Budući da je ugovor sklopljen kada su se strane ugovora suglasile o bitnim sastojcima ugovora, te se za određene vrste ugovora zahtijeva sklapanje u pisanom obliku, preporučljivo je da, radi pravne sigurnosti te kasnijeg izbjegavanja spora, Vaš ugovor pregleda stručna osoba. Ovim člankom objasniti ćemo kako odvjetnik, kao najkompetentnija osoba za obavljanje usluge pregled ugovora, obavlja pregled ugovora o kupoprodaji nekretnine.
Temeljno načelo kod sklapanja ugovora
Temeljno načelo kod sklapanja ugovora kao dvostranog pravnog posla je načelo autonomije volje stranaka. Prema tome načelu, stranke su slobodne u odlučivanju da li će sklopiti ugovor, odnosno s kim će ga sklopiti, kakav će biti sadržaj ugovora i u kojem će ga obliku sklopiti. Međutim, navedena sloboda nije neograničena jer, sukladno Zakonu o obveznim odnosima, stranke ne mogu uređivati obvezne odnose suprotno Ustavu Republike Hrvatske, prisilnim propisima i moralu društva.
Kako odvjetnik pregledava sadrži li ugovor bitne sastojke i ima li potreban oblik?
Bitni sastojci svakog ugovora propisani su u Zakonu o obveznim odnosima koji predstavlja odvjetnicima temelj za pregled svakog ugovora. Primjerice, bitni sastojci ugovora o kupoprodaji su stvar koju se prodavatelj obvezuje predati kupcu u vlasništvo i cijena koju se kupac obvezuje platiti prodavatelju za predanu stvar.
Osim bitnih sastojaka, odvjetnik pregledava je li ugovor sastavljen u propisanom obliku.
Zakon o obveznim odnosima kao jedno od temeljnih načela uspostavlja načelo neformalnosti ugovora koje određuje da se ugovor može sklopiti u bilo kojem obliku, osim ako je zakonom drukčije određeno. Stoga su u pravilu ugovori neformalni, u usmenom obliku. Međutim, za neke vrste ugovora, Zakonu o obveznim odnosima zahtijeva pisanu formu. Primjerice, kod ugovora o kupoprodaji nekretnine, ugovora o najmu nekretnine, ugovora o građenju, ugovora o kreditu i ostalih u kojima je to izričito naznačeno.
Ukoliko bi odvjetnik, kad izvršava pregled ugovora, utvrdio da isti ne sadržava bitne sastojke te da nije sastavljen u obliku koji je za njega propisan, ugovor bi bio ništetan, odnosno pravno ne bi postojao, te ne bi proizvodio pravne učinke koje bi, da je valjani, trebalo proizvesti.
Međutim, da bi se otklonila ništetnost, odvjetnik osim usluge pregled ugovora, nudi i uslugu sastavljanje ugovora. Minimalna cijena za sastavljanje ugovora iznosi 2.000,00 kuna uvećano za PDV, a može biti i veća ovisno ovisno o vrijednosti naznačenoj u ugovoru.
Pregled ugovora : Kako odvjetnik obavlja pregled predugovora o kupoprodaji nekretnine?
Budući da je u praksi ugovor o kupoprodaji nekretnine jedan od najčešćih, ali i najsloženijih ugovora, potrebno je objasniti najbitnije odrednice prilikom njegova sastavljanja.
Iako se ugovori o kupoprodaji sklapaju u neformalnom obliku, ukoliko stranke žele kupiti nekretninu, potrebno je da im odvjetnik objasni da ugovor o kupoprodaji nekretnine izričito mora biti sklopljen u pisanom obliku, inače je ništetan.
Radi pravne sigurnosti, česta je praksa da odvjetnik najprije uputi stranke na sklapanje predugovora o kupoprodaji nekretnine.
Nakon što su stranke sklopile predugovor, odvjetnik pregledava sadrži li sve bitne podatke, a to su podaci o prodavatelju i kupcu, zemljišnoknjižne podaci o nekretnini sa opisom iste, ukupnu cijenu nekretnine, datum sklapanja konačnog ugovora, te sporazum o kapari.
Međutim, kako predugovor služi kao način rezervacije nekretnine, potrebno je da odvjetnik uputi stranke da ga ovjere kod javnog bilježnika.
Ovjerom potpisa prodavatelja javni bilježnik potvrđuje da je prodavatelj kao svoj priznao
potpis na ugovoru o kupoprodaji, bez da ulazi u sadržaj ugovora. Trošak ovjere potpisa kod javnog bilježnika, u pravilu, snosi prodavatelj.
Kako odvjetnik obavlja pregled ugovora o kupoprodaji nekretnine?
Nakon sklapanja predugovora, odvjetnik mora upozoriti stranke da kupoprodajni ugovor za nekretninu isto mora biti u pisanom obliku, te uz sve što je navedeno predugovorom, mora sadržavati datum predaje nekretnine u posjed kupcu te jamstvo prodavatelja da na nekretnini ne postoje prava trećih osoba.
Isto tako, potrebno je da odvjetnik uputi stranke na potrebu ovjere potpisa ugovora o kupoprodaji nekretnine, na trošak prodavatelja. A s druge strane, ukoliko kupac kupuje nekretninu kreditom banke, potrebno je da mu odvjetnik navede da je ugovor o kreditu potrebno solemnizirati kod javnog bilježnika, čiji trošak snosi isključivo kupac.
Za razliku od ovjere potpisa, solemnizacija je postupak potvrđivanja, odnosno ovjeravanja privatnih isprava kod javnog bilježnika gdje on provjerava formu ugovora o kreditu, čita ugovor i pritom objašnjava strankama značenje svake pojedine odredbe ugovora kao i posljedice ugovora. Solemnizacijom ugovor o kreditu dobiva snagu ovršnog javnobilježničkog akta na temelju kojeg bi banka, koja ima upisanu hipoteku na nekretnini, ukoliko kupac ne bi plaćao kredit, pokrenula ovrhu.
Osim navedenih usluga pregleda ugovora, odvjetnik je ovlašten upozoriti kupca da pravo vlasništva nekretnine na temelju ugovora o kupoprodaji ne stječe automatski nego upisom u zemljišne knjige.
Treba Vam odvjetnik za nekretnine, obratite se s povjerenjem u naš odvjetnički ured.
