Upravljanje i održavanje zgrada regulirano je prvenstveno odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine 91/96, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15 i 52/25) čijim je stupanjem na snagu dana 1. siječnja 1997. godine bitno izmijenjeno ustrojstvo upravljanja i održavanja zgrade u suvlasništvu. Upravitelj zgrade fizička osoba se odabire odlukom suvlasnika koji raspolažu sa više od 50% suvlasničkih udjela nekretnine.
Obaveza imenovanja upravitelja zgrade
Sukladno Zakonu, suvlasnici zgrade u kojoj postoje tri ili više stanova moraju imati upravitelja koji će na temelju sklopljenog ugovora o upravljanju upravljati zgradom. Osim toga, dužni su međuvlasničkim ugovorom odrediti predstavnika suvlasnika i osnovati zajedničku pričuvu primjerenu za predvidljive buduće troškove održavanja i poboljšanja stanja.
Osim navedenog Zakona, najvažniji je podzakonski akt Uredba o održavanju zgrada kojom se uređuje pitanje koji su zajednički dijelovi i uređaji zgrade poput pokrova, krovne i ostale limarije, dimnjaka, zajedničkih stubišta, dizala, instalacija za dovod plina i elektične energije, instalacije kanalizacije i slično.
Također, iz Uredbe proizlazi kako su suvlasnici dužni jedinici lokalne samouprave prijaviti postojanje suvlasničke zajednice a tim slijedom i izabrati upravitelja.
Obveza postavljanja upravitelja zgrade
Upravitelj je prema Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, te Uredbom o održavanju zgrada, definiran kao pravna ili fizička osoba registrirana za obavljanje te djelatnosti. Njega biraju suvlasnici koji imaju zajedno više od polovice suvlasničkih udjela, tako da ga imenuju u međuvlasničkom ugovoru, a detaljnije njegova ovlaštenja i obveze određuju u ugovoru o upravljanju, koji isto tako sklapa natpolovična većina suvlasnika ili, umjesto njih, predstavnik stanara.
Međutim, ukoliko se suvlasnici ne mogu ili ne žele dogovoriti oko izbora upravitelja zgrade, svaki od suvlasnika može od suda zahtijevati da isti svojom odlukom odredi postavljanje upravitelja zgrade. Tada sud kao upravitelja može postaviti fizičku ili pravnu osobu.
Treći slučaj, ukoliko suvlasnici međuvlasničkim ugovorom ili ugovorom o upravljanju nisu preuzeli obvezu upravljanja zgradom, a nisu ni zahtijevali da sud postavi upravitelja, navedenim Zakonom je jedinici lokalne samouprave (gradu ili općini) dano ovlaštenje da, u funkciji zaštite javnog interesa, rješenjem imenuje prinudnog, odnosno privremenog upravitelja koji će održavati zgradu do sklapanja ugovora o redovnoj upravi. Kao prinudni upravitelj može biti imenovana fizička ili pravna osoba koja upravlja zgradom i poduzima hitne i nužne popravke na teret suvlasnika čak i protiv njihove volje, s ciljem zaštite života i zdravlja ako se na zgradi pojave određena oštećenja koja ugrožavaju treće osobe, poput urušenog krovišta.
Poslovi koje obavlja upravitelj zgrade fizička osoba
Za kvalitetan rad upravitelja suvlasnici trebaju pripremiti potrebne uvjete i financijska sredstva da bi upravitelj mogao izvršiti naloge i obaviti poslove održavanja zajedničkih dijelova zgrade sukladno ugovoru o upravljanju i navedenom Zakonu.
Upravitelj fizička osoba upravlja zgradom u ime i za račun suvlasnika što znači da na njihov nalog raspolaže prikupljenim sredstvima zajedničke pričuve kako bi održavao zajedničke dijelove zgrade u uporabnom i funkcionalnom stanju. Osim toga, najvažnije dužnosti upravitelja fizičke osobe su da
hitnim intervencijama spriječi dovođenje u opasnost života i imovine korisnika zgrade, zastupa suvlasnike u svezi s upravljanjem nekretninom u postupcima pred državnim tijelima, pred sudom ili drugim tijelima vlasti, da obavlja povremeni i godišnji pregled nekretnine i o tome sastavi zapisnik i da obavlja druge poslove propisane Zakonom i ugovorom o upravljanju. Poslove redovite uprave upravitelj poduzima na temelju odluke većine suvlasnika.
Izvanredni poslovi upravljanja
S druge strane, izvanredne poslove uprave upravitelj fizička osoba može poduzimati samo na temelju suglasnosti svih suvlasnika ili odluke suda koja je zamjenjuje, a u koje spadaju poslovi poput popravka, dogradnje, nadogradnje, preuređenja, otuđenje cijele zgrade, davanje zgrade u zakup ili najam na dulje od jedne godine, osnivanje hipoteke na zgradi i slično.
Važno je napomenuti da upravitelj fizička osoba ne može samostalno, odnosno bez naloga suvlasnika raspolagati prikupljenim sredstvima jer ona pripadaju suvlasnicima i prikupljaju se na njihovom zasebnom zajedničkom računu.
Upravitelj zgrade fizička osoba surađuje s predstavnikom stanara
Isto tako, u obavljanju poslova upravitelj fizička osoba surađuje s predstavnikom stanara koji također vodi brigu o stanju zgrade, predsjeda sastancima stanara, dojavljuje kvarove i po potrebi organizira hitne intervencije i popravke u dogovoru s upraviteljem.
Zaključno, za poslove upravljanja zgradom koje je izvršio, upravitelj fizička osoba ima pravo na naknadu čiji je iznos određen ugovorom o upravljanju. Naknada se plaća iz pričuve, a Zakonom je
određeno da je maksimalan iznos naknade do 30% ukupne pričuve zgrade.
Naknadu upravitelju zgrada isplaćuje mjesečno na osnovu ugovora o upravljanju na njegov transakcijski račun.
Treba Vam odvjetnik za etažiranje, obratite nam se s povjerenjem.
