Trenutno važeći Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama (NN 86/12, 143/13, 65/17, 14/19) na snazi je od 15. veljače 2019. godine. Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama uređuje uvjete, postupak i pravne posljedice uključivanja u pravni sustav nezakonito izgrađenih zgrada te se istim osniva Agencija za ozakonjenje nezakonito izgrađenih zgrada.
U nastavku ovoga članka pobliže ćemo Vam objasniti strukturu i najbitnije dijelove iz Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama.
Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama sastoji se od sljedećih glava:
(1) opće odredbe
(2) osnovni uvjeti za ozakonjenje zgrada
– postupak ozakonjenja zgrada
(1) naknada za zadržavanje nezakonito izgrađene zgrade u prostoru
(2) pravne posljedice ozakonjenja zgrade
(3) nadzor
– prijelazne i završne odredbe
Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama sastoji se od 47 članaka, a najbitnije odredbe objasniti ćemo u nastavku ovoga članka.
U smislu Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama, nezakonito izgrađene zgrade smatraju se:
-zgrada, odnosno rekonstruirani dio postojeće zgrade izgrađene bez akta kojim se odobrava građenje, odnosno protivno tom aktu, vidljiva na digitalnoj ortofoto karti u mjerilu 1:5000 Državne geodetske uprave izrađenoj na temelju aerofotogrametrijskog snimanja Republike Hrvatske započetog 21. lipnja 2011., na kojoj su izvedeni najmanje grubi konstruktivni građevinski radovi (temelji sa zidovima, odnosno stupovima s gredama i stropom ili krovnom konstrukcijom) sa ili bez krova, najmanje jedne etaže,
– zgrada, odnosno rekonstruirani dio postojeće zgrade izgrađen bez akta kojim se odobrava građenje, odnosno protivno tom aktu na kojoj su izvedeni najmanje grubi konstruktivni građevinski radovi (temelji sa zidovima, odnosno stupovima s gredama i stropom ili krovnom konstrukcijom) sa ili bez krova, najmanje jedne etaže, koja nije nedvojbeno vidljiva na DOF5/2011 ako je vidljiva na drugoj digitalnoj ortofoto karti Državne geodetske uprave izrađenoj na temelju aerofotogrametrijskog snimanja do 21. lipnja 2011. ili je do tog dana evidentirana na katastarskom planu ili drugoj službenoj kartografskoj podlozi, a o čemu tijelo nadležno za državnu izmjeru i katastar nekretnina na zahtjev stranke izdaje uvjerenje.
Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama u drugom dijelu propisuje da se ozakonjuje nezakonito izgrađena zgrada koja je izgrađena u skladu s prostornim planom koji važi na dan stupanja na snagu Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama (dakle 15.02.2019. godine), odnosno na dan podnošenja zahtjeva za donošenje rješenja o izvedenom stanju ili na dan donošenja rješenja o izvedenom stanju ako je to povoljnije za podnositelja zahtjeva te nezakonito izgrađena zgrada koja je izgrađena protivno tom planu, ako njezino ozakonjenje nije isključeno. Na takvoj nezakonito izgrađenoj zgradi može se, protivno prostornom planu, ozakoniti najviše dvije etaže od kojih je zadnja potkrovlje, osim ako odlukom predstavničkog tijela jedinice lokalne samouprave nije određen veći broj etaža. Takvom odlukom koja se primjenjuje samo u postupku ozakonjenja zgrada, određuje se veći broj etaža za nezakonito izgrađene zgrade unutar i/ili izvan građevinskog područja.
Međutim, ističemo da ako prostornim planom ili navedenom odlukom za određeno područje nije propisan broj etaža zgrade koji se može izgraditi, ozakoniti se može najviše četiri etaže.
Iz članka 6. Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama proizlazi da se nezakonito izgrađena zgrada ne može ozakoniti ako se nalazi na području koje je prostornim planom uređenja općine, grada i velikog grada, Prostornim planom Grada Zagreba ili generalnim urbanističkim planom, koji važi na dan stupanja na snagu ovoga Zakona, odnosno na dan podnošenja zahtjeva za donošenje rješenja o izvedenom stanju ili na dan donošenja rješenja o izvedenom stanju ako je to povoljnije za podnositelja zahtjeva, određeno kao površine izvan građevinskog područja u nacionalnom parku, parku prirode, regionalnom parku, park-šumi, strogom rezervatu, posebnom rezervatu, spomeniku prirode i spomeniku parkovne arhitekture. Izuzetak su zgrade izgrađene u skladu s prostornim planom i zgrade izgrađene unutar tradicijske naseobine određene prostornim planom područja posebnih obilježja ili drugim prostornim planom.
Osim navedenog, nezakonito izgrađena zgrada ne može se ozakoniti ako se nalazi na području upisanom u listu svjetske baštine UNESCO-a, ako je izgrađena na međi sa drugom građevnom česticom planiranom za građenje zgrade ako na pročelju koje se nalazi na međi ima otvor (prozor, vrata, otvor za prozračivanje, balkon i slično) i u drugim slučajevima navedenim u članku 6. Zakona.
Rješenjem o izvedenom stanju ozakonjuje se nezakonito izgrađena zgrada. Postupak za donošenje takvog rješenja o izvedenom stanju pokreće se na zahtjev stranke koji se predaje nadležnom upravnom tijelu. Prije donošenja rješenja o izvedenom stanju nadležno upravno tijelo dužno je stranci pružiti mogućnost uvida u spis predmeta radi izjašnjenja.
