Prema odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine 91/96, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15 i 52/25), suvlasnici zgrade, odnosno fizičke ili pravne osobe koje u zgradi imaju vlasništvo nad barem jednim stanom ili nekim drugim prostorom, međuvlasničkim ugovorom odlučuju o svim pitanjima koja se tiču zajedničkih dijelova zgrade, pa tako i o tome tko je upravitelj zgrade.
Osim što se međuvlasničkim ugovorom uređuju međusobni odnosi suvlasnika, veličina njihovih suvlasničkih dijelova, uvjeti i način korištenja zajedničkih prostorija, te prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve, određuje se većinom glasova suvlasnika i predstavnik stanara te osoba koja će upravljati zgradom, odnosno opseg poslova koje će takva osoba obavljati i odgovornost za njihovo izvođenje.
Upravitelj zgrade – izbor i poslovi
Na temelju sklopljenog međuvlasničkog ugovora, suvlasnici sa izabranim upraviteljem sklapaju Ugovor o upravljanju kojem određuju opseg poslova koje će ta osoba obavljati. Za upravitelja mogu izabrati jednoga ili nekolicinu između sebe, a mogu upravljanje povjeriti i bilo kojoj drugoj poslovno sposobnoj fizičkoj ili pravnoj osobi upisanoj za obavljanje tih poslova.
Ugovorom o upravljanju suvlasnici ovlašćuju upravitelja da u njihovo ime i za njihov račun obavlja poslove o kojima su donijeli odluku. Drugim riječima, poslove redovite uprave u koje spada redovno održavanje zajedničkih dijelova i uređaja, upravitelj će poduzeti na temelju odluke većine suvlasnika, a izvanredne poslove organizirati na zahtjev i uz suglasnost svih suvlasnika.
Upravitelj zgrade i njegove dužnosti
Na taj način, osim redovnog održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, upravitelj obavlja povremene i godišnje preglede nekretnine, utvrđuje visinu sredstava zajedničke pričuve koju snosi suvlasnik, organizira naplatu pričuve, raspolaže sredstvima koja vlasnici izdvajaju za pokriće troškova održavanja zajedničkih dijelova i uređaja, organizira osiguranje zgrade od rizika, uzima kredite radi osiguranja dodatnih sredstava za pokriće troškova održavanja zgrade te zastupa suvlasnike pred sudom i drugim tijelima državne vlasti u postupcima koji proizlaze iz upravljanja.
Osim toga, dužan je izraditi plan predviđenih poslova za održavanje, kao i predvidivih troškova i opterećenja u narednoj kalendarskoj godini (godišnji program) ili za višegodišnje razdoblje, te to na prikladan način objaviti u zgradi najkasnije do isteka tekuće kalendarske godine.
Izvanredni poslovi upravljanja zgradom
Osim navedenih redovnih poslova, izvanredne poslove poput popravke, dogradnje, nadogradnje, preuređenje, otuđenje cijele zgrade, davanje zgrade u zakup ili najam na dulje od jedne godine, osnivanje hipoteke na zgradi i slično, organizira i poduzima upravitelj ne temelju suglasnosti svih suvlasnika. Za kvalitetan rad upravitelja suvlasnici trebaju pripremiti potrebne uvjete i financijska sredstva.
Upravitelj zgrade je dužan surađivati s predstavnikom suvlasnika
Važno je napomenuti da u obavljanju poslova upravitelj surađuje s predstavnikom stanara koji također vodi brigu o stanju zgrade, predsjeda sastancima stanara, dojavljuje kvarove i po potrebi organizira hitne intervencije i popravke u dogovoru s upraviteljem, ali ne može donositi odluke umjesto suvlasnika, niti raspolagati sredstvima pričuve prema vlastitoj prosudbi.
Prinudna uprava
Prema odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, sve zgrade koje imaju tri ili više stanova ili drugih prostora, moraju imati organizirani način upravljanja zgradom. Ako se dogodi da zgrada nema upravitelja, onda će jedinica lokalne samouprave rješenjem imenovati prinudnog, odnosno privremenog upravitelja koji će upravljati zgradom do sklapanja međuvlasničkog ugovora, odnosno ugovora o upravljanju.
Naknada upravitelja
Za poslove upravljanja zgradom koje je izvršio, upravitelj ima pravo na naknadu čiji je iznos određen ugovorom o upravljanju.
Naknada se plaća iz pričuve, a izračunava se na osnovu koeficijenta održavanja po jednom kvadratnom metru korisne površine svih stanova i drugih prostora zgrade.
Zakonom je određeno da je maksimalan iznos naknade za upravitelja do 30% ukupne pričuve zgrade.
Naknadu upravitelju zgrada isplaćuje mjesečno na osnovu ugovora o upravljanju na transakcijski račun upravitelja zgrade.
Kako razriješiti upravitelja?
Pravila o razrješenju upravitelja mogu se naći u međuvlasničkim ugovorom jer se u njemu određuje način na koji se bira upravitelj i kojom većinom.
Međutim ako međuvlasnički ugovor ne sadrži odredbe o razrješenju, treba pogledati postoje li odredbe o tome u ugovoru o upravljanju.
Ako ni u tome ugovoru nije jasno definiran način, onda se primjenjuje spomenuti Zakonu te ako za to postoji važan razlog, upravitelja mogu u svako doba smijeniti suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova uz naknadu štete koja nastaje zbog nemarnosti ili propusta upravitelja.
Treba Vam odvjetnik za etažiranje, obratite nam se s povjerenjem.
