Hipoteka ili zalog odnosno založnim pravom može biti opterećena pojedinačno određena pokretna ili nepokretna stvar sposobna za unovčenje, kao i idealni dio takve stvari, pa tako postoji i hipoteka na zemljište.
Hipoteka na zemljište – što je hipoteka?
Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine 91/96, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15 i 52/25) propisuje da je dobrovoljno založno pravo koje se na stvari osniva bez predaje stvari vjerovniku u posjed i koje ga ne ovlašćuje da drži zalog u posjedu jest hipoteka.
Na nekretninama je moguće osnovati založno pravo jedino kao hipoteku. Na pokretnim stvarima i pravima koja se mogu steći jedino upisom u javni upisnik, ili se bez upisa u takav upisnik ne smiju rabiti, moguće je osnovati hipoteku pod pretpostavkama i na način određen za to zakonom (registarsko založno pravo). Na hipoteku osnovanu na pokretnim stvarima primjenjuju se posebne zakonske odredbe, a podredno će se na odgovarajući način primijeniti i odredbe ovoga Zakona koje uređuju založno pravo na nekretninama, ako nisu suprotne posebnim zakonskim odredbama ni naravi takve hipoteke.
Stoga, hipoteka je stvarno pravo na određenoj stvari koje ovlašćuje vjerovnika da svoju tražbinu namiri iz vrijednosti založene stvari ako mu njegova tražbina ne bude ispunjena o dospijeću.
Nekretnina
Zakon opisuje nekretninu kao pojedinačnu nekretninu koju čini zemljišna čestica, uključujući i sve što je s njom razmjerno trajno povezano na njezinoj površini ili ispod nje; ali kad je više zemljišnih čestica upisano u zemljišnoj knjizi u isti zemljišnoknjižni uložak, one su pravno sjedinjene u jedno tijelo (zemljišnoknjižno tijelo).
Trava, drveće, plodovi i sve uporabljive stvari koje zemlja rađa na svojoj površini dijelovi su te nekretnine sve dok se od zemlje ne odvoje. Što je na površini zemlje, iznad ili ispod nje izgrađeno a namijenjeno je da tamo trajno ostane, ili je u nekretninu ugrađeno, njoj dograđeno, na njoj nadograđeno ili bilo kako drukčije s njom trajno spojeno, dio je te nekretnine sve dok se od nje ne odvoji.
No, nisu dijelovi zemljišta one zgrade i drugo što je s njim spojeno samo radi neke prolazne namjene. Nisu dijelovi zemljišta one zgrade i druge građevine koje su trajno povezane s tim zemljištem ako ih od njega pravno odvaja stvarno pravo koje svojega nositelja ovlašćuje da na tom tuđem zemljištu ima takvu zgradu ili drugu građevinu u svome vlasništvu; isto na odgovarajući način vrijedi i za zgrade i druge građevine koje od zemljišta ili od općega dobra pravno odvaja na zakonu osnovana koncesija koja svojega nositelja ovlašćuje da na tome ima takvu zgradu ili drugu građevinu u svome vlasništvu.
Samostalne stvari
Strojevi i slični uređaji koji bi inače bili dio neke nekretnine ne smatraju se njezinim dijelom nego samostalnim stvarima ako se s pristankom vlasnika nekretnine zabilježi u zemljišnoj knjizi da su oni vlasništvo druge osobe. Učinak te zabilježbe traje dok ona ne bude izbrisana, s time da taj učinak i bez brisanja prestaje protekom pet godina od upisa, ali tijek toga roka zastaje za vrijeme stečajnoga i ovršnoga postupka. Prava koja postoje u korist neke nekretnine smatraju se pripadnošću te nekretnine.
Hipoteka na zemljište– vrste
Hipoteka nastaje na temelju pravnoga posla (dobrovoljno), odluke suda i na temelju zakona. Postoji dobrovoljna hipoteka i prisilna sudska hipoteka.
1) Prisilna sudska hipoteka
Za prisilnu sudsku hipoteku bitan je pravni temelj na kojem počiva. Takvo založno pravo osniva se u postupcima osiguranja novčanih tražbina koje se temelje na prijedlogu predlagatelja osiguranja koji zahtjeva od suda donošenje rješenja o osiguranju tražbine tako da se osnuje hipoteka na nekretnini protivnika osiguranja.
2) Dobrovoljna hipoteka
Druga vrsta hipoteke je dobrovoljna hipoteka ili dobrovoljno založno pravo. U praksi se najčešće dobrovoljna hipoteka primjenjuje prilikom sklapanja ugovora o kreditu između fizičkih osoba i banaka. Kako se ugovorom o kreditu banka obvezuje korisniku kredita staviti na raspolaganje određeni iznos novčanih sredstava, a korisnik se obvezuje banci plaćati ugovorene kamate i iskorišteni iznos novca vratiti u vrijeme i na način kako je ugovoreno, za ispunjenje obveze vraćanja kredita banka uspostavlja hipoteku, odnosno založno pravo na nekretnini korisnika.
S druge strane, prisilno sudsko založno pravo osniva se na temelju odluke suda donesene u postupku prisilnog osiguranja tražbine, a zakonsko založno pravo ispunjenjem pretpostavaka koje za to odredi posebni zakon. Vjerovnik stječe hipotekarno založno pravo upisom u zemljišne knjige.
Hipoteka na zemljište – hipotekarni ugovor
Na temelju valjanog hipotekarnog ugovora zahtjeva se upis u zemljišne knjige te se hipoteka uknjižbom upisuje kao teret na nekretnini. S obzirom na to da objekt koji je opterećen hipotekom ostaje u posjedu dužnika i ne prelazi k vjerovniku, zemljišne knjige su jedino mjesto gdje je vidljivo da postoji hipoteka kao teret.
Hipoteka vezana uz nekretninu i njezinim otuđenjem, otuđuje se uz nekretninu na stjecatelja. Zbog toga je bitno načelo povjerenja u zemljišne knjige jer se smatra istinitim ono što je upisano u njih, a upis hipoteke je bitan, jer su zemljišne knjige javne pa svatko prilikom kupnje nekretnine može provjeriti ima li nekretnina upisani tereta u zemljišnoknjižnom ulošku.
Hipoteka na zemljište – Zemljišne knjige
U zemljišne knjige može se upisati kao teret cijelog zemljišnoknjižnog tijela ili pak kao teret idealnog djela nekog suvlasnika, ali i također kao teret nekog od sastavnih dijelova tog zemljišnoknjižnog tijela. S obzirom da je to vrsta založnog prava, njezina je primarna svrha osiguranje namirenja tražbine.
Hipoteka na zemljište -hipotekarna tužba
Ukoliko tražbina osigurana hipotekom ne bude namirena od strane dužnika, vjerovnik ima pravo na temelju hipoteke podnese hipotekarnu tužbu radi prisilne naplate tražbine osigurane hipotekom i tada nekretnina opterećena hipotekom ima primarnu svrhu da se iz nje namiri vjerovnik.
Treba vam odvjetnik za zemljišno-knjižno pravo ili pravni savjet, obratite nam se s povjerenjem.
