Vlasnikove ovlasti da predmet svog vlasništva uporabi, koristi te sa njime raspolaže, ograničena su postojanjem drugih subjekata u ljudskoj zajednici, te on može sa svojim stvarima i koristima koje ta stvar donosi činiti sve što želi tako dugo dok ne vrijeđa prava trećih, primjerice susjedska prava. Ipak, dakle, postoje ograničenja kad vlasnik mora nešto popustiti i trpjeti, a ona se zovu susjedska prava. U nastavku ovoga članka objasniti ćemo svaka pojedina susjedska prava, sukladno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima koji ih uređuje.
Susjedska prava su uređena Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Odnose se na ovlasti na temelju kojih vlasnik nekretnine može zahtijevati od osobe, vlasnika druge nekretnine ili posjednika nekretnine na temelju prava izvedenoga iz prava vlasništva, da trpi nešto u njegovu interesu, da nešto propušta ili čini glede svoje nekretnine. Temeljena su na ideji uzajamnog obzirnog izvršavanja prava vlasništva. Ako Zakon naređuje vlasniku, radi uzajamno obzirnog izvršavanja prava vlasništva, trpljenje, propuštanje ili činjenje, tada su drugi vlasnici ovlašteni zahtijevati to od njega kao svoje pravo, ako imaju opravdan interes za to.
Hrvatski pravni poredak poznaje više vrsta susjedskih prava koja su detaljno razrađena u navedenom Zakonu, a koje ćemo objasniti u nastavku.
Ograde i stvari koje služe kao međni znakovi između susjednih nekretnina, poput zidova, plotova, ograda, živica i slično, zajedničke su ograde i u suvlasništvu su susjeda s obje strane međe, osim ako se dokaže znacima, natpisima, grbovima ili drugim dokazima da pripadaju jednom susjedu. Svaki od susjeda može upotrebljavati zajedničku ogradu sa svoje strane do polovine njezine širine, no ne smije činiti ništa što bi dovelo tu ogradu u opasnost ili što bi pak sprečavalo drugog susjeda da je upotrebljava do polovine sa svoje strane. Suvlasnici ograde zajednički snose troškove održavanja, a troškovi su podijeljeni na jednake dijelove. Za štetu koja bi nastala trećima zbog neodržavanja ograde u uobičajenom stanju odgovaraju solidarno.
Ako se ograda nalazi isključivo na nekretnini jednoga vlasnika, tada ona nije u suvlasništvu susjeda, nego je u vlasništvu onoga čije je zemljište. Svaki vlasnik dužan je ograditi svoj prostor s desne strane svog glavnog ulaza te ga razdvojiti od susjedova prostora, osim u slučaju da je propisano drugačije te je dužan održavati ogradu u dobrom stanju.
Međa je zamišljena linija koja spaja dva međašna znaka (zid, ograda, živica). Ako su međašni znaci između dvije nekretnine zbog bilo kakvih okolnosti tako poremećeni da se međa ne raspoznaje, svaki od susjeda ima pravo tražiti da sud u izvanparničnom postupku obnovi ili uredi među. Prvo prema katastarskom nacrtu ako na to pristaju strane ili drugo prema sporazumu stranaka. Ako to nije moguće onda prema posljednjem mirnom posjedu. Ne uspije li sud utvrditi ovaj kvalificirani posjed, onda će prema pravičnoj ocjeni suda. Od trenutka kada je sud označio među smatra se da postoji vlasništvo do međe.
Stablo pripada onome na čijem je zemljištu izraslo deblo, bez obzira na to kuda se stablo nadvilo, kamo se protegnulo korijenje ili bez obzira na to kuda vise grane. Ako je deblo stabla, kao i bilo kojeg drugog raslinja, izraslo na samoj međi, onda je u suvlasništvu susjeda s obje strane međe.
Ako se stablo nalazi na posjedu susjeda koji nije vlasnik, tada on smije iz svojega zemljišta istrgnuti žile i korijenje tuđega drveća te odsjeći grane i dio debla koje se nalaze u zračnom prostoru iznad njegove nekretnine, ali ne može prisiliti niti tražiti vlasnika susjednog zemljišta tužbom da posiječe ili ukloni grane, žile i korijenje.
Osoba koja je vlasnik neke životinje ili stvari koja je dospjela na tuđu nekretninu, može pristupiti na tuđe zemljište, u primjerenom roku, kako bi ih uzeo nazad, ali vlasnik nekretnine može zabraniti pristup na svoj posjed jedino ako bez odgađanja preda te stvari njihovu vlasniku.
