Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine 91/96, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15 i 52/25) od čl. 47. do čl. 56. propisuje načine razvrgnuća suvlasništva na stvarima i to uz diobu pokretnih stvari fizičkom diobom, nepokretnih stvari geometrijskom diobom, propisuje i civilnu diobu, razvrgnuće isplatom, razvrgnuće na nekoliko stvari istodobno tzv. razdiobu po ekvivalentu i razvrgnuće uspostavom etažnog vlasništva. S obzirom da se postupak diobe suvlasništva na stvari odvija po pravilima izvanparničnog postupka, što znači da suvlasnik koji želi diobu (ukoliko ne postoji suglasnost između vlasnika nad imovinom) treba podnijeti prijedlog sudu kojim obuhvaća sve suvlasnike, u nastavku ovoga članka objasniti ćemo Vam prethodno navedene načine na koje se može vršiti dioba nekretnine.
Pravo na razvrgnuće suvlasništva nekretnine
Sukladno Zakonu, kad postoji suvlasništvo neke stvari, uzima se da je ta stvar pravno razdijeljena na sadržajno jednake dijelove (idealne dijelove), kojima je veličina određena veličinom suvlasničkih dijelova. Dakle, svaki suvlasnik je vlasnik onoga idealnoga dijela stvari koji odgovara njegovu suvlasničkom dijelu, pa glede njega ima sve ovlasti kakve pripadaju vlasniku, ako ih može izvršavati s obzirom na narav idealnoga dijela.
Nije li što drugo određeno, svaki suvlasnik smije izvršavati glede cijele stvari sve ovlasti koje ima kao nositelj dijela prava vlasništva bez suglasnosti ostalih suvlasnika, ako time ne vrijeđa prava ostalih suvlasnika.
Na taj način, svaki suvlasnik ima pravo na razvrgnuće suvlasništva, ako je moguće i dopušteno i to mu pravo ne zastarijeva. Važno je napomenuti da suvlasnik može zahtijevati razvrgnuće u bilo koje doba, osim kad bi to bilo na štetu ostalih, no može i tada ako se s obzirom na okolnosti ne bi moglo razumno očekivati da će se prilike uskoro tako izmijeniti da razvrgnuće ne bi bilo na štetu drugih suvlasnika. O prigovoru da se ne može zahtijevati razvrgnuće odlučit će sud nadležan za vođenje postupka razvrgnuća.
Stoga, sukladno Zakonu, suvlasnik može pravo na razvrgnuće ostvariti:
– sporazumom (ugovorom o razvrgnuću) sa svim suvlasnicima s kojima razvrgava suvlasničku zajednicu (dobrovoljno razvrgnuće) ili
– putem suda, kada između suvlasnika nema suglasnosti glede načina razvrgnuća (sudsko razvrgnuće).
Dobrovoljna dioba nekretnine
Dobrovoljna dioba nekretnine postoji ako suvlasnik svoje pravo na razvrgnuće ostvaruje u sporazumu sa svim suvlasnicima s kojima razvrgava suvlasništvo.
Pretpostavke za dobrovoljnu diobu nekretnine su da je ugovor zaključen između svih suvlasnika u pisanom obliku te da su potpisi suvlasnika ovjereni. Jednoglasnost suvlasnika mora postojati i u pogledu odluke da se dioba provede i u pogledu predmeta i načina diobe. Kod dobrovoljne diobe nekretnine suvlasnici mogu sporazumno odrediti svaki uvodno naveden način razvrgnuća osim onog koji nije faktično moguć ili koji zakonom nije dopušten.
U tom je pogledu važno naglasiti da u slučaju kad zakonska odredba zabranjuje diobu neke stvari ta se zabrana ne odnosi na razvrgnuće isplatom niti na civilno razvrgnuće, osim ako je izričito i na njih protegnuta.
Međutim, s druge strane, ako se suvlasnici ne mogu sporazumjeti o bilo kojem pitanju razvrgnuća, svaki može zahtijevati da o tome odluči sud u izvanparničnom postupku.
Sudska dioba nekretnine
S druge strane, kad razvrgnuće provodi sud povodom prijedloga za diobu nekretnine, vezan je u prvom redu strogim zakonskim odredbama, a podredno valjanim sporazumom stranaka o načinu razvrgnuća, ako takav postoji, a moguć je i dopušten, a i pravom na razvrgnuće isplatom koje bi imao pojedini suvlasnik na temelju pravnoga posla ili zakona.
