Susreli ste se s pojmom etažiranja, etažnog vlasništva, postavljate si pitanje što uopće možete etažirati i što dobivate etažiranjem? Imam li zakonsku obvezu izvršenja etažiranja, koliko će me koštati etažiranje, koji se problemi mogu javiti u postupku etažiranja? Na sva ova pitanja odgovore vam može dati odvjetnik za etažiranje. U ovome će se članku prvenstveno objasniti općeniti pojmovi vezani za etažiranje, a u nastavku će vam se detaljnije približiti uloga odvjetnika u ovome složenom postupku.
Da bi uspostavili vlasništvo nad točno određenim dijelom zgrade, primjerice nad vašim stanom, poslovnim prostorom, garažom potrebno je pokrenuti postupak etažiranja.
Primjerice, imate stan u zgradi, ali etažiranje nije provedeno u konkretnoj zgradi, što u konkretnom slučaju znači da ste vi vlasnik određenog dijela cijele te zgrade, a ne konkretno svog stana.
Dakle, ukoliko se etažiranje provede neće biti potpuno jasno koji je točno dio zgrade u vašem vlasništvu.
Prvenstveno, radi razrješenja pitanja prava vlasništva potrebno je provesti etažiranje jer je jedini pravni dokaz o vašem vlasništvu izvadak iz zemljišnih knjiga. Stanovi, poslovni prostori i sl. ne mogu se upisati u zemljišne knjige ukoliko nije proveden postupak etažiranja. Osim toga, nakon provedenog etažiranja možete raditi i druge poslove, primjerice dobiti kredit, raspolagati predmetnih stanom, odnosno možete ga prodati, može se provesti ostavinska dioba i sl.
Postupak etažiranja provodi se i na obiteljskim kućama koje imaju dva ili više stana, kao i na stambenim zgradama koje mogu imati i nekoliko stotina stanova.
Osim toga, etažiranje se može provesti i nad svakom posebnom cjelinom unutar zgrade, primjerice nad stanom, poslovnim prostorom, ali isto tako i nad garažom, parkirnim mjestom, balkonima, terasama, kućnim vrtovima.
Sukladno odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarni pravima
(Narodne novine 91/96, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15 i 52/25), objekt etažnog vlasništva može biti samo onaj posebni dio nekretnine koji čini samostalnu uporabnu cjelinu, prikladnu za samostalno izvršavanje suvlasničkih ovlasti kao što je stan ili druga samostalna prostorija, a proteže se i na zemljište te određene sporedne dijelove nekretnine.
Prema odredbi članka 71. stavka 5. Zakona o prostornom uređenju i gradnji, ugostiteljsko-turističke građevine namijenjene smještaju i pratećim sadržajima trgovačke, uslužne, ugostiteljske, športske, rekreacijske, zabavne i slične namjene u izdvojenim građevinskim područjima ugostiteljsko-turističke namjene izvan naselja ne mogu se etažirati.
Etažiranje obavljaju za to osposobljene stručne osobe, sudski vještaci ili druge pravne osobe, koje na zahtjev suvlasnika rade elaborat o etažiranju.
Za izradu elaborata etažiranja, potrebno je imati tehničku dokumentaciju zgrade, iz koje su vidljive površine pojedinih posebnih i zajedničkih djelova objekta. Ponekad se desi takva situacija da predmetna dokumentacije ne postoji, te je u takvim slučajevima potrebno obaviti mjerenje objekta kako bi se mogli napraviti nacrti za potrebe elaborata.
Iz sudske prakse ali i postupanja upravnih tijela, proizlazi to da nije u potpunosti jasno tko je ovlašten sastavljati etažne elaborate za već postojeće građevine, odnosno je li konkretno riječ o projektantima građevinske i arhitektonske struke ili to mogu učiniti i sudski vještaci.
Nedvojbeno je utvrđeno da kad je riječ o sudskom postupku, to mogu učiniti samo sudski vještaci.
Zaključak je da je potrebno donošenje odgovarajućeg propisa koji bi jasno definirao ovlaštenja, postupak izrade i postupak pregleda i potvrđivanja etažnog elaborata jer bi se takvim propisom nedvojbeno osigurala pravna sigurnost u prometu posebnih dijelova nekretnina.
