Često se događa da zgrade sa manjim brojem stanara zbog raznih razloga ne žele organizirati način upravljanja zgradom. Tada se mora imenovati prinudni upravitelj zgrade.
Prinudni upravitelj zgrade i tko ga imenuje
Zgrade bez upravitelja funkcioniraju tako da se suvlasnici dogovore oko nužnih stvari kada moraju, a do nekog napretka u vidu poboljšanja infrastrukture ne dolazi jer nikome nije dovoljno stalo. Odnosno, svatko od suvlasnika popravlja svoj “dio”, a u investicije se ne upuštaju te ne plaćaju pričuvu i zgrada propada zbog neodržavanja.
Ne samo da je takvo postupanje suprotno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima već i na dugoročno nije moguće jer se kad-tad dogodi neki veći kvar ili potreba za nekom većom intervencijom na zajedničkim dijelovima zgrade koje zahtijevaju zajedničku suradnju svih suvlasnika. U takvim slučajevima najčešće dolazi do spornih odnosa između suvlasnika u koje intervenira lokalna uprava imenujući prinudnog upravitelja zgrade.
Izbor upravitelja od strane suvlasnika ili suda
Stupanjem na snagu Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine 91/96, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15 i 52/25) određeno je da sve zgrade sa tri ili više stanova moraju imati organiziran način upravljanja zgradom određen međuvlasničkim ugovorom i ugovorom o upravljanju sa upraviteljem.
Međuvlasničkim ugovorom se uređuju međusobni odnosi suvlasnika, veličina njihovih
suvlasničkih dijelova, uvjeti i način korištenja zajedničkih prostorija, prikupljanja i raspolaganja
sredstvima zajedničke pričuve, određuje se većinom glasova suvlasnika i predstavnik stanara te osoba koja će upravljati zgradom, odnosno opseg poslova koje će takva osoba obavljati i odgovornost za njihovo izvođenje.
Na temelju sklopljenog međuvlasničkog ugovora, suvlasnici sa izabranim upraviteljem sklapaju Ugovor o upravljanju kojem određuju opseg poslova koje će ta osoba obavljati.
Za upravitelja mogu izabrati jednoga ili nekolicinu između sebe, a mogu upravljanje povjeriti i bilo kojoj drugoj poslovno sposobnoj fizičkoj ili pravnoj osobi upisanoj za obavljanje tih poslova.
Kad ima više upravitelja, oni odlučuju većinom glasova, ako suvlasnici nisu odlučili drukčije.
Dakle, upravitelja bira većina suvlasnika zgrade čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova zgrade.
Međutim, ukoliko se suvlasnici ne mogu ili ne žele dogovoriti oko izbora upravitelja zgrade što je itekako u njihovom interesu, svaki od suvlasnika može od suda zahtijevati da isti svojom odlukom odredi postavljanje upravitelja zgrade.
Poslovi upravitelja zgrade
Upravitelj, bio postavljen od suvlasnika ili od suda, upravlja nekretninom i zajedničkom pričuvom kao zastupnik svih suvlasnika, i to u njihovo ime i za njihov račun.
Drugim riječima, poslove redovite uprave u koje spada redovno održavanje zajedničkih dijelova i uređaja, raspolaganje sredstvima zajedničke pričuve i drugo, upravitelj će poduzeti na temelju odluke većine suvlasnika.
Izvanredne poslove, poput popravka, dogradnje, nadogradnje, preuređenja, otuđenje cijele zgrade, davanje zgrade u zakup ili najam na dulje od jedne godine, osnivanje hipoteke na zgradi i slično, organizirat će na zahtjev i uz suglasnost svih suvlasnika.
Važno je napomenuti da u obavljanju poslova upravitelj surađuje s predstavnikom stanara koji također vodi brigu o stanju zgrade, predsjeda sastancima stanara, dojavljuje kvarove i po potrebi organizira hitne intervencije i popravke u dogovoru s upraviteljem, ali ne može donositi odluke umjesto suvlasnika, niti raspolagati sredstvima pričuve prema vlastitoj prosudbi.
Prinudni upravitelj zgrade
Ukoliko suvlasnici međuvlasničkim ugovorom ili ugovorom o upravljanju nisu preuzeli obvezu upravljanja zgradom, a da bi se omogućilo normalno funkcioniranje zgrade te očuvanje i povećanje njezine vrijednosti, navedenim Zakonom je jedinici lokalne samouprave (gradu ili općini) dano ovlaštenje da, u funkciji zaštite javnog interesa, rješenjem imenuje prinudnog, odnosno privremenog upravitelja koji će održavati zgradu do sklapanja ugovora o redovnoj upravi.
Kao prinudni upravitelj može biti imenovana fizička ili pravna osoba koja upravlja zgradom u ime i za račun suvlasnika, ali granice njegovih ovlasti ne određuju suvlasnici, već zakonodavac.
Prinudni upravitelj poduzima hitne i nužne popravke na teret suvlasnika čak i protiv njihove volje, a u cilju zaštite života i zdravlja ako se na zgradi pojave određena oštećenja koja ugrožavaju treće osobe, primjerice kada se urušava krovište, dimnjak, pročelje ili kada dođe do puknuća cijevi.
Budući da je kod ovakvog načina upravljanja posebno teško izvesti nužne popravke jer je za to potrebno osigurati veća financijska sredstva, to će biti jedino moguće njihovim prisilnim osiguranjem na osnovu odluke lokalne zajednice, rješenja građevinske inspekcije ili nadležnog suda.
ŽIRO račun zajedničke pričuve
U tom slučaju oformiti će se putem financijske institucije, odnosno banke žiro račun zajedničke pričuve te će prinudni upravitelj pratiti i poduzimati potrebne korake kako bi se mjesečna pričuva uredno uplaćivala po svakom suvlasniku na žiro račun zgrade.
Prinudni upravitelj i pravo na naknadu
Zaključno, za posao koji je obavio, prinudni upravitelj ima pravo na naknadu. Naknada se plaća s računa prinudne pričuve, a koja je ista kod i naknada za redovnu upravu. Odnosno, naknada se izračunava na osnovu koeficijenta održavanja po jednom kvadratnom metru korisne površine svih stanova i drugih prostora zgrade, a Zakonom je određeno da je maksimalan iznos naknade do 30% ukupne pričuve zgrade.
Treba Vam odvjetnik za etažiranje, obratite nam se s povjerenjem.
