Sukladno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96, 38/09, 152/14) ulaganje u tuđu nekretninu ima više mogućih posljedica, a najvažniji aspekt za procjenu je poštenje graditelja jer ako je vlasnik zemljišta znao za građenje, a nije bez odgode zabranio daljnju gradnju poštenom graditelju, zemljišna čestica sa zgradom koja je na njoj izgrađena tada pripada graditelju, a prijašnji vlasnik zemljišta ima samo pravo zahtijevati naknadu tržišne vrijednosti zemljišta.
Sljedeći mogući ishod je ako graditelj nije bio pošten, tada zgrada pripada vlasniku zemljišta u slučaju kad nije bez odgode zabranio gradnju, no vlasnik zemljišta tada nema pravo zahtijevati uspostavu prijašnjega stanja. Valja napomenuti kako je graditelj ovlašten uspostaviti prijašnje stanje o svom trošku i uzeti za sebe svoj materijal koji je bio ugradio u zgradu, ali ne nakon proteka roka u kojem bi po pravomoćnosti odluke suda trebao dobrovoljno predati posjed zemljišta sa zgradom njezinu vlasniku.
Ulaganje u tuđu nekretninu – Što se sve smatra nekretninom?
Prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima pojedinačnu nekretninu čini zemljišna čestica, uključujući i sve što je s njom razmjerno trajno povezano na njezinoj površini ili ispod nje. U slučaju da je više zemljišnih čestica upisano u zemljišnoj knjizi u isti zemljišnoknjižni uložak, one su pravno sjedinjene u jedno tijelo, zemljišnoknjižno tijelo, koje je kao takvo jedna nekretnina. Zatim, trava, drveće, plodovi i sve uporabljive stvari koje zemlja rađa na svojoj površini dijelovi su te nekretnine sve dok se od zemlje ne odvoje.
Ono što je na površini zemlje, iznad ili ispod nje izgrađeno, a namijenjeno je da tamo trajno ostane, ili je u nekretninu ugrađeno, njoj dograđeno, na njoj nadograđeno ili bilo kako drukčije s njom trajno spojeno, dio je te nekretnine sve dok se od nje ne odvoji, ali valja znati kako nisu dijelovi zemljišta one zgrade i drugo što je s zemljištem spojeno samo radi neke prolazne namjene.
Također, važno je znati kako nisu dijelovi zemljišta one zgrade i druge građevine koje su trajno povezane s tim zemljištem ako ih od njega pravno odvaja stvarno pravo koje svojega nositelja ovlašćuje da na tom tuđem zemljištu ima takvu zgradu ili drugu građevinu u svojem vlasništvu, a isto se na odgovarajući način primjenjuje i na one zgrade i druge građevine koje od zemljišta ili od općega dobra pravno odvaja na zakonu osnovana koncesija koja svojega nositelja ovlašćuje da na tome zemljištu ima takvu zgradu ili drugu građevinu u svojem vlasništvu.
Ulaganje u tuđu nekretninu – postajete li tada vlasnik?
Važno je napomenuti kako se dogradnjom, nadogradnjom ili preuređenjem, odnosno adaptacijom zgrada ili prostorija u suvlasničkim, zajedničkim ili tuđim zgradama, kao ni njihovom prigradnjom, ugradnjom, ili ako je u pitanju neko ulaganje u tuđu nekretninu, ne može steći pravo vlasništva, ako nije što drugo odredio vlasnik dograđene, nadograđene, odnosno prigrađene nekretnine. Također, pripada li pravo na naknadu onomu tko je dogradio, nadogradio ili preuredio zgradu, odnosno prostoriju ili je ulagao u takvu zgradu ili prostoriju, odrediti će se prema pravilima obveznoga prava.
Što ako ste prekoračili među građenjem?
Ako ste prekoračili među građenjem i na taj način izvršili ulaganje u tuđu nekretninu, postoji nekoliko mogućih ishoda. Naime, ako je građenjem zgrade prekoračena međa i zahvaćen dio susjednoga zemljišta uz među, vlasnik susjednoga zemljišta ima pravo zahtijevati uspostavu prijašnjega stanja, a sve dok ne bude potpuno provedena uspostava prijašnjega stanja, uzima se da je vlasniku zgrade do opoziva dana stvarna služnost imati dio svoje zgrade na susjednom zemljištu.
Nadalje, vlasnik zemljišta na kojem se nalazi dio tuđe zgrade ima pravo na naknadu u obliku novčane rente, a u visini zakupnine za zahvaćeno zemljište, koju je svagdašnji vlasnik zgrade dužan plaćati svagdašnjem vlasniku opterećenoga zemljišta sve dok postoji dio zgrade na tom zemljištu, a važno je znati kako se time ne dira u pravo na naknadu pretrpljene štete.
Također, vlasnik zemljišta na kojem je izgrađen dio tuđe zgrade ima pravo zahtijevati da vlasnik zgrade otkupi cijelo njegovo zemljište po tržišnoj cijeni, a to može zahtijevati i vlasnik zgrade koji je bio pošteni graditelj, ako je vlasnik zemljišta zahtijevao uspostavu prijašnjega stanja, a to nije moguće bez znatnije štete za ostatak zgrade ili stvara nerazmjerno velike troškove.
Posljedice građenja na tuđem zemljištu
Ako postoji zgrada koju netko bez znanja i volje vlasnika zemljišta izgradi na tuđem zemljištu pripada vlasniku tog zemljišta i u tom slučaju vlasnik ima pravo zahtijevati da mu se preda u posjed njegovo zemljište sa zgradom, a graditelj će moći od vlasnika tražiti naknadu, ako je na to ovlašten po pravilima obveznoga prava.
Naime, važno je znati kako vlasnik zemljišta koji za to ima pravni interes može zahtijevati uspostavu prijašnjega stanja, pa će graditelj biti dužan po tom zahtjevu postupiti, ne tražeći nikakve naknade za to, ali je ovlašten sav materijal koji je bio njegov zadržati za sebe. Pritom se pravo vlasnika na naknadu od graditelja prosuđuje se po pravilima obveznoga prava.
Sa stajališta Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima zgradom se smatra svaki građevinski objekt koji je razmjerno trajno povezan sa zemljišnom česticom na njezinoj površini ili ispod nje, s time da je zgrada izgrađena kad je dovedena u takvo stanje da ju je moguće rabiti za svrhu kojoj takve zgrade redovito služe.
Treba Vam odvjetnik za nekretnine ili pravni savjet, obratite nam se s povjerenjem.
