tražbine uvećane za zakonsku zateznu kamatu protiv založnog dužnika provesti prisilnu ovrhu na nekretnini koja je dana u zalog.
Treba Vam odvjetnik za nekretnine ili pravni savjet, obratite nam se s povjerenjem.
Kako bi dogovorili termin sastanka s odvjetnikom radi savjetovanja o Vašoj konkretnoj pravnoj situaciji, molimo da popunite kontakt formu te da uz Vaše kontakt podatke navedete i poželjni termin sastanka odnosno pravnog savjetovanja kod odvjetnika.
