Poljoprivreda je strateška djelatnost koja svojom gospodarskom, ekološkom i socijalnom ulogom doprinosi održivom razvoju Republike Hrvatske. Za obavljanje poljoprivredne djelatnosti najbitnije je poljoprivredno zemljište, a Republika Hrvatska i sama je vlasnik velikih površina poljoprivrednog zemljišta. Njihovo održavanje i zaštita, korištenje, promjena njihove namjene, raspolaganje poljoprivrednim zemljištem u vlasništvu Republike Hrvatske te naknadu regulira Zakon o poljoprivrednom zemljištu (NN 20/18, 115/18, 98/19).
Prema Zakonu o poljoprivrednom zemljištu poljoprivrednim zemljištem smatraju se poljoprivredne površine koje su po načinu uporabe u katastru opisane kao: oranice, vrtovi, livade, pašnjaci, voćnjaci, maslinici, vinogradi, ribnjaci, trstici i močvare, kao i drugo zemljište koje se može privesti poljoprivrednoj proizvodnji. Ono je dobro od interesa za Republiku Hrvatsku i uživa njezinu osobitu zaštitu. Kao takvo ne može biti u vlasništvu strane pravne ili fizičke osobe. Iznimka je da je međunarodnim ugovorom i posebnim propisom drukčije određeno odnosno, da ga strana pravna ili fizička osoba stekne nasljeđivanjem prilikom čega mora biti ispunjen uvjet reciprociteta.
Važno je da se poljoprivredna zemljišta uvijek održavaju pogodnima za poljoprivrednu proizvodnju. Pod održavanje zemljišta pogodnim za poljoprivrednu proizvodnju razumijeva se sprječavanje njegove zakorovljenosti, sprječavanje obrastanja višegodišnjim raslinjem te sprječavanje smanjenja njegove plodnosti. Uz to se veže i održavanje postojeće funkcionalnosti podzemne odvodnje na poljoprivrednom zemljištu gdje je ona izgrađena. Obveznici održavanja su pravne ili fizičke osoba koje posjeduju poljoprivredno zemljište ili jedinica lokalne samouprave odnosno Grad Zagreb.
Uz obvezu uzdržavanja, vlasnici i posjednici dužni su poljoprivredno zemljište obrađivati primjenjujući potrebne agrotehničke mjere. Također, poljoprivredno se zemljište mora zaštiti od oštećenja odnosno, ne smije se dovesti do umanjenja ili gubitka proizvodne sposobnosti. Sve to kako bi se zaštitilo zdravlje ljudi, okoliš, životinjski i biljni svijet te kako se ne bi smanjila proizvodnja hrane.
Zanimljivo je spomenuti da kao razloge oštećenja Zakon, uz degradaciju u poljoprivrednoj proizvodnji, onečišćenje štetnim tvarima i organizmima, premještanje tla (erozija), navodi i prenamjenu. Prenamjena uključuje izgradnju urbanih područja, raznih objekata, prometnica i hidroakumulacija te eksploataciju. Iz istoga se može očitati važnost poljoprivrednog zemljišta, ali i donošenja prostornih planova uređenja gradova i općina. Osobe koje su posjednici zemljišta dužne su kontinuirano pratiti stanje poljoprivrednog zemljišta, ispitivati plodnost tla te voditi evidenciju o korištenim gnojivima, a nadzor nad njima provodi Hrvatska agencija za poljoprivredu i hranu.
Što ako odgovorna osoba poljoprivredno zemljište ne održava pogodnim za proizvodnju, a ista je ujedno nedostupna ili nepoznatog boravišta? U tom slučaju Ministarstvo poljoprivrede zemljište može, na temelju odluke o davanju u zakup, dati u zakup fizičkoj ili pravoj osobi koja je zainteresirana za njegovu obradu, na rok od 10 godina. Takvo poljoprivredno zemljište ne smije se koristiti za podizanje trajnih nasada i za izgradnju građevina u poljoprivredne svrhe. Također, jedinica lokalne ili područne samouprave putem javnog natječaja može u zakup dati i neizgrađeno građevinsko zemljište. Sve do privođenja namjeni koja je određena prostornoplanskom dokumentacijom. Sredstva ostvarena iz zakupa u ovom slučaju pripadaju vlasniku zemljišta.
