Kapara je određeni iznos novca ili neka druga stvar koju jedna strana daje drugoj, u pravilu, prilikom sklapanja ugovora. Ovim člankom objasniti ćemo Vam u kojem slučaju se odredbe o kapari unose u ugovore te kada se izdaje potvrda o primitku kapare.
Ugovor se smatra sklopljenim kad je kapara dana
U Zakonu o obveznim odnosima (NN 35/05) propisano je da ako je u trenutku sklapanja ugovora jedna strana dala drugoj određeni iznos novca ili određenu količinu drugih zamjenljivih stvari kao znak da je ugovor sklopljen, ugovor se smatra sklopljenim kad je kapara dana, ako nije što drugo ugovoreno.
Svrha kapare
Dakle, kapara ima dvostruku svrhu. S jedne strane služi kao potvrda o zaključenju ugovora, a s druge se njome pojačava sigurnost da će se obveza iz ugovora ispuniti.
Budući da se u slučaju ispunjenja ugovora kapara mora vratiti ili uračunati u ispunjenje obveze, da ne bi tada došlo do spora je li određeni iznos novca koji je u trenutku zaključenja ugovora jedna strana dala drugoj bio kapara, potrebno je da strane odredbe o kapari unesu u ugovore ili da bar sklope potvrdu o primitku kapare.
Ugovaranje kapare u predugovoru o kupnji nekretnine
Prije kupnje nekretnine uobičajeno je da prodavatelj i kupac potpišu predugovor. Predugovorom se definira nekretnina navođenjem zemljišnoknjižnih podataka o nekretnini (katastarske općine, broja čestice i broja zemljišnoknjižnog uloška u koji je nekretnina upisana), opisuje se nekretnina (za stan je to adresa, katastarski broj stana, opis prostorija od kojih se sastoji i ukupna površina), te se određuje cijena, datum sklapanja konačnog ugovora i isplaćuje se kapara za nekretninu.
Iako ne postoji zakonska definicija o iznosu kapare, uobičajeni uznos je 10 posto od dogovorene cijene, te se u pravilu daje u gotovini uz potpis dva svjedoka.
Kapara kao odustatnina
U predugovoru se kapara dogovara kao odustatnina. Ukoliko kupac odustane, kaparu zadržava prodavatelj, a ako odustane prodavatelj kupcu mora isplatiti dvostruki iznos kapare.
Da bi se izbjegao spor oko povrata kapare u slučaju da ne dođe do sklapanja glavnog ugovora o kupoprodaji nekretnine, potrebno je da predugovor ovjeri javni bilježnik.
Potvrda o primitku kapare prilikom davanja stana u najam
Prilikom davanja stana u najam, najmodavac i najmoprimac mogu sklopiti ugovor o najmu stana kojim ugovaraju iznos kapare, najčešće u visini jednog mjesečnog najma.
Međutim, u praksi, iako najmodavac i najmoprimac nisu sklopili ugovor o najmu stana, najmodavci zahtjevaju kaparu od najmoprimca najčešće za slučaj da bi podmirili troškove neplaćanja režija ili pak štete u stanu. Stoga, prilikom primanja kapare preporučljivo je da najmodavac najmoprimcu izda potvrdu o primitku kapare.
Potvrda o primitku kapare i njezin sadržaj
Potvrda o primitku kapare treba sadržavati odredbe o iznosu kapare koje je najmodavac primio od najmoprimca ako je dan novčani iznos, ili količina druge zamjenjive stvari koje je primio od najmoprimca. Preporučljivo je da potvrda o primitku kapare sadržava odredbe o trajanju najma te da će se iznos kapare upotrijebiti za podmirenje troškova neplaćanja režija ili štete u stanu ukoliko do nje dođe. Međutim, ukoliko ne postoji potreba za naknadom štete, potvrdom se najmodavac može obvezati najmoprimcu da će nakon isteka najma isti iznos uredno vratiti najmoprimcu.
Potvrda o primitku kapare i dužnost vraćanja kapare
Prema Zakonu o obveznim odnosima, ako se ugovor ispuni, strana koja je primila kaparu obvezna ju je vratiti ili je uračunati u radnju stranke koja je kaparu dala, ako je to moguće prema naravi radnje.
Isto tako, primatelj kapare dužan je drugoj strani vratiti kaparu ako su se stranke sporazumjele da se ugovor neće ispuniti ili ako nijedna stranka nije odgovorna zato što ugovor nije ispunjen.
Međutim, drugačije su posljedice koje nastaju ako se ugovor ne ispuni zbog uzroka za koje je odgovorna jedna stranka.
Kapara u slučaju neispunjenja ugovora
Prema Zakonu o obveznim odnosima, ako je za neizvršenje ugovora odgovorna strana koja je dala kaparu, druga strana može tražiti:
– izvršenje ugovora, ako je to još moguće,
– naknadu štete, a kaparu uračunati u naknadu ili vratiti ili
– zadovoljiti se primljenom kaparom.
Međutim, ako je za neizvršenje ugovora odgovorna strana koja je primila kaparu, druga strana može tražiti:
– izvršenje ugovora, ako je to još moguće, ili
– naknadu štete i vraćanje kapare, ili
– vraćanje dvostruke kapare.
Važno je napomenuti da kad druga strana traži izvršenje ugovora, ona ima pravo i na naknadu štete koju trpi zbog zakašnjenja, a na zahtjev zainteresirane strane sud može smanjiti pretjerano veliku kaparu.
Treba Vam pravni savjet, obratite se s povjerenjem u naš odvjetnički ured.
