Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN 112/18) stupio je na snagu u prosincu 2018. godine. Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora, kolokvijalno nazvan Zakon o zakupu poslovnog prostora, uređuje postupak zasnivanja i prestanka zakupa poslovnoga prostora te međusobna prava i obveze zakupodavca i zakupnika neovisno o tome tko je zakupodavac, odnosno zakupnik.
Isto tako, Zakonom se uređuje i prodaja poslovnoga prostora koji je vlasništvo Republike Hrvatske ili županija, Grada Zagreba, gradova i općina sadašnjem zakupniku.
Zakon se sastoji od 46 članaka te je podijeljen na sedam dijelova:
1) Opće odredbe
2) Zasnivanje zakupa
3) Prava i obveze ugovornih strana
4) Prestanak zakupa
5) Kupoprodaja poslovnog prostora u vlasništvu Republike Hrvatske, županija, grada Zagreba, gradova i općina
6) Prijelazne i završne odredbe
Ovim člankom objasniti ćemo ukratko strukturu Zakona, odnosno postupak zasnivanja, prestanka zakupa te prava i obveze strana ugovora.
Zakup poslovnoga prostora zasniva se ugovorom o zakupu kojim se zakupodavac obvezuje predati zakupniku određeni poslovni prostor na korištenje, a zakupnik se obvezuje platiti mu za to ugovorenu zakupninu. Poslovnim prostorom se, prema općim odredbama Zakona, smatraju poslovna zgrada, poslovna prostorija koje su namijenjene obavljanju poslovne djelatnosti te garaža i garažno mjesto. Ugovor o zakupu poslovnoga prostora mora biti sastavljen u pisanom obliku te treba sadržavati:
– ime i prezime ili naziv, adresu prebivališta ili sjedišta te osobni identifikacijski broj strana ugovora,
– podatke za identifikaciju poslovnog prostora koji se mogu nedvojbeno utvrditi (broj zemljišnoknjižne čestice i zemljišnoknjižnog uloška u koji je poslovni prostor upisan, površina poslovnog prostora, etaža na kojoj se poslovni prostor nalazi, pozicija na etaži, tlocrtni opis poslovnog prostora, kao i svi drugi potrebni podaci za identifikaciju poslovnog prostora),
– djelatnost koja će se obavljati u poslovnom prostoru,
– odredbe o korištenju zajedničkih uređaja i prostorija,
– rok predaje poslovnoga prostora zakupniku,
– vrijeme na koje je ugovor sklopljen,
– iznos mjesečne zakupnine,
– pretpostavke i način izmjene zakupnine,
– mjesto i vrijeme sklapanja ugovora.
Zakon o zakupu poslovnog prostora u trećem dijelu uređuje prava i obveze strane ugovora.
Obveze zakupodavca su:
– predati zakupniku poslovni prostor u roku utvrđenom ugovorom jer u protivnom zakupnik može svoje pravo ostvariti tužbom ili raskinuti ugovor o zakupu te ima pravo na naknadu štete.
– predati poslovni prostor zakupniku u stanju utvrđenom ugovorom jer u protivnom zakupnik ima pravo raskinuti ugovor o zakupu ili tražiti razmjerno sniženje zakupnine ili na teret zakupodavca sam dovesti poslovni prostor u takvo stanje, ako to nije učinio zakupodavac nakon što ga je zakupnik na to pozvao i ostavio mu za to primjeren rok, te ima pravo na naknadu štete.
– ako za vrijeme trajanja zakupa nastane potreba da se na poslovnom prostoru, radi njegova održavanja u stanju u kojem ga je zakupodavac dužan održavati izvrše popravci koji padaju na teret zakupodavca, zakupnik je dužan bez odgađanja o tome pisano obavijestiti zakupodavca i odrediti mu za to primjeren rok, te ukoliko ih ne izvrši zakupnik ima pravo na teret zakupodavca sam izvršiti popravke ili raskinuti ugovor o zakupu.
S druge strane, zakupnik je dužan:
– zakupodavcu platiti ugovorom utvrđeni iznos zakupnine u roku utvrđenom ugovorom.
– snositi troškove tekućega održavanja poslovnoga prostora, odnosno troškove čišćenja, soboslikarskih radova, sitnih popravka na instalacijama i slično, ako drukčije nije ugovoreno
– ne smije bez izričite pisane suglasnosti zakupodavca činiti preinake poslovnoga prostora kojima se mijenja konstrukcija, raspored, površina, namjena ili vanjski izgled poslovnoga prostora.
– nema pravo poslovni prostor ili dio poslovnoga prostora dati u podzakup, osim ako nije drukčije ugovoreno.
– nakon prestanka zakupa, zakupnik je dužan predati zakupodavcu poslovni prostor u stanju u kojemu ga je primio, te ima pravo odnijeti uređaje koje je ugradio u poslovni prostor ako se time ne oštećuje poslovni prostor i ako mu to ulaganje zakupodavac nije priznao kroz smanjenje visine zakupnine.
Zakon o zakupu poslovnog prostora u četvrtom dijelu propisuje da ugovor o zakupu poslovnoga prostora sklopljen na određeno vrijeme prestaje istekom vremena na koji je sklopljen, a sklopljen na neodređeno vrijeme prestaje otkazom, odnosno danom isteka otkaznog roka. Otkazni rok je vrijeme između dana dostave otkaza protivnoj strani i dana kad prestaje zakup te iznosi 30 dana i može se dati samo prvoga ili petnaestoga dana u mjesecu, ako ugovorom nije drukčije određeno.
Zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu u svako doba, bez obzira na ugovorne ili zakonske odredbe o trajanju zakupa ako:
– zakupnik i poslije pisane opomene zakupodavca koristi poslovni prostor protivno ugovoru ili mu nanosi znatniju štetu koristeći ga bez dužne pažnje,
– zakupnik ne plati dospjelu zakupninu u roku od petnaest dana od dana priopćenja pisane opomene zakupodavca,
– zakupodavac, zbog razloga za koje on nije odgovoran, ne može koristiti poslovni prostor u kojem je obavljao svoju djelatnost pa zbog toga namjerava koristiti prostor koji drži zakupnik
– ako zakupnik ne izvršava svoje obveze utvrđene ugovorom ili navednim Zakonom.
Zakupnik može otkazati ugovor o zakupu poslovnoga prostora u svako doba, bez obzira na ugovorne ili zakonske odredbe o trajanju zakupa ako:
– zakupodavac u primjerenom roku koji mu je zakupnik za to ostavio ne dovede poslovni prostor u stanje u kojemu ga je dužan predati, odnosno održavati,
– zakupodavac ne izvršava svoje obveze utvrđene ugovorom ili navedenim Zakonom.
Važno je napomenuti da zakup ne prestaje smrću, odnosno promjenom pravnoga položaja zakupnika, osim ako ugovorom nije drukčije određeno te da je za rješavanje spora između zakupodavca i zakupnika o međusobnim pravima i obvezama iz ugovora o zakupu nadležan sud.
Treba Vam odvjetnik za nekretnine ili pravni savjet, obratite se s povjerenjem u naš odvjetnički ured.
Kako bi dogovorili termin sastanka s odvjetnikom radi savjetovanja o Vašoj konkretnoj pravnoj situaciji, molimo da popunite kontakt formu te da uz Vaše kontakt podatke navedete i poželjni termin sastanka odnosno pravnog savjetovanja kod odvjetnika.
