U hrvatskom pravnom poretku temeljni izvor pravnog uređenja hipoteke je Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 81/15, 94/17). Prema Zakonu, hipoteka je stvarno pravo na tuđoj stvari koja ovlašćuje vjerovnika da zahtijeva namirenje svoje tražbine iz vrijednosti ostvarene prodajom stvari ako dužnik ne plati u roku tražbinu osiguranu hipotekom. Ovim ćemo člankom objasniti kakav treba biti stan na kojeg se stavlja hipoteka, odnosno način na koji se uspostavlja hipoteka na stan u izgradnji.
Najčešće se temelji na nekretninama, ali je moguća i na pokretninama, a nastaje na temelju pravnoga posla, odluke suda i na temelju zakona. Na temelju ugovora o hipoteci na nekretnini, hipoteka se stječe upisom u zemljišnu knjigu, no tome se ne prenosi u vlasništvo vjerovniku i isti nema pravo koristiti nekretninu opterećenu hipotekom. Takav je vjerovnik ovlašten hipotekarnom tužbom zahtijevati sudsku prodaju založene stvari i u ovršnom se postupku namiriti iz vrijednosti ostvarene njezinom prodajom, te pri tome on ima prednost pred ostalim dužnikovim vjerovnicima koji na stvari nemaju hipoteku.
Kupnja stana bez kredita danas je gotovo nemoguća pa se sve više ljudi odlučuje kupnju financirati stambenim kreditom kao vrstom namjenskog kredita kojeg banka stavlja na raspolaganje korisniku kredita uz obvezno pravdanje korištenja sredstva kredita.
Dakle, nekretnina koju banka prihvaća za hipoteku mora biti stambene namjene, a to su obiteljske kuće, stanovi i pripadajući dijelovi stana u etažnom vlasništvu koji su namijenjeni stanovanju te građevinsko zemljište namijenjeno za gradnju obiteljske kuće s građevinskom dozvolom.
Također, stan treba biti bez tereta (osim u slučaju refinanciranja istog), bez spornih zabilježbi i plombi te urednog vlasništva. Pored toga, potrebno je da bračni ili izvanbračni drug vlasnika stana koji se zalaže bude potpisnik ugovora na temelju kojeg se zasniva založno pravo, ako on ujedno nije sudužnik ili jamac – platac u istom ugovoru. Međutim, ukoliko podnosite zahtjev za stambeni kredit za izgradnju stana, a s obzirom na vrijednost građevinskog zemljišta u odnosu na potrebni iznos sredstava kredita, za adekvatno osiguranje kredita bit će Vam potrebna zamjenska nekretnina dok se na zemljištu ne izgradi stan odgovarajuće vrijednosti.
Ukoliko ste se odlučili izgraditi stan, najprije je potrebno da kupite zemljište te da što prije zatražiti građevinsku dozvolu i započnete sa izradom projektne dokumentacije čiji trošak izrade ovisi o veličini stana koji se gradi. Nakon toga, odlučili ste se da ćete financirati izgradnju stana putem stambenog kredita te će se time uspostaviti hipoteka na stan u izgradnji.
Realizaciju stambenoga kredita, od predavanja zahtjeva do samog ugovaranja, banka izvršava u nekoliko koraka. Nakon što je ocjenila kreditnu sposobnost korisnika kredita, procjenila projektnu dokumentaciju i troškovnik radova izrađenih od strane ovlaštenog arhitekta, potrebno je da utvrdi vrijednost zemljišta koje će poslužiti kao kolateral u kreditu.
Kod izgradnje stana vrijednost kolaterala, odnosno zemljišta na koje banka upisuje založno pravo, mora iznositi od 10% do 25% više od traženog iznosa kredita. Naravno, samo zemljište rijetko može zadovoljiti potrebnu vrijednost te stoga banka najčešće traži kao dodatni instrument osiguranja kredita, hipoteku na zamjenskoj nekretnini.
Dakle, zamjenska nekretnina služi kao instrument osiguranja naplate kredita do trenutka izgradnje iz kredita financirane nekretnine. Po završetku izgradnje ako klijent želi, može prebaciti hipoteku banke na novoizgrađenu nekretninu. No, prijenos založnog prava s jedne na drugu nekretninu nije nužan, a svakako treba biti dozvoljen od strane banke. Međutim, ukoliko nemate zamjensku nekretninu nemojte očajavati da su Vam izgledi za odobrenje kredita pali u vodu. Valja napomenuti da određene stambene štedionice ne traže zamjensku nekretninu iako, da bi osigurale otplatu kredita, isti se odobrava uz hipoteku.
Dakle, založno pravo stambena štedionica upisuje na građevinsko zemljište, a kredit se odobrava na temelju procijenjene vrijednosti istog. Isplata kredita vrši se u tranšama na zahtjev korisnika. Drugim riječima, novčana sredstva koja su korisniku potrebna u određenoj fazi gradnje stambena štedionica uplaćuje na tekući račun korisniku kredita ili direktno izvođaču radova.
Treba Vam odvjetnik za nekretnine, obratite nam se s povjerenjem.
Kako bi dogovorili termin sastanka s odvjetnikom radi savjetovanja o Vašoj konkretnoj pravnoj situaciji, molimo da popunite kontakt formu te da uz Vaše kontakt podatke navedete i poželjni termin sastanka odnosno pravnog savjetovanja kod odvjetnika.