Ranije smo spomenuli prostorni plan. Prostornim planom se u svrhu ostvarivanja ciljeva prostornog uređenja uređuje svrhovita organizacija, namjena i korištenje prostora. Također i uvjeti za uređenje, unapređenje i njegovu zaštitu. Vrste prostornih planova su Državni plan prostornog razvoja, prostorni plan županije odnosno Grada Zagreba, prostorni planovi područja posebnih obilježja, prostorni plan velikoga grada, grada odnosno općine.
Ukoliko želimo provesti prenamjenu poljoprivrednog zemljišta u nepoljoprivredne svrhe, isto se mora provesti u skladu sa prostornim planom. Prije donošenja prostornog plana nositelj izrade dužan je prikupiti dokumentaciju i pribaviti zahtjeve i mišljenje Ministarstva poljoprivrede. Ministarstvo je dužno dati svoje mišljenje u roku od 30 dana.
Ministarstvo utvrđuje posebne uvjete u postupku izdavanja lokacijske dozvole i građevinske dozvole. Sve to u roku od 15 dana od dana primitka urednog zahtjeva. Prije pokretanja postupka za izdavanje građevinske dozvole ili tijekom tog postupka Ministarstvo izdaje potvrde o usklađenosti glavnog projekta s posebnim uvjetima.
Postoje poljoprivredna zemljišta, koja se zbog svojih svojstava ne mogu prenamijeniti u nepoljoprivredne svrhe osim u Zakonom navedenim slučajevima. To je osobito vrijedno obradivo (P1) poljoprivredno zemljište u koje spadaju najkvalitetnije površine poljoprivrednog zemljišta predviđene za poljoprivrednu proizvodnju. One oblikom, veličinom i položajem omogućavaju najučinkovitiju primjenu poljoprivredne tehnologije. I vrijedno obradivo (P2) poljoprivredno zemljište pod koje spadaju površine poljoprivrednog zemljišta koje su primjerene za poljoprivrednu proizvodnju zbog svojih prirodnih svojstava, oblika, položaja i veličine.
Ukoliko želimo učiniti prenamjenu poljoprivrednog zemljišta u nepoljoprivredne svrhe za to moramo platiti propisanu jednokratnu naknadu kako propisuje Zakon o poljoprivrednom zemljištu. Ona se plaća prema površini građevinske čestice utvrđene na temelju izvršnog akta kojim se odobrava građenje. Ili prema površini zemljišta ispod zgrade ozakonjene rješenjem o izvedenom stanju. Tijelo koje je donijelo izvršni akt dužno je u roku od 8 dana od njegove izvršnosti dostaviti isti. Nadležno upravno tijelo u propisanomu roku od 30 dana mora donijeti rješenje o naknadi.
Protiv rješenja o naknadi dopušteno je izjaviti žalbu Ministarstvu. Protiv rješenja Ministarstva može se pokrenuti upravni spor. Naknada se mora platiti u roku od 30 dana. Svaki dan zakašnjenja plaća se zakonska zatezna kamata. Oslobođenje od plaćanja moguće je u nekoliko slučajeva propisanih Zakonom u članku 26 stavak 1. Primjerice, plaćanja naknade može se osloboditi investitor pri gradnji građevina koje služe za obranu od poplava ili pri gradnji prometne infrastrukture.
Pod raspolaganjem poljoprivrednim zemljištem Zakon o poljoprivrednom zemljištu podrazumijeva zakup, zakup ribnjaka i zakup zajedničkih pašnjaka. Kao i privremeno korištenje i zamjenu. Zato, prodaju, prodaju izravnom pogodbom, davanje na korištenje izravnom pogodbom. A objašnjava i razvrgnuće suvlasničke zajednice, osnivanje prava građenja i osnivanje prava služnosti. U ovom ćemo odlomku spomenuti što je sve potrebno kako bi došlo do davanja u zakup, zakupa ribnjaka i zakupa zajedničkih pašnjaka.
Prvo što nam treba kako bi došlo do raspolaganja poljoprivrednim zemljištem je Program raspolaganja poljoprivrednim zemljištem u vlasništvu države. Njega donosi općinsko ili gradsko vijeće za svoje područje na prijedlog načelnika odnosno gradonačelnika. Važno je prethodno mišljenje županije i suglasnost Ministarstva.