Rješenje o izvedenom stanju donosi upravno tijelo jedinice područne, odnosno lokalne samouprave koje prema posebnom zakonu obavlja poslove izdavanja akata za provođenje dokumenata prostornoga uređenja i građenje na čijem se području nalazi nezakonito izgrađena zgrada odnosno Agencija za ozakonjenje nezakonito izgrađenih zgrada u slučajevima propisanim Zakonom o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama.
Sukladno članku 18. Zakona, rješenje o izvedenom stanju donosi se za nezakonito izgrađenu zgradu koja se prema Zakonu može ozakoniti, ako:
– su zahtjevu za donošenje rješenja priloženi dokumenti propisani Zakonom o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama,
– je arhitektonska snimka, odnosno snimka izvedenog stanja u skladu s izvedenim stanjem zgrade, ako se ista podnosi uz zahtjev,
– je plaćena naknada za zadržavanje nezakonito izgrađene zgrade u prostoru, odnosno prvi obrok naknade u slučaju obročne otplate iste.
Važno je istaknuti da se rješenje o izvedenom stanju ne može donijeti za nezakonito izgrađenu zgradu u vezi s kojom je u tijeku sudski spor pokrenuti prije podnošenja zahtjeva za donošenje tog rješenja povodom tužbe za zaštitu vlasništva ili drugog stvarnog prava u vezi s tom zgradom ili zemljištem na kojemu je izgrađena, ako to stranka istakne i dokaže prije donošenja rješenja.
Tada se postupak donošenja rješenja o izvedenom stanju za nezakonito izgrađenu zgradu prekida do okončanja sudskog spora.
Protiv rješenja o izvedenom stanju može se izjaviti žalba. O žalbi izjavljenoj protiv rješenja o izvedenom stanju, odnosno o žalbi protiv rješenja kojim se odbija ili odbacuje zahtjev za donošenje tog rješenja, odlučuje središnje tijelo državne uprave nadležno za poslove graditeljstva i prostornoga uređenja.
Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama u četvrtom dijelu određuje da su podnositelj zahtjeva, odnosno vlasnici zgrade dužni prije donošenja rješenja o izvedenom stanju platiti naknadu za zadržavanje nezakonito izgrađene zgrade u prostoru, odnosno prvi obrok naknade u slučaju obročne otplate iste. Naknadu plaćaju razmjerno veličini njihova posebnog dijela zgrade, odnosno funkcionalne jedinice koju koriste, osim vlasnika posebnog dijela zgrade koji se nalazi u dijelu zgrade koji nije bio predmet ozakonjenja.
Naknada se utvrđuje rješenjem o naknadi koje po službenoj dužnosti donosi upravno tijelo jedinice lokalne samouprave nadležno za poslove komunalnog gospodarstva na čijem se području nalazi zgrada za koju se donosi rješenje o izvedenom stanju.
Naknadu podnositelj zahtjeva, odnosno vlasnici zgrade plaćaju jednokratno u roku od 30 dana od dana izvršnosti rješenja o obračunu naknade ili obročno. Međutim, ako podnositelj zahtjeva, odnosno vlasnik zgrade ne plati obrok naknade određen rješenjem o obračunu naknade kojim je dopuštena obročna otplata, naplata se izvršava prisilnim putem.
Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama u petom dijelu navodi koje su pravne posljedice ozakonjenja zgrade. Na primjer, rješenje o izvedenom stanju nema pravnih učinaka na vlasništvo i druga stvarna prava na zgradi za koju je doneseno i zemljište na kojemu je ta zgrada izgrađena.
Iako je Agencija za ozakonjenje nezakonito izgrađenih zgrada prestala sa svojim radom 01. srpnja 2019. godine, u nastavku ćemo objasniti njezin djelokrug rada, o obzirom da isto navodi sam Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama u petom dijelu.
Dakle, Agencija za ozakonjenje nezakonito izgrađenih zgrada privremeno, odnosno do 01.07.2019. godine osnovala se kao javna ustanova za obavljanje praćenja i ubrzanje procesa ozakonjenja zgrada te postizanja ravnomjerne opterećenosti nadležnih upravnih tijela s tim u vezi. Agencija je imala svojstvo pravne osobe s javnim ovlastima i upisala se u sudski registar, sa sjedištem u Zagrebu.
Sukladno članku 37.d Agencija je obavlja poslove s javnim ovlastima kako slijedi:
– provodila je postupak i donosila rješenja o izvedenom stanju u slučajevima propisanim ovim Zakonom,
– pripremala je rješenja o visini naknade za zadržavanje nezakonito izgrađene zgrade u prostoru za predmete te ih dostavlja jedinici lokalne samouprave na čijem se području nalazi zgrada,
– pratila je stanje rješavanja zahtjeva za ozakonjenje zgrada u županijama i gradovima,
– predlagala je Ministarstvu, županijama i gradovima mjere u svrhu poboljšanja učinkovitosti rješavanja zahtjeva za ozakonjenje zgrada,
– evidentirala je ozakonjene zgrade u informacijskom sustavu prostornog uređenja,
– pratila je naplatu naknada za zadržavanje nezakonito izgrađenih zgrada u prostoru po izdanim rješenjima,
– obavljala je i druge poslove određene Zakonom o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama.
Nadzor nad provedbom Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama i propisa donesenih na temelju ovoga Zakona provodi središnje tijelo državne uprave nadležno za poslove graditeljstva i prostornoga uređenja.
Treba Vam odvjetnik ili pravni savjet obratite nam se s povjerenjem.
Kako bi dogovorili termin sastanka s odvjetnikom radi savjetovanja o Vašoj konkretnoj pravnoj situaciji, molimo da popunite kontakt formu te da uz Vaše kontakt podatke navedete i poželjni termin sastanka odnosno pravnog savjetovanja kod odvjetnika.
