Pri iznajmljivanju nekretnina, gotovo u svim civiliziranim zemljama, najmoprimac se ugovorom o najmu stana obvezuje najmodavcu da će mu dati polog. Kako je proces iznajmljivanja rizičan posao, potreba za plaćanjem pologa dokazala je svoju praktičnost. Tako polog najmodavcima služi kao određena vrsta zaštite od moguće štete u stanu ili prijevare od strane najmoprimca. Osim toga, u slučaju iznenadne insolventnosti najmoprimca, polog omogućuje najmodavcu da izbjegne financijske gubitke. Ovim člankom objasniti ćemo situaciju kad se sklapa ugovor o najmu stana polog je li tada obvezno ugovoriti, koja je njegova funkcija, te u kojem iznosu se može isti ugovoriti i kada postoji obveza njegova povrata.
Postoji li obveza za davanjem pologa prilikom sklapanja ugovora o najmu stana?
Zakon o najmu stana predviđa da se ugovor o najmu stana mora sklopiti u pisanom obliku i to sa jednom osobom, a iznimno s oba bračna druga. Tako se ugovorom o najmu stana obvezuje najmodavac predati stan za stanovanje najmoprimcu uz za to određenu najamninu. Ugovorom o najmu stana uređuju se međusobni odnosi ugovornih strana. Iako iz Zakona ne proizlazi obveza najmoprimca za davanjem pologa prilikom sklapanja ugovora o najmu stana, uvjete sklapanja tog ugovora, a koji nisu propisani ovim Zakonom stranke ugovaraju slobodno.
Isto tako, iako postoji Zakonska obveza najmoprimca da odgovara po općim propisima za štetu koju on prouzroči u stanu i na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade te pravo najmodavca da otkaže ugovor o najmu stana ako najmoprimac ne plati u ugovorenom roku najamninu i druge ugovorene troškove u svezi sa stanovanjem, preporučljivo je prilikom sklapanja ugovora o najmu stana ugovoriti polog.
Koja je funkcija pologa?
Ugovaranje pologa, odnosno pravno nazvano kapare prilikom sklapanja ugovora uređuje Zakon o obveznim odnosima. Iz članka 303. Zakona proizlazi da ako je u trenutku sklapanja ugovora jedna strana dala drugoj stanoviti iznos novca ili stanovitu količinu drugih zamjenljivih stvari kao znak da je ugovor sklopljen (polog), ugovor se smatra sklopljenim kad je polog dan, ako nije što drugo ugovoreno. Dakle, polog je zapravo određen iznos novca koji se daje kao sigurnost da će se ispuniti obveza iz ugovora.
Prema tome, ako je polog istovrsan sa činidbom (koja je u ovom slučaju novčana – plaćanje najamnine), ona se uračunava u nju te će se vratiti ako nakon prestanka ugovora o najmu stana nije bilo štete u stanu te je najmoprimac uredno platio mjesečne najamnine.
Visina pologa
Ugovor o najmu stana polog može se odrediti u visini koje najmodavac i najmoprimac dogovore. U pravilu je polog pri iznajmljivanju stana jednak iznosu plaćanja smještaja tijekom mjeseca. No moguće su iznimke, primjerice, najmodavac može tražiti da mu najmoprimac plaća nekoliko mjeseci (3-4) u isto vrijeme.
Važno je napomenuti da se taj novac ne može se koristiti za plaćanje stanarine jer je njegova jedina svrha jamčiti financijsku sigurnost najmodavca kao vlasnika stana u slučaju štete na njegovoj imovini od strane stanara.
Ugovor o najmu stana polog – povrat
U slučaju ispunjenja ugovora, najmodavac mora polog vratiti najmoprimcu ili uračunati u ispunjenje obveze. Međutim, u slučaju da obveza iz ugovora nije ispunjena, odnosno ako najmodavac otkrije bilo kakvu štetu (oštećeni namještaj ili problemi s popravkom) koju je prouzročio najmoprimac, onda se za nadoknadu štete koristi taj polog. Zakon o obveznim odnosima uređuje kao prava najmodavca kad je za neispunjenje ugovora odgovoran najmoprimac koji je dao polog, da može po svojem izboru zahtijevati ispunjenje ugovora, ako je to još moguće, ili tražiti naknadu štete, a polog uračunati u naknadu ili vratiti ili se zadovoljiti primljenim pologom.
Ugovor o najmu stana polog – gubitak
Specifičnost ugovaranja pologa omogućuje da, u određenom slučaju, najmodavac koji ga je primio može ga izgubiti. To je situacija u kojoj je najmodavac iz nekog razloga kriv za neispunjenje ugovora. Tada najmoprimac može, po svojem izboru, zahtijevati ispunjenje ugovora, ako je to još moguće, ili tražiti naknadu štete i vraćanje kapare, ili tražiti vraćanje dvostruke kapare.
U svakom slučaju, kad druga strana zahtijeva ispunjenje ugovora, ona ima pravo i na naknadu štete koju trpi zbog zakašnjenja.
Važno je napomenuti da, sud može, na zahtjev zainteresirane stran, smanjiti pretjerano veliki polog.
Treba Vam odvjetnik ili pravni savjet, obratite nam se s povjerenjem.