Međutim, ako sud nije vezan za način razvrgnuća, u izvanparničnom će postupku razvrgnuti suvlasničku zajednicu, odnosno izvršiti diobu nekretnine fizičkom diobom, isplatom ili civilnom diobom.
Geometrijska dioba nekretnine
Geometrijska dioba nekretnine vrši se isključivo ako je moguće nekretninu podijeliti na više manjih zemljišnih čestica tako da svaki suvlasnik stekne novonastalu česticu razmjerno svom suvlasničkom udjelu. Prigodom geometrijske diobe nekretnine sud može osnovati služnost i stvarni teret na ostalim njezinim dijelovima, ako je to nužno za uporabu ili iskorištavanje dijela koji se diobom odvaja.
Međutim, ako sud utvrdi da je geometrijska dioba nekretnine nije moguća a da se znatno ne umanji vrijednost iste, sud će odlučiti da se stvar proda na javnoj dražbi ili na drugi prikladan način, a dobiveni iznos podijeliti razmjerno suvlasničkim dijelovima (civilno razvrgnuće).
Pravo na diobu nekretnine isplatom
Sukladno Zakonu, suvlasnik ima pravo na diobu nekretnine isplatom ako je to posebno određeno zakonom ili pravnim poslom, ili ako učini vjerojatnim da za to postoji osobito ozbiljan razlog, pa će sud odrediti da mu pripadne stvar u cijelosti, a da on ostalim suvlasnicima isplati vrijednost njihovih dijelova u roku koji će sud odrediti prema okolnostima.
U tom slučaju, ostali suvlasnici imaju do isplate založno pravo na stvari koja je pripala tražitelju razvrgnuća. Ne isplati li ih u roku, oni mogu zahtijevati ispunjenje ili naplatu iz vrijednosti zaloga, a mogu i tražiti da se poništi odluka o razvrgnuću isplatom. Međutim, suvlasnici čiji su suvlasnički dijelovi zajedno barem devet desetina, ne moraju učiniti vjerojatnim osobito ozbiljan razlog.
Razvrgnuće suvlasništva na nekoliko stvari
S druge strane, Zakon navodi da kada suvlasnici razvrgavaju suvlasništvo na nekoliko stvari istodobno, sud može na zahtjev svakoga od njih odlučiti da, umjesto da se dijeli svaka pojedina, svakom od njih pripadne određena stvar ili skupina stvari, razmjerno suvlasničkim dijelovima, uzimajući u obzir njihove potrebe. Sud će udovoljiti takvom zahtjevu za razvrgnuće je s obzirom na okolnosti opravdan.
Međutim, ako stvari koje ovakvim razvrgnućem pripadnu pojedinom suvlasniku prelaze vrijednost njegova suvlasničkoga dijela, taj suvlasnik dužan je nadoplatiti razliku ostalim suvlasnicima. Na nadoplatu će se na odgovarajući način primijeniti pravila o pravu na razvrgnuće isplatom.
Razvrgnuće uspostavom etažnoga vlasništva
Ako suvlasnici suglasno odluče da će umjesto diobe nekretnine svoja suvlasnička prava ograničiti tako što će s određenim idealnim dijelom povezati vlasništvo posebnoga dijela suvlasničke nekretnine (uspostaviti etažno vlasništvo), uzima se da je to njihova odluka o načinu razvrgnuća, pa se na odgovarajući način i na nju primjenjuju pravila o razvrgnuću.
Pravni učinci diobe nekretnine
Najprije valja istaknuti da svaki suvlasnik koji je sudjelovao u razvrgnuću stječe na temelju sporazuma o razvrgnuću ili pravomoćne odluke suda o razvrgnuću, a na zakonom određeni način, pravo vlasništva ili/i neko drugo pravo, izvodeći ga iz onoga svoga suvlasničkoga dijela s kojim je sudjelovao u tom razvrgnuću, a koji mu istodobno prestaje.
Nadalje, u slučaju sudskoga razvrgnuća, izvršenje odluke o razvrgnuću moći će zahtijevati svaki od suvlasnika koji je sudjelovao u tom razvrgnuću, bez obzira na to na čiji je zahtjev sud odlučivao.
Valja napomenuti da nakon razvrgnuća svi suvlasnici koji su sudjelovali u razvrgnuću solidarno odgovaraju za materijalne i pravne nedostatke onoga što je svaki pojedini od njih stekao.
Treba Vam odvjetnik za nekretnine ili pravni savjet, obratite nam se s povjerenjem.