Uspostavu etažnog vlasništva mogu zahtijevati:
1) suvlasnik nekretnine koji ima barem odgovarajući suvlasnički dio
2) zajednički vlasnici koji imaju u svojem zajedničkom vlasništvu barem odgovarajući suvlasnički dio
3) više suvlasnika ili svi suvlasnici na temelju suglasnog zahtjeva, ako njihovi suvlasnički dijelovi ukupno iznose barem koliko je odgovarajući suvlasnički dio
4) vlasnik zemljišta na kojem je zgrada izgrađena ili nositelj prava građenja kad dijele nekretninu na suvlasničke dijelove koji su odgovarajući dijelovi za uspostavu vlasništva posebnog dijela
Osim zahtjeva nadležnih osoba za uspostavom etažnog vlasništva, pisane suglasnosti svih suvlasnika i potvrde nadležnog tijela, potrebno je da se utvrdi je li suvlasnički dio nekretnine odgovarajući, odnosno kolika je njegova površina naspram površine cijele nekretnine.
Takvu korisnu vrijednost stana utvrđuje sud odlukom u izvanparničnom postupku.
Međutim, nije potrebna odluka suda ako su svi suvlasnici ispravom ograničili svoja suvlasnička prava tako da su na određenom suvlasničkom dijelu uspostavili vlasništvo posebnog dijela nekretnine.
Knjiga položenih ugovora (KPU) je institut uveden Zakonom o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo, a služila je za popis prodanih stanova na kojima je ranije postojalo stanarsko pravo. R
iječ je o zakonu koji je donesen prije Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, dakle prije nego je zakonodavno uređen postupak prelaska stvarno pravnog uređenja iz društvenog u privatno vlasništvo, kao jedinu vrstu vlasništva koje postoji u Republici Hrvatskoj. S obzirom da je u KPU upisano vlasništvo pojedinih dijelova nekretnine, vlasnici tako upisanih dijelova, nemaju interes za pokretanje postupka etažiranja jer im predmetni upis omogućuje raspolaganje nekretninom i to na bilo koji način, odnosno mogu provoditi sve radnje vezane za pravni promet nekretnina.
Upravo je iz tog razloga Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima uređena dužnost upravitelja zgrade, koji mora pokrenuti postupak upisa neupisane zgrade i posebnih etažnih dijelova u zemljišne knjige (za sve zgrade kojima upravlja), a koje su izgrađene do 1.siječnja 1997.g., te je taj postupak upravitelj bio dužan pokrenuti do 31.prosinca 2015. godine.
Da bi se provelo etažiranje, za to je potrebno vrlo dobro poznavati Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.
Prvenstveno, vrlo je važno da imate izrađenu projektnu dokumentaciju, tlocrte svih etažnih jedinici, i to kako posebnih, tako i zajedničkih i sporednih dijelova objekta. Dakle, potrebno je imati tzv. Plan posebnih dijelova nekretnine ( etažni plan). Drugi preduvjet koji mora biti ispunjen je taj da mora postojati suglasnost, odnosno očitovanje volje svih vlasnika nekretnine. Opet se tu javlja problem kod objekata koji su sagrađeni prije stupanja na snagu Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i gdje su vlasnici posebnih dijelova (u pravilu stanova) upisani u Knjigu položenih ugovora.
U takvim je slučajevima potrebno izvršiti povezivanje zemljišne knjige i knjige položenih ugovora i to izradom Sporazuma o diobi nekretnina (Odluke o uspostavi etažnog vlasništva).
Dakle, kao što je navedeno, neophodno je donošenje Odluke o etažiranju. Ovo je moguće učiniti na dva načina i to:
a) da upravitelj zgrade raspiše natječaj i sklopi ugovor sa izvođačem radova za više objekata
b) da stanari većinom glasova vlasnika posebnih dijelova donesu takvu odluku
Ovakvo je postupanje neophodno u slučaju da se prijenos vlasništva iz KPU u glavnu knjigu vrši za cijelu zgradu i ako se određuju suvlasnički omjeri svih posebnih jedinica.
Ako pak se prijenos vlasništva radi samo za jednu ili nekoliko etažnih jedinica, ali tada bez određivanja suvlasnički omjera, odluku donose oni vlasnici koji to traže.
Vrlo je važno naznačiti da predstavnik zgrade ima pravo podnositi zahtjeve državnim organima i institucijama za izdavanje potrebitih dokumenata u ime svih vlasnika posebnih dijelova.
Da bi mogli pristupiti izradi elaborata potrebno je prvenstveno prikupiti sljedeće dokumente, a u čemu će veliku ulogu imati vaš odvjetnik. Riječ je o sljedećim dokumentima:
– Izvadak iz zemljišne knjige sa upisanim objektom
– Izvatci iz knjige položenih ugovora za sve posebne dijelove nekretnine
– Situacijski plan sa ucrtanim objektom i određenim zemljištem koje služi redovnoj uporabi objekta
– Popis svih vlasnika posebnih dijelova zgrade sa njihovim osobnim podacima
Ukoliko nije formirana građevna čestica, geodet u prvoj fazi treba izvršiti snimanje objekta na terenu, te u dogovoru sa predstavnikom stanara predložiti česticu koja služi redovnoj uporabi zgrade.