Uporaba tuđe nekretnine, odnosno pristup na istu je ponekad nužan radi građenja, održavanja te obavljanja popravaka na nekretnini poput stavljanja toplinske izolacije na kuću za što je potrebno postaviti skele uz fasadu. U tom slučaju, da bi se na nekretnini obavili radovi, vlasnik te nekretnine može privremeno koristiti tuđe zemljište radi izvođenja radova, te platiti primjerenu naknadu za korištenje nekretnine od strane vlasnika ako on to zatraži.
Na tuđoj nekretnini i bez pristanka njezina vlasnika mogu postaviti električni vodovi, kanalizacijske cijevi, toplovodi, pa zatim telekomunikacijski vodovi i slično, ali samo ako je to u interesu Republike Hrvatske u skladu s pravilom o nepotpunom izvlaštenju, dok u slučaju ako se radi o privatnim interesima onda u skladu s odlukom suda o osnivanju služnosti uz novčanu naknadu ako je zatraži vlasnik nekretnine na kojoj su postavljeni vodovi. U protivnom, pravna ili fizička osoba koja ulazi u nekretninu koja je u vlasništvu druge osobe, bez ovlaštenja ili sudske odluke, čini smetnju posjeda.
Vlasnik ne smije kopati svoje zemljište niti činiti išta na svojoj nekretnini za što se može očekivati da bi moglo dovesti u opasnost stabilnost tuđe nekretnine, a vlasnik nekretnine čija se stabilnost nađe u opasnosti može tražiti prestanak radova ukoliko nisu poduzete sve mjere. Te mjere uključuju i postavljanje posebnih konstrukcija po potrebi. Ako ove mjere nije moguće uspješno provesti, bez postavljanja posebnih konstrukcija na nekretninu čija je stabilnost u opasnosti, onda njezin vlasnik može očekivati da će opasnost za stabilnost njegove nekretnine biti otklonjena. U slučaju nastanka štete koja može nastati u vezi posebnih konstrukcija, za njih odgovora vlasnik nekretnine koji je postao navedene posebne konstrukcije. Susjed čijoj nekretnini prijeti opasnost je ovlašten zahtijevati održavanje tih konstrukcija u dobrom stanju.
Pri postojanju ozbiljne opasnosti od potpunog ili djelomičnog rušenja nečije zgrade ili dijela nečije nekretnine, a da pri tome postoji opasnost za susjedovu nekretninu, taj susjed čija je nekretnina u opasnosti može zahtijevati poduzimanje svih potrebnih mjera od onoga tko je vlasnik prijetećeg objekta kako bi spriječio nastanak štete. Također može zahtijevati dovoljno osiguranje naknade buduće štete.
Nekretninom se nitko ne smije služiti na način da zbog tog služenja na tuđu nekretninu dospije dim, čađa, otpadne vode, buka i slično u prekomjernoj količini s obzirom na svoju namjenu, bilo slučajno ili prirodnim silama. Vlasnici one nekretnine koja je izložena takvim posrednim i prekomjernim imisijama imaju pravu zahtijevati od vlasnika nekretnine da otkloni uzroke spomenutih imisija, da naknadi nanesenu štetu, te da ubuduće propušta to činiti na svojoj nekretnini, sve dok ne poduzme potrebne mjere za onemogućavanje takvih prekomjernih imisija. No, postoji i iznimka, a to je potjecanje posrednih prekomjernih imisija od dopuštene djelatnosti od strane nadležne vlasti, a tada vlasnici nekretnine koja je tome izložena nemaju pravo tražiti propuštanje obavljanja spomenute djelatnosti. Ipak, ovlašteni su zahtijevati naknadu štete te poduzimanje prikladnih mjera kako bi se ubuduće spriječile ovakve prekomjerne imisije.
Vlasnik zemljišta ne smije mijenjati tok vode u smislu smjera ili njegove jačine preko svog zemljišta na štetu drugog zemljišta te je dužan koristiti zemljište duž obala, vodotoka i jezera na način da ne ometa prirodni tok vode. Također, ne smije ugrožavati stanje i korištenje korita i obala niti sprječavati njihovo održavanje. Vlasnik koji posjeduje nizvodno zemljište ne smije vodi koja dotječe stvarati prepreke niti ih postavljati, a isto tako vlasnik uzvodnog zemljišta ne smije činiti nešto što bi u većoj mjeri opteretilo nizvodno zemljište.
Također, vlasnik nekretnine dužan je poduzeti sve potrebne mjere kako kišnica s njegove zgrade ne bi pala na tuđi posjed.
Treba Vam odvjetnik ili pravni savjet, obratite nam se s povjerenjem.
Kako bi dogovorili termin sastanka s odvjetnikom radi savjetovanja o Vašoj konkretnoj pravnoj situaciji, molimo da popunite kontakt formu te da uz Vaše kontakt podatke navedete i poželjni termin sastanka odnosno pravnog savjetovanja kod odvjetnika.