Nakon donošenja, program i sva njegova popratna dokumentacija moraju se izložiti na javni uvid u sjedištu općine ili grada odnosno Grada Zagreba koji ga je donio. Isti mora biti dostupan 15 dana. Informacije o uvidu se objavljuju u javnom glasilu i na oglasnoj ploči i mrežnoj stranici općine i grada odnosno Grada Zagreba. Na sadržaj Programa može se izjaviti prigovor.
Nakon odlučivanja o prigovorima te proteka roka od 15 dana jedinice lokalne samouprave moraju Program sa popratnom dokumentacijom dostaviti na prethodno mišljenje županiji i na suglasnost Ministarstvu. Županija je dužna dati prethodno mišljenje u roku od 15 dana. Ministarstvo je dužno svoju suglasnost datiu roku od 30 dana. Sadržaj programa propisan je u članku 29. stavku 1. Zakona o poljoprivrednom zemljištu. Poljoprivredno zemljište se u zakup daje putem javnog natječaja na rok od 25 godina i isti je moguće produljiti za isto razdoblje.
Iznimka od spomenutoga je poljoprivredno zemljište u vlasništvu države koje je u Programu predviđeno za povrat (ovdje se radi o povratu oduzete imovine za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine) i ostale namjene koje se u zakup može dati na rok od 5 godina, s mogućnošću produljenja, odnosno do pravomoćnosti rješenja o povratu sukladno posebnom propisu ili do privođenja toga zemljišta namjeni utvrđenoj prostornim planom. Naknadno ćemo spomenuti još jednu iznimku prilikom zakupa zajedničkih pašnjaka.
Ranije smo spomenuli da se kod davanja u zakup neodržavanog zemljišta čiji su vlasnici nedostupni isto ne može koristiti za podizanje trajnih nasada i izgradnju građevina u svrhu poljoprivredne proizvodnje što također vrijedi za zakup zemljišta predviđenog za povrat.
Postupak davanja zemljišta u zakup započinje odlukom o raspisivanju javnog natječaja koju donosi općinsko ili gradsko vijeće na čijem se području zemljište nalazi. O istoj je jedinica lokalne samouprave dužna obavijestiti županiju i Ministarstvo odnosno za Grad Zagreb Gradska skupština Grada Zagreba je dužna obavijestiti Ministarstvo. U zakup se mogu dati katastarske čestice površine do 100 hektara, iznimno i veće ako je riječ o jednoj katastarskoj čestici ili o ribnjaku.
U javnom se natječaju mora odrediti vrsta poljoprivredne proizvodnje za koju se zemljište daje u zakup kao i mjere ublažavanja negativnih utjecaja na ciljeve i očuvanja i cjelovitost područja ekološke mreže ako su one propisane. Sve stručne poslove u vezi s postupkom provedbe javnog natječaja obavlja upravno tijelo općine ili grada nadležno za poljoprivredu.
Sljedeća faza u postupku davanja zemljišta u zakup je primitak ponuda. Ponudu mogu dati fizičke ili pravne osobe uz uvjet da su do isteka roka za podnošenje ponude podmirile sve obveze s osnova korištenja poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države, odnosno sve obveze s osnove naknade za gospodarsko korištenje voda i svih javnih davanja, te protiv kojih se ne vodi postupak zbog predaje u posjed poljoprivrednog zemljišta. Uz još jedan uvjet da, ukoliko je ista već bila zakupnik, zemljište nije dala u podzakup ili njime neovlašteno raspolagala na neki drugi način.
Nevažeća je ponuda koja prelazi dvostruki iznos početne zakupnine, a istu propisuje uredbom Vlada Republike Hrvatske ili u određenim slučajevima sudski vještak za procjenu nekretnina. Sastavni dio ponude je Gospodarski program korištenja poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države, podnosi se na propisanom obrascu, a sadrži podatke iz članka 35. stavka 6. Zakona. Iz prethodnog odlomka vidimo da se zakup može i produžiti, u tom slučaju dosadašnji zakupnik mora podnijeti zahtjev za produljenje zakupa.
