Ugovor o posredovanju uređuje Zakon o obveznim odnosima (NN 35/05, 41/08, 78/15, 29/18), a ako se ugovor o posredovanju odnosi na prijenos ili osnivanje određenoga prava na nekretnini, isti uređuje Zakon o posredovanju u prometu nekretnina.
Ovim člankom objasniti ćemo Vam bitna obilježja ugovora o posredovanju, njegov oblik sklapanja, obveze posrednika, odnosno kada stječe pravo na proviziju.
Ugovor o posredovanju- bitna obilježja
Sukladno članku 835. Zakona o obveznim odnosima, ugovorom o posredovanju obvezuje se posrednik dovesti u vezu s nalogodavcem osobu koja bi s njim pregovarala o sklapanju ugovora, a nalogodavac se obvezuje isplatiti mu određenu proviziju, ako ugovor bude sklopljen. Međutim, nalog za posredovanje ne ovlašćuje posrednika da za nalogodavca primi ispunjenje obveze iz ugovora sklopljenog njegovim posredovanjem, već je za to potrebna posebna pisana punomoć.
Važno je napomenuti da nalogodavac nije dužan pristupiti pregovorima za sklapanje ugovora s osobom koju je posrednik našao, ni sklopiti s njom ugovor pod uvjetima koje je priopćio posredniku, ali će odgovarati za štetu ako je postupio protivno savjesnosti. Isto tako, nalogodavac može opozvati nalog za posredovanje kad god hoće, ako se toga nije odrekao i ako to nije protivno savjesnosti.
Oblik sklapanja ugovora o posredovanju
Iz prethodnih odredba vidljivo je da je ugovor o posredovanju dvostrani, konsenzualni i neformalni ugovor čiji je bitan sastojak suglasnost ugovornih strana o obvezi posrednika da će nastojati naći i dovesti u vezu s nalogodavcem treću osobu, kako bi nalogodavac i treća osoba pregovarali o sklapanju jednog ili više ugovora određenog tipa, pod uvjetima u kojima nalogodavac želi sklopiti ugovor s trećima.
Kako je preporučljivo sklopiti ugovor o posredovanju u pisanom obliku, ugovor bi trebao sadržavati odredbe o predmetu ugovora, naknadi (proviziji), roku sklapanja ugovora, pravima i obvezama posrednika i nalogodavca.
Koje su obveze posrednika?
Sukladno Zakonu o obveznim odnosima, posrednik je ponajprije dužan tražiti s pažnjom dobrog gospodarstvenika priliku za sklapanje određenog ugovora i upoznati s njome nalogodavca. Drugo, posrednik je dužan posredovati u pregovorima i nastojati da dođe do sklapanja ugovora, ako se na to posebno obvezao. Međutim, on ne odgovara ako i pored potrebne brižljivosti ne uspije u svom nastojanju. Treće, posrednik je dužan obavijestiti nalogodavca o svim okolnostima značajnim za namjeravani posao koje su mu poznate ili su mu morale biti poznate.
Nadalje, posrednik odgovara za štetu koju bi pretrpjela jedna ili druga strana između kojih je posredovao, a koja bi se dogodila zbog toga što je posredovao za poslovno nesposobnu osobu za čiju je nesposobnost znao ili mogao znati, ili za osobu za koju je znao ili morao znati da neće moći ispuniti obveze iz toga ugovora, i uopće za svaku štetu nastalu njegovom krivnjom.
Osim navedenog, posrednik odgovara za štetu koju prouzroči nalogodavcu zbog toga što je bez dopuštenja nalogodavca obavijestio nekog trećega o sadržaju naloga, o pregovorima ili o uvjetima sklopljenog ugovora.
Važno je napomenuti da je posrednik dužan u posebnu knjigu (posrednički dnevnik) ubilježiti bitne podatke o ugovoru koji je sklopljen njegovim posredovanjem i izdati izvadak iz te knjige potpisan od njegove strane (posrednički list).
Ugovor o posredovanju – Visina i rok stjecanja provizije
Sukladno Zakonu o obveznim odnosima, posrednik ima pravo na proviziju i kad nije ugovorena u ugovoru o posredovanju. Dakle, ako visina provizije nije određena ni tarifom ili kojim drugim općim aktom, ni ugovorom o posredovanju, a ni običajem, odredit će je sud prema posrednikovu trudu i učinjenoj usluzi.
Posrednik stječe pravo na proviziju u trenutku sklapanja ugovora za koji je posredovao, ako što drugo nije ugovoreno. S jedne strane, ako je ugovor o posredovanju sklopljen pod odgodnim uvjetom, posrednik stječe pravo na proviziju tek kad se uvjet ostvari. S druge strane, kad je ugovor o posredovanju sklopljen pod raskidnim uvjetom, ostvarenje uvjeta nema utjecaja na posrednikovo pravo na proviziju. Međutim, u slučaju nevaljanosti ugovora o posredovanju posrednik ima pravo na proviziju ako mu uzrok nevaljanosti nije bio poznat.
Važno je napomenuti da posrednik nema pravo na naknadu troškova učinjenih u izvršenju naloga, osim kad je to ugovoreno. Međutim, ako mu je ugovorom o posredovanju priznato pravo na naknadu troškova, on ima pravo na tu naknadu i u slučaju kad ugovor nije sklopljen.
Isto tako, posrednik koji protivno ugovoru ili protivno interesima svog nalogodavca radi za drugu stranu, gubi pravo na proviziju i na naknadu troškova.
Treba Vam odvjetnik ili pravni savjet, obratite nam se s povjerenjem.
