Raskid ugovora o najmu mogući je na način i pod uvjetima propisanim Zakonom o obveznim odnosima (NN 35/05, 41/08, 78/15, 29/18) no radi boljeg razumijevanja, prvenstveno je važno objasniti kako se ugovorom o najmu obvezuje najmodavac predati određenu stvar najmoprimcu na uporabu, a najmoprimac se obvezuje za to plaćati određenu najamninu, a pritom valja znati kako se ugovor o najmu nekretnine sklapa u pisanom obliku, a smatra se da je sklopljen na neodređeno vrijeme u odnosu na pokretnine.
Obveze najmodavca i najmoprimca
Sklapanjem ugovora o najmu i za najmodavca i za najmoprimca nastaju obveze. Obveza najmodavca je najprije predaja stvari najmoprimcu, tj. predaja posjeda stvari koja je predmet ugovora o najmu.
Najmodavac je obvezan održavati predmet ugovora u stanju podobnom za ugovorenu uporabu i suzdržavati se od bilo kakvih izmjena predmeta jer najmoprimac ima pravo na miran posjed.
Obveze najmoprimca uključuju obvezu uporabe predmeta najma na odgovarajući način, obvezu snošenja troškova uporabe i troškova sitnih popravaka, te nadalje, obvezu plaćanja najamnine i vraćanja predmeta najma nakon isteka ugovora.
Raskid ugovora o najmu
Jedna od obveza najmodavca je održavanje predmeta najma u stanju prikladnom za ugovorenu uporabu. Ukoliko u razdoblju trajanja najma stvar dospije u stanje da više ne može biti podobna za ugovorenu uporabu, a najmoprimac nije za to kriv, on može tražiti raskid ugovora o najmu ako najmodavac ne osposobi stvar za uporabu u primjerenom roku.
Isto tako, ako nakon sklapanja ugovora, najmoprimac utvrdi da postoji materijalni nedostatak stvari pa zatraži od najmodavca da ga otkloni, a ovaj to ne učini, najmoprimac može zahtijevati raskid ugovora o najmu.
Ako se pojavi treća osoba koja tvrdi da ima neko pravo na stari koje je predmet najma te se utvrdi da takvo pravo u potpunosti isključuje pravo najmoprimca na uporabu, ugovor se raskida po samom zakonu, a najmoprimac ima pravo na naknadu štete. Ako predmet najma djelomično propadne višom silom ili zbog događaja za koji nije odgovorna ni jedna ugovorna strana, najmoprimac može tražiti raskid ugovora o najmu ili zahtijevati sniženje najamnine.
S druge strane, ako najmoprimac i nakon opomene najmodavca rabi predmet najma protivno ugovoru o najmu, najmodavac može otkazati ugovor o najmu bez pridržavanja otkaznog roka. Isto tako, najmodavac može otkazati ugovor o najmu bez pridržavanja otkaznog roka ako najmoprimac dva puta uzastopno nije platio najamninu ili znatni dio najamnine.
Sporazumni raskid ugovora o najmu
U svakom slučaju stranke mogu sporazumno raskinuti ugovor o najmu i prije isteka ugovorenog roka trajanja ugovora o najmu. Potrebno je da stranke sastave jedno pismeno kojom utvrđuju da kao najmodavac i najmoprimac sporazumno raskidaju ranije sklopljeni ugovor o najmu. Pritom bi najmodavac trebao pregledati stvar koja je predmet najma i utvrditi da ona nema oštećenja i takvu ju preuzeti.
Najmoprimac bi trebao podmiriti sve najamnine i ostale troškove koje je obvezan snositi prije povrata predmeta najma najmodavcu. Nakon toga suglasno utvrđuju da nemaju nikakvih međusobnih potraživanja. U slučaju nesporazuma, uvijek je najbolje da se postupak raskida ugovora o najmu povjeriti odvjetniku koji kao stručna osoba jamči da će postupak biti pravilno proveden.
Ostali sastojci ugovora o najmu stana
Prema članku 5. Zakona o najmu stanova (NN 91/96, 68/18) ugovor o najmu stana sadrži osobito one elemente koji se u tom članku navode, što znači da može sadržavati i druge odredbe, pa one uvjete sklapanja ugovora o najmu stana koji nisu propisani Zakonom o najmu stanova stanke ugovaraju slobodno.
To bi značilo da stranke ugovorom mogu urediti ne samo one uvjete koji nisu propisani Zakonom o najmu stanova, već i detaljnije razraditi one uvjete koje Zakon o najmu stanova izrijekom propisuje i koje stranke ne bi mogle drugačije ugovoriti, a koji se pak ne ograničavaju samo na one iz članka 5. Zakona o najmu stanova.