Nakon primitka ponuda, donosi se odluka o izboru najpovoljnije ponude koju donosi općinsko ili gradsko vijeće odnosno Gradska skupština Grada Zagreba, na čijem se području zemljište nalazi. Odluka se donosi na prijedlog Povjerenstava za zakup na poljoprivrednom zemljištu u vlasništvu države pri čemu jedinice lokalne samouprave moraju istu dostaviti na prethodno mišljenje županiji, koja mišljenje mora dostaviti u roku od 30 dana i na suglasnost Ministarstvu, koju suglasnost Ministarstvo mora također dostaviti u roku od 30 dana. Grad Zagreb dostavlja samo na suglasnost Ministarstvu. Određene pravne i fizičke osobe mogu imati pravo prvenstva pri dobivanju zemljišta u zakup, a iste su propisane i nabrojane onim redoslijedom kojim imaju pravo prvenstva kako određuje Zakon o poljoprivrednom zemljištu u članku 36..
Nakon što je izabrana najpovoljnija ponuda, općinski načelnik odnosno gradonačelnik u ime Republike Hrvatske i podnositelj ponude sklapaju ugovor o zakupu u pisanom obliku. Sve ovo što smo sad spomenuli, odnosno postupak koji dovodi do davanja zemljišta u zakup potrebno je učiniti i kako bi došlo do sklapanja ugovora o prodaji koji ćemo detaljnije objasniti kasnije.
Ugovor o zakupu obvezno mora sadržavati odredbe kojima se uređuju predmet zakupa, vrijeme trajanja zakupa, visina i rok plaćanja zakupnine i prava i obveze zakupnika. također mora biti navedena namjena korištenja zakupljenog zemljišta, odredbe o odustanku od ugovora, razlozi za raskid ugovora, odredbe o dopustivosti postavljanja građevina gospodarske namjene, pomoćnih uređaja i objekata za iskorištavanje zemljišta i obveza njihova uklanjanja po isteku roka zakupa.
Kao i posebni uvjeti određene posebnim propisom ako se poljoprivredno zemljište u cijelosti ili djelomično nalazi unutar područja posebne zaštite voda ili unutar područja značajnog za vodni režim. Mjere ublažavanja negativnih utjecaja na ciljeve očuvanja i cjelovitost područja ekološke mreže ako su one propisane aktom u provedenom postupku ocjene prihvatljivosti programa za ekološku mrežu. Obavezno ovršnu klauzula u dijelu koji se odnosi na cijenu i predaju u posjed i Gospodarski program.
Ugovori o zakupu, kao i ugovor o prodaji ne mogu se sklopiti prije nego županijsko državno odvjetništvo na čijem se području poljoprivredno zemljište nalazi iznese mišljenje o njihovoj pravnoj valjanosti. Nakon dostave ugovora, ponuditelj mora u roku od 30 dana isti potpisati. U protivnom će se smatrati da je odustao od ponude. Zakupnik također ima obvezu da jedinici lokalne samouprave podnosi godišnje izvješće o ispunjavanju ciljeva navedenih u Gospodarskom programu. Ukoliko dođe do opravdane potrebe za izmjenom Gospodarskog programa uvjetovane podizanjem profitabilnosti u njegovom provođenju, jedinica lokalne samouprave može sa zakupnikom sklopiti aneks ugovora o zakupu.
Prava i obveze iz ugovora nastupaju kad Povjerenstvo za uvođenje u posjed zakupnika uvede u posjed zakupljenog poljoprivrednog zemljišta. Zakupnika tada postaje obveznik plaćanja zakupnine koja se plaća godišnje do kraja prosinca tekuće godine, a prvu zakupninu zakupnik je dužan platiti u roku od 15 dana od dana uvođenja u posjed u visini razmjernoj razdoblju koje je preostalo do kraja godine.
