Želite prodati nekretninu te vas zanima koje su sve vaše obveze? Također, postavljate si pitanje jeste li kao prodavatelj možda obveznik poreza na prodaju nekretnine, odnosno tko plaća porez na prodaju nekretnine? U ovom članku ne samo da ćete pronaći odgovore na navedena pitanja, već ćete naći i druge važne informacije s kojima morate biti upoznati prije nego što krenete u proces prodaje nekretnine.
Porez na prodaju nekretnine – temelj porezne obveze je kupoprodajni ugovor
Ukoliko želite prodati svoju nekretninu, svakako najprije pripremite izvadak iz zemljišne knjige koji možete pribaviti na sudu i to zemljišnoknjižnom odjelu suda na području kojeg se nalazi nekretnina ili pak putem sustava e-gruntovnica. Također, uputno je pribaviti dokumente iz kojih se dokazuje legalna izgradnja objekta, kao i sam energetski certifikat.
Ugovor o kupoprodaji nekretnine
U ugovoru u kupoprodaji nekretnine potrebno je navesti ugovorne strane, a posebice je važno točno označiti koja je nekretnina predmet prodaje. Dakle potrebno je u ugovoru upisati točne i precizne zemljišnoknjižne podatke nekretnine koja se prodaje i to: zemljišnoknjižni uložak, katastarsku općinu, broj katastarske čestice, površinu, kao i sam opis nekretnine.
Nadalje u ugovoru je potrebno naznačiti ugovorenu cijenu, način plaćanja, kaparu, datum predaje nekretnine u posjed, jamstvo prodavatelja da na nekretnini ne postoje prava trećih osoba, kao i samu tabularnu izjavu kojom prodavatelj dozvoljava kupcima da u svoju korist u zemljišnim knjigama uknjiže pravo vlasništva.
Tabularna izjava se može dati i naknadno, po uplati kupoprodajne cijene, koja se ovjerava kod javnog bilježnika.
Tko i kada snosi porez na prodaju nekretnine detaljnije propisuje Zakon o porezu na promet nekretnina.
Porez na prodaju nekretnine – zakonska regulativa
Porez na prodaju nekretnine uređen je Zakonom o porezu na promet nekretnina (NN 106/2018) koji propisuje da se porez plaća na stjecanje vlasništva nekretnine u Republici Hrvatskoj, u što ulazi i sama kupoprodaja.
Međutim, porez na prodaju nekretnine ne snosi prodavatelj, već kupac, s time da prodavatelj može postati obveznik poreza na dohodak od imovine po osnovi otuđenja nekretnine ako je nabavljenu ili darovanu nekretninu prodao, darovao, zamijenio ili na drugi način prenio na drugu osobu unutar tri godine od njezine nabave.
Nastanak porezne obveze jest sam trenutka sklapanja ugovora o kupoprodaja odnosno drugog pravnog posla kojim se stječe nekretnina.
Porez na prodaju nekretnine – prijava prometa nekretnina
Je li prodavatelj dužan prijaviti promet nekretnina Poreznoj upravi? S obzirom da se kod javnog bilježnika sklapaju ugovori o kupoprodaji nekretnine, točnije javni bilježnik ovjerava potpise na ugovoru o kupoprodaji nekretnine, odnosno isti sastavlja javnobilježnički akt, javni bilježnik je po zakonu dužan odmah, a najkasnije u roku od 30 dana, jedan primjerak ugovora o kupoprodaji dostaviti ispostavi Porezne uprave.
Samom dostavom ugovora o kupoprodaji smatra se da je izvršena prijava prometa nekretnina.
Porezna osnovica i porezna stopa
Kupce ponekad iznenadi iznos porezne obveze na ime stjecanja nekretnine, jer o tome ne razmišljaju u trenutku kada traže nekretninu za kupnju.
Da do toga ne bi došlo, potrebno je ranije se informirati kako ne biste, kao kupac, bili neugodno iznenađeni visinom porezne obveze.
Osnovica poreza na promet nekretnine je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze.
U pravilu će se osnovica utvrditi iz kupoprodajnog ugovora, ali ukoliko kupoprodajna cijena ne odgovara cijenama koje se postižu ili se mogu postići na tržištu, odnosno ista je niža od navedene, tada će Porezna uprava procjenom utvrditi tržišnu vrijednost nekretnine.
Porez na prodaju nekretnine plaća kupac, odnosno stjecatelj nekretnine po stopi od 3%.
Porezna oslobođenja
Porez na prodaju nekretnine ne plaćaju bračni drug, potomci i preci koji čine uspravnu liniju te posvojenici i posvojitelji koji su u tom odnosu s primateljem uzdržavanja te od njega stječu nekretnine na temelju ugovora o doživotnom uzdržavanju ili na temelju ugovora o dosmrtnom uzdržavanju.
Dakle, ukoliko prodajete nekretninu, kupac je taj koji snosi trošak poreza na promet nekretnina, a sama prijava nastanka porezne obveze u rukama je javnog bilježnika ukoliko je isti ovjeravao potpise na ugovoru, odnosno sastavljao javnobilježnički akt.
Trebate li savjet odvjetnika za nekretnine, obratite nam se s povjerenjem.