Ovdje se nerijetko javlja još jedan poseban problem, a to je da je objekt izgrađen na više katastarskih odnosno gruntovnih čestica.
Nakon toga, potrebno je ishoditi Rješenje o utvrđivanju građevinske čestice, ali to je obično zadatak predstavnika stanara, a ne geodeta. Konačno se pristupa izradi Parcelacijskog elaborata.
Nakon što pribavite sve gore navedene dokumente, odnosno nakon što vam vaš angažirani punomoćnik pomogne pribaviti sve što vam je potrebno možete pristupiti izradi Sporazuma o diobi nekretnine, koji mora sadržavati brojne dokumente. Najbolje je da taj dio prepustite odvjetniku.
– Rješenje o registraciji
– Diplomu, odnosno Rješenje o imenovanju sudskog vještaka
– Izvadak iz zemljišne knjige za zemljište
– Situacijski plan
– Izvatke iz knjige položenih ugovora ili prepisane točne podatke iz istih
– Opis posebnih dijelova građevine
– Izračun vlasničkih odnosa prema posebnim korisnim dijelovima građevine
– Opis zajedničkih dijelova građevine
– Opis sporednih dijelova građevine
– Tabelarni prikaz vlasništva posebnih dijelova sa svim podacima
– Izračun suvlasničkih omjera na cijeloj nekretnini uvažavajući
– vrijednosti posebnih dijelova nekretnine
– Prava i obveze vlasnika posebnih dijelova nekretnine
– Potpise svih vlasnika posebnih dijelova ovjerene kod javnog bilježnika
Prvenstveno, potrebno je napomenuti da je postupak etažiranja vrlo složen posao koji zahtijeva multidisciplinarni pristup u kojem sudjeluju arhitekt, geodet, odvjetnik, sud, sudski vještak, a potencijalno i drugi sudionici.
Uvijek kada kupujete neku nekretninu, obvezno se prije posavjetujte sa vašim punomoćnikom koji će provjeriti postoje li određeni imovinsko-pravni problemi koji se vežu uz predmetnu nekretninu.
Odvjetnik će za vas provjeriti stanje vlasništva u zemljišnim knjigama, od prodavatelja će zatražiti uvid u građevnu i uporabnu dozvolu, provjerit će također i konstrukcijske i energetske značajke nekretnine.
Ako kupujete određeni dio zgrade koji čini samostalnu uporabnu cjelinu odvjetnik će provjeriti je li provedeno etažirane, odnosno je li precizno naznačen vaš udio u kao suvlasnika u tim zajedničkim djelovima, tj. jesu li točno utvrđeni udjeli u pravima i obvezama glede korištenja i troškova održavanja tih zajedničkih dijelova.
Ukoliko pak vaš punomoćnik utvrdi da nije uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela nekretnini pristupi će postupku etažiranja koje se može provesti samo i isključivo na temelju pisane suglasnosti svih suvlasnika nekretnine, te će za vas provesti upis u zemljišnu knjigu, ali tek nakon što u suradnji sa svim gore navedenim osobama, od nadležnog upravnog tijela pribavi potvrdu kojom je utvrđeno da je stan ili poslovna zgrada samostalna uporabna cjelina.
Da, nakon što je izrađen etažni elaborat, koji mora sadržavati tehnički opis zgrade, iskaz površina prostora i grafički prikaz, može se pristupiti utvrđivanju posebnih dijelova zgrade i tko je njihov samovlasnik te utvrđivanju zajedničkih dijelova zgrade s naznakom površina i udjela samovlasnika.
Kada je navedeno utvrđeno, odvjetnik može pristupiti izradi Međuvlasničkog ugovora, konkretno određujući pritom: detaljan opis svakog posebnog dijela (s površinama svake prostorije i udjelom u ukupnoj neto površini zgrade), s naznakom tko je vlasnik tog posebnog dijela, popis svih zajedničkih dijelova zgrade s naznakom njihove površine i udjelom u ukupnoj površini zgrade te način namirenja troškova održavanja zajedničkih dijelova zgrade, te će vas upoznati sa svim vašim pravima i obvezama sukladno odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.
Treba li Vam odvjetnik za etažiranje, obratite nam se s povjerenjem.
Kako bi dogovorili termin sastanka s odvjetnikom radi savjetovanja o Vašoj konkretnoj pravnoj situaciji, molimo da popunite kontakt formu te da uz Vaše kontakt podatke navedete i poželjni termin sastanka odnosno pravnog savjetovanja kod odvjetnika.
