Zakonom o obveznim odnosima propisana je razlika između ugovora o zakupu i ugovora o najmu. Ponekad stranke sklapaju ugovor o najmu zemljišta, a ponekad ugovor o zakupu zemljišta. Da li je to ispravno?
Razlika između ugovora o zakupu i ugovora o najmu
Dok se ugovorom o najmu najmodavac obvezuje predati određenu stvar najmoprimcu na uporabu, a ovaj mu se obvezuje za to plaćati određenu najamninu, ugovorom o zakupu se zakupodavac obvezuje predati zakupniku određenu stvar na korištenje, a ovaj se obvezuje plaćati mu za to određenu zakupninu. Dakle, razlika je u predaji stvari na uporabu ili na korištenje uz uživanje plodova. Na taj način poljoprivredno zemljište se daje u zakup jer ugovor o zakupu podrazumijeva pravo zakupnika da korištenjem stvari crpi plodove koje daje ta stvar, primjerice obrada zemljišta mu omogućuje da iz nje crpi plodove čijom prodajom ostvaruje zaradu.
S druge strane, stan se sklapanjem ugovora o najmu stana daje najmoprimcu u najam koji mu omogućuje da ga upotrebljava samo za stanovanje, bez prava da crpi plodove i tako ostvari zaradu.
Ugovor o najmu zemljišta – pogreška ili?
Stoga, na pitanje postoji li ugovor o najmu zemljišta moramo odgovoriti negativno, te je poželjno upotrebljavati pojam ugovor o zakupu poljoprivrednog zemljišta, a u nastavku ćemo objasniti kada se poljoprivredno zemljište može dati u zakup.
Zakup poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu Republike Hrvatske
Da bi se smanjile zapreke koje su usporavale proces raspolaganja poljoprivrednim zemljištem u Republici Hrvatskoj, te da bi se olakšalo raspolaganje poljoprivrednim zemljištem i omogućio ostanak ljudi te stavilo u funkciju zapušteno poljoprivrednog zemljišta i državnog poljoprivrednog zemljišta koje nije bilo u funkciji poljoprivredne proizvodnje, donesen je novi Zakon o poljoprivrednom zemljištu.
Poljoprivrednim zemljištem se smatraju se poljoprivredne površine koje su po načinu uporabe u katastru opisane kao: oranice, vrtovi, livade, pašnjaci, voćnjaci, maslinici, vinogradi, ribnjaci, trstici i močvare, kao i drugo zemljište koje se može privesti poljoprivrednoj proizvodnji.
Rok za zakup poljoprivrednog zemljišta
Navedeno poljoprivredno zemljište u vlasništvu države može se dati u zakup putem javnog natječaja na rok od 25 godina s mogućnošću produljenja za isto razdoblje.
Natječaj se raspisuje za katastarske čestice koje čine proizvodno-tehnološke cjeline površine najviše do 100 hektara, a i veće od 100 hektara ako tu proizvodno-tehnološku cjelinu čini jedna katastarska čestica ili ako je predmet zakupa ribnjak.
Na natječaj se mogu javiti fizičke ili pravne osobe koje su do isteka roka za podnošenje ponuda podmirile sve obveze s osnova korištenja poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države, te protiv kojih se ne vodi postupak zbog predaje u posjed poljoprivrednog zemljišta jer je takvo zemljište dala u podzakup ili je njime na drugi način neovlašteno raspolagala.
Odluka o izboru najpovoljnije ponude
Odluku o izboru najpovoljnije ponude za zakup donosi općinsko ili gradsko vijeće odnosno Gradska skupština Grada Zagreba, na čijem se području zemljište nalazi na prijedlog Povjerenstava za zakup na poljoprivrednom zemljištu u vlasništvu države.
Na donesenu odluku o izboru u roku od 30 dana od dana primitka potpune dokumentacije, županija je dužna dati mišljenje, a ministarstvo suglasnost jer će se inače smatrati da nema primjedbi.
Nakon dobivene suglasnosti, na temelju navedene odluke, općinski načelnik odnosno gradonačelnik u ime Republike Hrvatske i podnositelj najpovoljnije ponude sklapaju ugovor o zakupu u pisanom obliku.
Sadržaj ugovora o zakupu
Ugovor o zakupu obvezno sadržava odredbe o predmetu zakupa, vremenu trajanja zakupa, visini i roku plaćanja zakupnine, prava i obveze zakupnika, namjeni korištenja zakupljenog zemljišta, odustanku od ugovora, odnosno razlozima za raskid ugovora, te ostale odredbe koje su navedene u Zakonu o poljoprivrednom zemljištu. Ugovor o zakupu u dijelu koji se odnosi na cijenu i predaju posjeda mora biti sklopljen kao ovršna isprava.
Važno je napomenuti da se zakupnina plaća godišnje te da ga zakupnik ne može dati u podzakup trećoj osobi.
Davanje u zakup privatnog poljoprivrednog zemljišta
Prema Zakonu o poljoprivrednom zemljištu, poljoprivredno zemljište u privatnom vlasništvu koje se ne održava pogodnim za poljoprivrednu proizvodnju, a vlasnici su nedostupni ili nepoznatog boravišta, Ministarstvo poljoprivrede može radi zaštite tla, okoliša ili ljudi dati u zakup fizičkoj ili pravnoj osobi na rok do deset godina uz naknadu u visini iznosa početne zakupnine.
Zahtjev za zakup takvog zemljišta nadležnom Ministarstvu mogu podnijeti fizička ili pravna osoba koja je zainteresirana za obradu i korištenje tog zemljišta.
Nakon odluke ministarstva, ministar i podnositelj zahtjeva sklapaju ugovor o zakupu poljoprivrednog zemljišta s time da se zemljište ne može koristiti za podizanje trajnih nasada i za izgradnju građevina u svrhu poljoprivredne proizvodnje.
Sredstva ostvarena od zakupa poljoprivrednog zemljišta u privatnom vlasništvu pripadaju vlasniku zemljišta, a ako je vlasnik zemljišta nedostupan ili nepoznatog boravišta, sredstva se uplaćuju u korist vlasnika na poseban račun jedinice lokalne samouprave na čijem se području zemljište nalazi.
Treba Vam odvjetnik za nekretnine, obratite nam se s povjerenjem.
