Sukladno odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine 91/96, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15 i 52/25), sve zgrade koje imaju tri ili više stanova ili drugih prostora, moraju imati organizirani način upravljanja zgradom. Izbor ili promjena upravitelja zgrade je moguća na način da o tome odlučuju suvlasnici zgrade – vlasnici posebnih dijelova nekretnine.
Ako se dogodi da zgrada nema upravitelja izabranog većinom glasova suvlasnika, onda će jedinica lokalne samouprave rješenjem imenovati prinudnog, odnosno privremenog upravitelja koji će upravljati zgradom do sklapanja međuvlasničkog ugovora, odnosno ugovora o upravljanju.
Promjena upravitelja zgrade zbog oglušivanja na zahtjeve suvlasnika
Poznata je činjenica da se suvlasnici zgrade često žale na upravitelje da ne poštuju odredbe ugovora o upravljanju o načinu na koji trebaju obavljati poslove koje su im tim ugovorom povjereni. U situacijama u kojima se upravitelj oglušuje na molbe i zahtjeve suvlasnika za izvršenjem pojedinih radnji iz ugovora o upravljanju, a istovremeno dobiva naknadu iz pričuve koju plaćaju suvlasnici sukladno navedenom Zakonu, dolazi do sukoba između suvlasnika i upravitelja. U takvim je situacijama pravilnije da suvlasnici donesu odluku o promijeni upravitelja ili podnesu tužbu ukoliko su im grubo prekršena suvlasnička prava njegovim nezakonitim postupanjem.
Kako razriješiti upravitelja?
Ukoliko upravitelj zgradom postupa suprotno sklopljenom ugovorom o upravljanju, međuvlasničkim ugovorom i Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima kojima se uređuju njegove obaveze, suvlasnici ga mogu razriješiti dužnosti.
Ponajprije se pravila o razrješenju upravitelja mogu naći u međuvlasničkim ugovorom jer se u njemu određuje način na koji se bira upravitelj i kojom većinom. Međutim ako međuvlasnički ugovor ne sadrži odredbe o razrješenju, treba pogledati postoje li odredbe o tome u ugovoru o upravljanju. Ako ni u tome ugovoru nije jasno definiran način, onda se primjenjuje spomenuti Zakon.
Promjena upravitelja zgrade odlukom suvlasnika
Prema Zakonu, u slučaju da su suvlasnici iz važnog razloga nezadovoljni radom upravitelja dana im je mogućnosti da u svako doba donesu odluku o njegovoj promjeni. Međutim, da bi odluka bila valjana, potrebna je suglasnost suvlasnika koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova. Takvu odluku o promjeni upravitelja koja je ujedno i otkaz ugovora o upravljanju sa potpisom većine suvlasnika, moraju pisanim putem dostaviti upravitelju uz otkazni rok od tri mjeseca, koji će početi teći prvoga dana mjeseca koji slijedi otkazu.
Ovlast suda da smijeni upravitelja koji grubo zanemaruje svoje dužnosti
Ukoliko je upravitelj grubo kršio suvlasnička prava ili je nezakonito postupao, suvlasnici su ovlašteni ne samo da ga promijene već ga mogu i tužiti u građanskom postupku te tražiti naknadu štete. Prema Zakonu, svaki je suvlasnik zgrade ovlašten, neovisno o ostalima, zahtijevati od suda da svojom odlukom smjeni upravitelja koji grubo zanemaruje svoje dužnosti.
Ako sud utvrdi da upravitelj grubo zanemaruje svoje dužnosti, donijet će odluku kojom će ga smijeniti, te će odrediti iznos nakade štete koja je nastala radi njegove grube nemarnosti ili propusta. Sud će odlukom odrediti drugoga upravitelja te smijenjena osoba više nikad neće moći biti postavljena za upravitelja iste zgrade.
Što je dužan učiniti upravitelj nakon što mu je završila uprava?
Upravitelj kojem je završila uprava dužan je bez odgađanja položiti račun o pričuvi, a ostatak predati novom upravitelju. Ako sud razriješi upravitelja, naložit će mu da u roku od četrnaest dana pod prijetnjom ovrhe preda utvrđeni ostatak novom upravitelju.
Osim toga, sudladno Kodeksu poslovanja i ponašanja upravitelja nekretninama, dosadašnji upravitelj zgrade dužan je predati zgradu novom upravitelju pod uvjetom da su suvlasnici zgrade podmirili sve dospjele obveze prema upravitelju i dobavljačima, kao i sve kreditne obveze te da je ugovor o upravljanju s dosadašnjim upraviteljem raskinut na zakonom propisan način većinom suvlasnika po suvlasničkim dijelovima. Osim toga, primopredajnim zapisnikom potrebno je da se utvrdi rok predaje dokumentacije, odnosno završni račun o poslovanju, te da se uplate preostala sredstava zajedničke pričuve na žiro-račun koji odrede suvlasnici.
U kojim slučajevima upravitelj može raskinuti ugovor o upravljanju?
Sukladno Kodeksu, upravitelj može raskinuti ugovor o upravljanju zgradom kad su međuljudski odnosi u zgradi poremećeni do te mjere da onemogućavaju normalnu komunikaciju ili u slučaju da suvlasnici nisu pravovremeno osigurali sredstva u zajedničkoj pričuvi za podmirenje redovnih troškova upravljanja i održavanja zgrade, te u drugim slučajevima ugovorenim ugovorom o upravljanju.
Sukladno Zakonu, upravitelj koji je postavljen na neodređeno vrijeme ovlašten je otkazati ugovor o upravljanju uz otkazni rok od tri mjeseca koji počinje teći prvoga dana mjeseca koji slijedi otkazu.
Treba Vam pravni savjet, obratite nam se s povjerenjem.
