Izvršili ste ulaganje u iznajmljeni prostor i sada morate napustiti isti, zanima Vas na koji način možete dobiti povrat uloženih sredstava ili biste željeli uzeti sa sobom stvari koje ste uložili, u ovome kratkom članku pokušati ćemo Vam objasniti na koji način se u pravnom smislu tretira ulaganje u iznajmljeni prostor.
Naime, Zakonom o obveznim odnosima (NN 35/05, 41/08, 78/15, 29/18) propisuje se kako se ugovorom o najmu obvezuje najmodavac predati određenu stvar najmoprimcu na uporabu, a najmoprimac se obvezuje za to plaćati određenu najamninu. U kontekstu s navedenim valja napomenuti kako se ugovor o najmu nekretnine sklapa u pisanom obliku, a smatra se da je sklopljen na neodređeno vrijeme u odnosu na pokretnine.
Ulaganje u iznajmljeni prostor – Dužnosti najmodavca
Najmodavac je dužan najmoprimcu stvar predati i održavati u stanju podobnom za uporabu, te vršiti sve potrebne popravke, a pritom je važno znati kako troškovi sitnih popravaka i redovite uporabe terete najmoprimca. Nadalje, najmodavac odgovara za nedostatke stvari, osim za one koji su bili poznati ili nisu mogli ostati nepoznati najmoprimcu. Ovdje je važno napomenuti kako najmodavac odgovara i u slučaju ako je tvrdio da stvar nema nedostataka, a kasnije se utvrdi da ima. Također važno je napomenuti kako je vlasnik nekretnine dužan energetski certifikat ili njegovu kopiju predati najmoprimcu, zakupcu ili primatelju leasinga zgrade.
Materijalni nedostatak postoji ako stvar nema potrebna svojstva za svoju redovitu uporabu ili za promet, ako stvar nema potrebna svojstva za posebnu uporabu za koju je osoba nabavlja, ako stvar nema svojstva i odlike koje su izrijekom ili prešutno ugovorene tj. propisane, kad stvar nije jednaka uzorku ili modelu, osim ako su uzorak ili model pokazani samo radi obavijesti, ako stvar nema svojstva koja inače postoje kod drugih stvari iste vrste i koja su se mogla opravdano očekivati prema naravi stvari, ako je stvar nepravilno montirana, pod uvjetom da je usluga montaže uključena u ispunjenje ugovora, ako je nepravilna montaža posljedica nedostataka u uputama za montažu.
Ulaganje u iznajmljeni prostor – Dužnosti najmoprimca
Najmoprimac je dužan rabiti stvar u skladu s ugovorom i namjenom stvari, odnosno s pažnjom dobrog gospodarstvenika tj. pažnjom dobrog domaćina, u protivnom odgovara za štetu. Također, dužan je plaćati najamninu, ali pritom valja znati ako je najam ugovoren na neodređeno vrijeme onda se najamnina plaća mjesečno te najmodavac ima pravo na raskid ugovora bez otkaznog roka u slučaju neplaćanja dva uzastopna obroka od strane najmoprimca. Nadalje, najmoprimac je dužan vratiti iznajmljenu stvar, a pritom ne odgovara za istrošenost, a ako je izvršio preinake dužan ju je vratiti u stanju u kakvom je bila. U podnajam može dati stvar samo uz suglasnost najmodavca.
Važno je napomenuti kako je u kontekstu ovog članka potrebno objasniti što znači ius tollendi, odnosno pravo odnošenja. Naime, najmoprimac ima pravo odnijeti sve stvari kojima je izvršio ulaganje u iznajmljeni prostor, osim u slučaju kada mu najmodavac odluči isplatiti novčanu protuvrijednost takvih stvari, a najmoprimac na to pristane, pritom čega je vrlo važno voditi računa da se takve stvari mogu odvojiti od drugih stvari bez oštećenja ili uništenja.
Ulaganje u iznajmljeni prostor i pitanje vlasništva
Važno je napomenuti kako se dogradnjom, nadogradnjom ili preuređenjem, odnosno ako se izvrši ulaganje u iznajmljeni prostor, adaptacijom zgrada ili prostorija u suvlasničkim, zajedničkim ili tuđim zgradama, kao ni njihovom prigradnjom, ugradnjom, ili ako je u pitanju neko drugo ulaganje u tuđu nekretninu, ne može steći pravo vlasništva, ako nije što drugo odredio vlasnik dograđene, nadograđene, odnosno prigrađene nekretnine. Također važno je napomenuti kako pitanje pripada li pravo na naknadu onomu tko je dogradio, nadogradio ili preuredio zgradu, odnosno prostoriju ili je ulagao u takvu zgradu ili prostoriju, određuje se prema pravilima obveznoga prava.
Prestanak ugovora o najmu
Najam prestaje protekom vremena, a prešutna obnova ugovora o najmu za pokretnine nastupa ako nakon isteka ugovora nastavite izvršavati obveze ugovora, a kod najma nekretnine prešutna obnova ugovora o najmu nastupa na isto vrijeme trajanja ako 30 dana prije isteka vremena najmodavac i najmoprimac ne obavijeste jedan drugoga o tome da ne namjeravaju produžiti ugovor.
Nadalje, ako jedna strana predloži izmjenu ugovora za buduće razdoblje, smatra se da druga ne želi sklopiti ugovor ako ne prihvati ponudu u roku od 15 dana od obavijesti. Također ugovor o najmu može prestati otkazom, propašću stvari i smrću. U svezi s navedenim valja napomenuti kako ugovor o najmu otkazujete u pisanom obliku, a otkazni rok za iseljenje najmoprimca je tri mjeseca i počinje teći prvoga dana sljedećeg mjeseca od mjeseca u kojem je otkaz primljen.
Ulaganje u poslovni prostor
Valja napomenuti kako kod zakupnih odnosa, reguliranih Zakonom o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora (NN 125/11, 64/15, 112/18), zakupnik koji započinje zakupni odnos često obavi određene radove u prostoru, odnosno učini određena ulaganja u taj poslovni prostor kako bi ga prilagodio svojem poslovanju. Često se radi o potpunom preuređenju prostora u kojem se mijenjaju instalacijske cijevi, pločice, parketi, prozori, vrata i drugi potrebni radovi.
Budući da se radi o ulaganjima koja nakon zakupnog odnosa zakupnik po prirodi stvari ne može, u skladu sa člankom 21. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora odnijeti iz poslovnog prostora, zakupodavci u pravilu, svjesni činjenice da će vrijednost tih ulaganja nakon prestanka zakupnog odnosa ostati i dalje u poslovnom prostoru, odnosno na taj način je povećana vrijednost poslovnog prostora, zakupnicima priznaju iznos učinjenih ulaganja u iznos zakupnine. Iz navedenog proizlazi kako zakupnici jedno vrijeme ne plaćaju zakupninu sve dok se ne pokriju troškovi koje su imali zbog ulaganja u taj poslovni prostor.
Treba Vam odvjetnik ili pravni savjet, obratite nam se s povjerenjem.