Navedeno je vidljivo i iz sudske prakse Županijskog suda u Zagrebu, GŽ-139/06 od 1. srpnja 2008. godine „U nastavljenom postupku sud prvog stupnja otklonit će navedeni nedostatak imajući u vidu da se odredbom čl. 5. ZNS-a ističe koje sastojke ugovor o najmu stana takav ugovor “osobito” sadrži, pa tako može nedvojbeno sadržavati i neke druge odredbe. Međutim, za one uvjete koje bi stranke mogle ugovoriti slobodno i suglasno, sud ih može unijeti u ugovor samo ako su oko toga stranke suglasne. Pri tome treba ocijeniti bi li takva suglasnost bila potrebna za one uvjete koji su npr. drugim odredbama ZNS-a izrijekom propisani i koje stranke ne bi mogle ugovoriti drugačije, kao primjerice za najmoprimca da dopusti najmodavcu ulazak u stan u vezi s nužnim popravcima, kao što je navedeno u članku 16. ZNS-a.“
Ulaganje u iznajmljeni prostor i pitanje vlasništva
Važno je znati kako se dogradnjom, nadogradnjom ili preuređenjem, adaptacijom zgrada ili prostorija u suvlasničkim, zajedničkim ili tuđim zgradama, kao ni njihovom prigradnjom, ugradnjom, ili ako je u pitanju neko drugo ulaganje u tuđu nekretninu, ne može steći pravo vlasništva, osim ako nije što drugo odredio vlasnik dograđene, nadograđene, odnosno prigrađene nekretnine.
Također važno je napomenuti kako se pitanje pripada li pravo na naknadu osobi koja je dogradila, nadogradila ili preuredila zgradu, odnosno prostoriju ili je ulagala u takvu zgradu ili prostoriju, određuje prema pravilima obveznoga prava.
Prestanak ugovora o najmu
Ugovor o najmu prestaje protekom vremena, a prešutna obnova ugovora o najmu za pokretnine nastupa u slučaju ako nakon isteka ugovora nastavite izvršavati obveze ugovora, a kod najma nekretnine prešutna obnova ugovora o najmu nastupa na isto vrijeme trajanja ako trideset dana prije isteka vremena najmodavac i najmoprimac ne obavijeste jedan drugoga o tome da ne namjeravaju produžiti ugovor.
Nadalje, ako jedna od ugovornih strana predloži izmjenu ugovora za buduće razdoblje, smatra se da druga ne želi sklopiti ugovor ako ne prihvati ponudu u roku od petnaest dana od obavijesti. Također ugovor o najmu prestaje i otkazom, propašću stvari te smrću. U svezi s navedenim valja napomenuti kako ugovor o najmu treba otkazati u pisanom obliku, a otkazni rok za iseljenje najmoprimca je tri mjeseca, a koji rok počinje teći prvoga dana sljedećeg mjeseca od mjeseca u kojem je otkaz primljen.
Raskid ugovora o najmu – Odredbe o primopredaji stana
Svaki ugovor o najmu stana mora sadržavati i odredbu o primopredaji stana pa tako članak 12. Zakona o najmu stanova propisuje kako najmodavac predaje najmoprimcu stan u stanju pogodnom za stanovanje, a stanje u kojem se stan nalazi najmoprimac i najmodavac utvrđuju zapisnikom prilikom primopredaje, s time da se glede odgovornosti najmodavca za nedostatke u stanu i štetu nastalu zbog tih nedostataka primjenjuju propisi obveznog prava.
Sukladno članku 14. Zakona o najmu stanova najmoprimac je dužan koristiti se stanom na način da ga čuva od oštećenja, ne smije vršiti preinake u stanu i zajedničkim prostorijama te uređajima u zgradi bez prethodne pisane suglasnosti najmodavca i ima dužnost obavijestiti najmodavca o nužnim popravcima koje valja poduzeti, a koje je dužan snositi najmodavac, s time da je najmoprimac, prema članku 16. Zakona o najmu stanova, dužan najmodavcu dopustiti ulazak u stan u slučaju iz članka 14. stavak 3. Zakona o najmu stanova te u svezi s kontrolom korištenja stana, a isto je tako dužan prema članku 17. Zakona o najmu stanova nakon prestanka najma ili u slučaju kada je u pitanju raskid ugovora o najmu, predati najmodavcu stan u stanju u kojem ga je zaprimio, uzimajući u obzir promjene do kojih je došlo redovitim korištenjem stana, osim ako su stranke drukčije ugovorile.
Ukoliko Vam treba odvjetnik ili trebate pravni savjet i pomoć, javite nam se s povjerenjem!