Poljoprivredno zemljište zakupnik ne smije dati u podzakup, a ono se može prenijeti na drugu osobu samo u propisanim slučajevima koje uređuje Zakon o poljoprivrednom zemljištu. Ugovor o zakupu prestaje protekom vremena na koji je sklopljen i u svako vrijeme se može sporazumno raskinuti. Jednostrano se raskida ako zakupnik postupa suprotno odredbama ugovora te ako se ispune uvjeti iz članka 43. stavaka 3., 4. i 5. Ugovor se smatra raskinutim danom dostave obavijesti o raskidu i tada počinje teći rok u kojem je zakupnik dužan predati zemljište u posjed vlasniku. Jedinica lokalne samouprave na čijem se području poljoprivredno zemljište nalazi dužna je obavijest o prestanku i raskidu ugovora o zakupu dostaviti nadležnim tijelima.
Sredstva ostvarena od davanja u zakup, kao i od prodaje, prodaje izravnom pogodbom, privremenog korištenja i davanja na korištenje izravnom pogodbom prihod su državnog proračuna 25%, 10% proračuna jedinice područne (regionalne) samouprave i 65% proračuna jedinice lokalne samouprave odnosno Grada Zagreba, na čijem se području poljoprivredno zemljište nalazi, uz određene iznimke propisane Zakonom.
Uz spomenute odredbe o zakupu poljoprivrednog zemljišta, Zakon o poljoprivrednom zemljištu posebno izdvaja zakup ribnjaka i zakup zajedničkih pašnjaka. Na njih se odgovarajuće primjenjuju odredbe o zakupu, a Zakon ih detaljnije određuje u člancima 51.-57. Ribnjaci se, jednako kako je već spomenuto kod zakupa daju u zakup javnim natječajem na rok od 25 godina s mogućnošću produljenja za isto razdoblje, dok se zajednički pašnjaci daju u zakup na rok od 10 godina s mogućnošću višekratnog produljenja. Sve stručne poslove u vezi s postupkom provedbe javnog natječaja za zakup ribnjaka provodi Ministarstvo dok se poslovi u vezi zakupa zajedničkog pašnjaka provode kako je to opisano kod zakupa.
Poljoprivredno zemljište također se može dati na privremeno raspolaganje, može se zamijeniti, prodati, prodati izravnom pogodbom i dati na korištenje izravnom pogodbom. Zakon također propisuje razvrgnuće suvlasničke zajednice, osnivanje prava građenja i osnivanje prava služnosti.
Poljoprivredno se zemljište može dati na privremeno korištenje. Zemljište se na privremeno korištenje daje na zahtjev fizičke ili pravne osobe koja je dosadašnji korisnik poljoprivrednog zemljišta te je u mirnom posjedu istog, a nakon što joj je istekao ugovor. Isto se može dati na korištenje na rok do dvije godine odnosno do sklapanja ugovora o zakupu poljoprivrednog zemljišta ili zakupu zajedničkih pašnjaka, odnosno drugog oblika raspolaganja poljoprivrednim zemljištem sukladno odredbama ovoga Zakona.
Na isto se podredno primjenjuju već spomenute odredbe propisane za zakup, odnosno traži se da je osoba koja podnosi zahtjev podmirila sve svoje obveze, da je u dijelu koji se odnosi na cijenu i predaju posjeda ugovor sklopljen kao ovršna isprava, da je sklopljen u pisanom obliku te odredbe o naknadi koja mora biti jednaka naknadi iz prijašnjeg ugovora o zakupu. Korisnik također mora pristupiti potpisivanju ugovora u roku od 30 dana od dana zaprimanja poziva za sklapanje ugovora ili se smatra da je odustao.
Sljedeće moguće raspolaganje je zamjena. Zamjena se provodi radi okrupnjavanja zemljišta, a provodi ju Ministarstvo na prijedlog fizičke ili pravne osobe i jedinice lokalne samouprave odnosno Grada Zagreba sukladno članku 58. Zakona.
Dolazimo do već spomenute mogućnosti prodaje poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države. Postupak prilikom prodaje jednak je postupku prilikom davanja zemljišta u zakup, no Zakon prodaju uvelike ograničava. Ne mogu se prodati ribnjaci, zajednički pašnjaci, komasirane arondirane površine poljoprivrednog zemljišta i poljoprivredno zemljište koje graniči s građevinskim područjima. Osobito vrijedno obradivo (P1) i vrijedno obradivo (P2) poljoprivredno zemljište može se prodati samo ako se nalazi izvan proizvodno-tehnoloških cjelina koje su u funkciji poljoprivredne proizvodnje. Površine do 1 ha za kontinentalno područje i površine do 0,2 ha za priobalno područje. Uz to, jedan kupac može kupiti maksimalno do 50 ha poljoprivrednog zemljišta u kontinentalnom području i do 5 ha u priobalnom području.
