Upravitelj zgradom je fizička ili pravna osoba registrirana za poslove upravljanja koja u ime i za račun suvlasnika upravlja zgradom na osnovi sklopljenog međuvlasničkog ugovora, ugovora o upravljanju i Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine 91/96, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15 i 52/25). Ugovorom o upravljanju se uređuju obveze upravitelja zgrade.
Obaveza organiziranja načina upravljanja zgradom
Budući da je navedenim Zakonom propisano da sve zgrade koje imaju tri ili više stanova ili drugih prostora moraju imati organizirani način upravljanja zgradom, suvlasnici su dužni većinom glasova izabrati upravitelja koji će upravljati zgradom i odrediti mu poslove upravljanja sklopljenim ugovorom o upravljanju. U slučaju da takav ugovor nije sklopljen, lokalna će uprava imenovati prinudnog, odnosno privremenog upravitelja koji će upravljati zgradom do sklapanja ugovora o upravljanju zgradom.
Obveze upravitelja zgrade prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima
Prava i obveze upravitelja zgrade određena su navedenim Zakonom, ali njegova stvarna ovlaštenja proizlaze iz ugovora o upravljanju kojeg sklapa sa suvlasnicima zgrade.
Dakle, suvlasnici ovlašćuju upravitelja da u njihovo ime i za njihov račun obavlja sljedeće poslove:
– organizira redovno održavanje zajedničkih dijelova i uređaja u graditeljskom i funkcionalnom stanju (popis zajedničkih dijelova i uređaja utvrđen je međuvlasničkim ugovorom)
– obavlja povremeni i godišnji pregled nekretnine i o tome sastavlja zapisnik
– utvrdi visinu sredstava zajedničke pričuve koju snosi pojedini suvlasnik
– organizira naplatu sredstava zajedničke pričuve, uključivši i prinudnu naplatu
– raspolaže sredstvima koje suvlasnici izdvajaju za pokriće troškova održavanja zajedničkih dijelova i uređaja, uključivši i troškove upravljanja (sredstva zajedničke pričuve), u skladu s godišnjim programom
– upravlja i raspolaže sredstvima pričuve na računu radi zaštite njihove vrijednosti
– osigurava zajedničke dijelove i uređaje od rizika prema godišnjem programu
– uzima kredite i zajmove radi osiguranja dodatnih sredstava za pokriće troškova održavanja zgrade, a na osnovi odluke suvlasnika, odnosno odluke predstavnika suvlasnika
– u upravljanju nekretninom ovlašten je voditi u ime svih suvlasnika nekretnine postupke pred sudom ili drugim tijelima vlasti, što uključuje i ovlasti da opunomoćuje stručne zastupnike za vođenje tih postupaka
-dužan je izraditi plan predviđenih poslova za održavanje, kao i predvidivih troškova i opterećenja u narednoj kalendarskoj godini (godišnji program) ili za višegodišnje razdoblje, te to na prikladan način objaviti u zgradi najkasnije do isteka tekuće kalendarske godine.
Obveze upravitelja zgrade kao poslovi redovite uprave
Navedene poslove redovite uprave, upravitelj poduzima na temelju odluke većine suvlasnika.
U izvanredne poslove uprave koje može poduzimati samo na temelju suglasnosti svih suvlasnika ili odluke suda koja je zamjenjuje, spadaju poslovi poput popravka, dogradnje, nadogradnje, preuređenja, otuđenje cijele zgrade, davanje zgrade u zakup ili najam na dulje od jedne godine, osnivanje hipoteke na zgradi i slično.
Primjer poslova upravitelja zgrade
U svrhu izvršenja navedenih poslova, upravitelj organizira cjelodnevno dežurstvo (24 sata), uključujući nedjelje, državne blagdane i neradne dane. Isto tako, suvlasnici mogu posebnim ugovorom povjeriti upravitelju da u njihovo ime i za njihov račun obavi i druge poslove vezane za njihova vlasnička prava na zgradi. Uz to je obvezan organizirati popravak kvarova hitne naravi poput puknuća vodovodne instalacije, puknuća ili propuštanja kanalizacije i propuštanja u plinskom i toplifikacijskom sustavu.
Obveze upravitelja zgrade u slučaju puknuća vodovodne cijevi
Primjerice, u slučaju puknuća vodovodne cijevi u zgradi, suvlasnik o nastalom kvaru obavještava predstavnika zgrade koji o tom problemu obavještava upravitelja zgrade. Ako se radi o kvaru koji nije potrebno hitno popraviti predstavnik organizira sastanak na kojem suvlasnicima zgrade predstavlja ponude za popravak puknuća vodovodne cijevi, sakupljene od strane upravitelja zgrade. Ovlašteni predstavnik o rezultatima sastanka, tj. o izabranoj ponudi izvješćuje upravitelja zgrade. Nakon toga osigurava odabranom izvođaču radova pristup prostoru u kojem se nalazi puknuta vodovodna cijev.
Po okončanju radova provjerava da li su radovi izvršeni kvalitetno i sukladno ponudi te ovjerava dokumentaciju upravitelja zgrade neophodnu za plaćanje računa za popravak.
No, važno je napomenuti da upravitelj pokreće hitni postupak popravka samo ako se radi o puknuću glavne cijevi u zgradi koje spadaju u zajedničke dijelove zgrade jer ako bi se radilo o puknuću cijevi u stanu, vlasnik je dužan sanirati svu nastalu štetu i platiti izvođaču sanacije, te naknadno može tražiti isplatu odštete od svojeg vlastitog osiguranja (za stan) ukoliko je sklopio policu osiguranja.
Naknada upravitelja
Važno je napomenuti da za poslove upravljanja zgradom koje je izvršio, upravitelj ima pravo na naknadu čiji je iznos određen ugovorom o upravljanju. Naknada se plaća iz pričuve, a Zakonom je određeno da je maksimalan iznos naknade za upravitelja do 30% ukupne pričuve zgrade.
Naknadu upravitelju se isplaćuje mjesečno na osnovu ugovora o upravljanju na njegov transakcijski račun.
Treba Vam pravni savjet, obratite nam se s povjerenjem.
