Zanima Vas koja su prava i obveze suvlasnika stambene zgrade te kada isti mogu opunomoćiti upravitelja zgrade koji će u njihovo ime i za njihov račun upravljati zgradom? S obzirom da suvlasnici stambene zgrade imaju stambenu zgradu u svome suvlasništvu, tako da svakom suvlasniku pripada dio prava vlasništva u razmjeru prema veličini njegovog suvlasničkog dijela, u nastavku ovoga članka saznajte na koji način suvlasnici stambene zgrade sudjeluju u upravljanju stambenom zgradom te kada za isto opunomoćuju upravitelja.
Suvlasnici stambene zgrade – Pravo na upravljanje
Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine 91/96, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15 i 52/25) je propisano da su suvlasnici zgrade dužni sudjelovati u upravljanju stambene zgrade kao i da trebaju odrediti upravitelja koji će voditi brigu o održavanju nekretnine. Stoga, svi suvlasnici stambene zgrade imaju pravo na odlučivanje u vezi svega što se tiče stvari koje su u suvlasništvu, te odlučuje zajedno sa ostalim suvlasnicima.
Upravitelj stambene zgrade
Sukladno Zakonu, upravitelj zgrade je opunomoćenik suvlasnika zgrade koji u njihovo ime i za njihov račun upravlja zgradom. Suvlasnici stambene zgrade moraju se suglasno dogovoriti, te povjeriti upravljanje određenoj osobi kao upravitelju. Za upravitelja, također mogu i izabrati nekog između sebe ili bilo koju drugu pravnu ili fizičku osobu. Može biti i više upravitelja, a onda oni odlučuju većinom glasova. Nadalje, prema zakonu upravitelj je nalogoprimac suvlasnika pa se glede njegovih prava, dužnosti i prestanka odnosa, primjenjuju sljedeća pravila o nalogu:
– upravitelju postavljenom na neodređeno vrijeme mogu suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova otkazati uz otkazni rok od tri mjeseca, koji će početi teći prvoga dana mjeseca koji slijedi otkazu,
– upravitelju postavljenom na vrijeme dulje od pet godina mogu, nakon proteka pet godina, otkazati suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova, ne navodeći otkazni razlog,
– ako za to postoji važan razlog, upravitelja mogu u svako doba smijeniti suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova,
– ako upravitelj grubo zanemaruje svoje dužnosti, sud će ga smijeniti na zahtjev bilo kojega suvlasnika i odrediti drugoga upravitelja; smijenjena osoba ne može nikad više biti postavljena za upravitelja iste stvari,
– upravitelj koji je postavljen na neodređeno vrijeme ovlašten je otkazati uz otkazni rok od tri mjeseca, koji će početi teći prvoga dana mjeseca koji slijedi otkazu.
Sukladno navedenom, preporuka je da se angažira upravitelj sa specijaliziranim znanjem, posebno kod velikih objekta s više suvlasnika, no to ovisi o vrsti nekretnine, broju suvlasnika i potrebama samih suvlasnika. Činjenica je da suvlasnici kuće neće angažirati upravitelja jer im je to skupo, no korisno je razmisliti, u slučaju kuće s više suvlasnik ili stanova, o štednji za neke buduće štete, popravke pa čak i investicije te i za takvu manju nekretninu osnovati zajedničku pričuvu.
Suvlasnici stambene zgrade – Ugovor o upravljanju
Nakon izbora upravitelja zgrade, u pravilu se s njim sklapa ugovor o upravljanju kojim se specificiraju usluge koje se odnose na upravljanje zgradom, ali i obveze upravitelja prema suvlasnicima, kao i obveze suvlasnika prema upravitelju. Ugovor o upravljanju je temeljni ugovor između suvlasnika i upravitelja, kojim se dogovaraju obveze održavanja i plaćanja naknade.
Zajednički dijelovi zgrade
Zakon o vlasništvu propisuje da su suvlasnici stambene zgrade dužni odrediti osobu koja će obavljati poslove zajedničkog upravitelja i osnovati zajedničku pričuvu. Upravitelj preuzima brigu o održavanju zgrade i da na stručan način rješava probleme o kojima suvlasnici sami uglavnom nisu dovoljno kvalificirani odlučivati ili probleme na koje treba promptno reagirati.
Zajednički dijelovi zgrade također su pojam koji suvlasnici vrlo često zamjenjuju s pojmom nekih dijelova svoga stana. Upravitelj ima dužnost voditi brigu isključivo o zajedničkim dijelovima zgrade, dok su pojedinačni stanovi vlasništvo i briga vlasnika konkretnog stana.
Važno je napomenuti da bi u svakom ugovoru o upravljanju zgradom ili u međuvlasničkim ugovorom trebalo biti točno definirano što čini zajedničke dijelove zgrade, čime se omogućuje da u slučaju potrebnih popravaka ili problema svi suvlasnici u svakom trenutku znaju hoće li se taj problem financirati iz pričuve ili ne.
Treba Vam odvjetnik ili pravni savjet, obratite nam se s povjerenjem.