Sve radnje jedinica lokalne i regionalne samouprave te Ministarstva koje su oni dužni obaviti da bi se sklopio ugovor o prodaji jednake su onima koje moraju obaviti prilikom sklapanja ugovora o zakupu. Ugovor o prodaji obvezno mora uređivati predmet prodaje, visinu rok i način plaćanja kupoprodajne cijene te razloge za raskid ugovora. Kupac zemljište kupljeno na ovaj način ne smije otuđiti u roku od 10 godina, a svo vrijeme Republika Hrvatska zadržava pravo prvokupa. Ove odredbe o prodaji na odgovarajući način se primjenjuju i na prodaju izravnom pogodbom, a Zakonom su člankom 72. propisani razlozi kada je ona dopuštena.
Država svoje zemljište iznimno može, bez javnog natječaja, dati na korištenje znanstvenim i znanstveno-nastavnim institucijama iz područja poljoprivrede, kaznionicama, ustanovama koje u obavljanju svoje djelatnosti imaju potrebu za poljoprivrednim zemljištem ukoliko je njihov osnivač Republika Hrvatska ili jedinica područne (regionalne) samouprave i lokalne samouprave odnosno Grad Zagreb. Daje se na rok od 25 godina, površine zemljišta maksimalno do 100 ha. One svoj zahtjev za korištenjem podnose Ministarstvu. Na ovakvo raspolaganje također se podredno primjenjuju odredbe koje važe za davanje u zakup.
Za kraj ovog odlomka ukratko ćemo objasniti razvrgnuće suvlasničke zajednice, osnivanje prava građenja i osnivanje prava služnosti. Suvlasnička zajednica može se razvrgnuti geometrijskom diobom ili isplatom, a odluku o razvrgnuću donosi Ministarstvo.
Pravo građenja osniva se kada se na poljoprivrednom zemljištu izvan granica građevinskog područja aktom za provedbu prostornih planova utvrđuje građevna čestica ili obuhvat zahvata u prostoru i mijenja namjena poljoprivrednog zemljišta. Osniva ga Ministarstvo na rok ne duži od 99 godina, a ugovor mora biti sklopljen kao ovršna isprava. Ministarstvo može osnovati i pravo služnosti na prijedlog zainteresirane osobe. Za svako od ovih raspolaganja plaća se naknada.
Sva zemljišta koja su u vlasništvu Republike Hrvatske, bilo ono kupljeno ili zamijenjeno čine njezin zemljišni fond. Za zemljišta koja postanu vlasništvom Republike Hrvatske Ministarstvo je dužno zatražiti provedbu parcelacijskih i drugih geodetskih elaborata u katastarskom operatu i u zemljišnoj knjizi te dostaviti nadležnom državnom odvjetništvu prijedlog za uknjižbu prava vlasništva države, te ono izdaje sve potrebne suglasnosti.
Na početku smo spomenuli kako su poljoprivredna zemljišta od osobitog interesa za Republiku Hrvatsku. S obzirom na to da Zakon o poljoprivrednom zemljištu uređuje postupanje sa istim možemo zaključiti da je vrlo bitno provoditi nadzor nad provedbom odredaba koje propisuje Zakon o poljoprivrednom zemljištu. U ovom se slučaju provode dvije vrste nadzora. Upravni nadzor koji provodi Ministarstvo i inspekcijski nadzor koji provodi poljoprivredna inspekcija. Uz sve to, jedinice lokalne samouprave i Grad Zagreb dužni su nadzirati provođenje odluka o agrotehničkim mjerama i mjerama za uređivanje i održavanje poljoprivrednih rudina.
Treba Vam odvjetnik ili pravni savjet, obratite nam se s povjerenjem.
Kako bi dogovorili termin sastanka s odvjetnikom radi savjetovanja o Vašoj konkretnoj pravnoj situaciji, molimo da popunite kontakt formu te da uz Vaše kontakt podatke navedete i poželjni termin sastanka odnosno pravnog savjetovanja kod odvjetnika.
