Prema Zakonu o zemljišnim knjigama (NN 63/19), zemljišne knjige su javne knjige u koje se upisuju podaci o pravnom stanju nekretnina mjerodavnih za pravni promet. Upisom u zemljišne knjige se stječe vlasništvo nad nekretninom, ovim člankom potrebno je objasniti kako provjeriti zemljišne knjige pri općinskom sudu, kod javnog bilježnika i odvjetnika, a kako putem interneta.
Što se sve može upisati u zemljišne knjige?
Tako se u zemljišne knjige upisuju:
1. nekretnine,
2. vlasništvo i druga stvarna prava na nekretninama (služnosti, stvarni tereti, pravo građenja, založna prava) te ograničenja u raspolaganju tim pravima
3. neka obvezna prava (zakup, prvokup, najam, koncesija),
4. određeni odnosi koji su važni za promet nekretnina (malodobnost vlasnika, stečaj, ovrha),
5. te druge činjenice mjerodavne za pravni promet nekretnina.
Kako svaka nekretnina (kuća, stan ili zemljište) ima neke svoje granice, primjerice zidove i ograde, te vlasnici obično znaju točno što im pripada, potrebno je da vlasnik tu istu nekretninu, na temelju pravne osnove kao što je ugovor o kupoprodaji nekretnine, rješenje o nasljeđivanju ili sudska presuda, upiše u zemljišne knjige da bi se točno znalo gdje se ta nekretnina nalazi i da je upravo on njezin vlasnik.
Budući da se jedino na taj način, dakle upisom u zemljišne knjige, stječe vlasništvo nad nekretninom, ovim člankom potrebno je objasniti kako provjeriti zemljišne knjige pri općinskom sudu, kod javnog bilježnika i odvjetnika, a kako putem interneta.
Kako provjeriti zemljišne knjige pri općinskom sudu?
Zemljišne knjige su javne knjige te svatko može zahtijevati neposredan uvid u zemljišnu knjigu te dobiti izvatke iz glavne knjige i preslike ili ispise iz zbirke isprava pri zemljišnoknjižnom odjelu općinskog suda gdje se vode zemljišne knjige.
Zemljišnoknjižni izvadak sastoji se od tri dijela:
1. List A ili posjedovnica sadrži podatke o glavnim obilježima nekretnine, odnosno o nazivu katastarske općine, broju zemljišnoknjižnog uloška, broju zemljišnoknjižne čestice, kulturu čestice i točnu površinu te čestice
2. List B ili vlastovnica sadrži podatke o vlasniku nekretnine, sve promjene u vezi s vlasništvom, te osobna ograničenja kojima je vlasnik podvrgnuti,
3. List C ili teretovnica sadrži podatke o teretima koji se odnose na nekretninu, odnosno iz kojeg je vidljivo je li nekretnina opterećena pravima trećih osoba, primjerice hipotekom, pravom nazadkupa, prvokupa, najma, zakupa, otkupa, koncesije i drugo.
Za dobivanje zemljišnoknjižnog izvatka potrebno je da osoba koja želi dobiti uvid u nečiju nekretninu zna broj katastarske čestice i katastarsku općinu u kojoj se nalazi tražena nekretnina.
Važno je napomenuti da ukoliko osoba ne zna broj katastarske čestice, potrebno je da se obrati nadležnom katastarskom uredu koji će izdati kopiju katastarskoga plana i prijepis posjedovnog lista.
Geoportal Državne geodetske uprave
Drugi je način da jednostavno na Geoportalu Državne geodetske uprave dobije uvid u katastarski plan gdje su katastarske čestice prikazane tako da se vide njihove granice, zgrade koje su na njima izgrađene i brojevi katastarskih čestica.
Za izdavanje svakog zemljišnoknjižnog izvatka plaća se pristojba u iznosu od 20,00 kuna.
Takvim zemljišnoknjižnim izvatkom bilo koja osoba može provjeriti zemljišne knjige te saznati tko je vlasnik nekretnine jer on prikazuje činjenično i pravno stanje nekretnine u trenutku izdavanja te je jedini dokaz o pravu vlasništva na nekoj nekretnini.
Osim toga, zemljišnoknjižni izvadak koji je izdao i ovjerio nadležni službenik općinskog suda uživa javnu vjeru i ima dokaznu snagu javne isprave, te se doslovno slaže sa upisanim podacima u zemljišnoj knjizi o nekretnini.
Kako provjeriti zemljišne knjige kod javnog bilježnika i odvjetnika?
Od 2015. godine zainteresirana osoba može provjeriti zemljišne knjige te dobiti zemljišnoknjižni izvadak o željenoj nekretnini kod javnog bilježnika ili odvjetnika.
Uvjet je da javni bilježnik i odvjetnik ostvaruju pristup Zajedničkom informacijskom sustavu zemljišnih knjiga i katastra te da se putem osobnog korisničkog računa i šifrom prijave u navedeni sustav te preko njega ostvaruju pristup zemljišnjim knjigama. Izvadak koji je izdao i ovjerio javni bilježnik i odvjetnik ima snagu javne isprave.
Kako provjeriti zemljišne knjige na internetu?
Prema Zakonu o zemljišnim knjigama, zemljišne knjige vode se elektronički u Zajedničkom informacijskom sustavu zemljišnih knjiga i katastra.
Vlada Republike Hrvatske je 2003. godine putem Ministarstva pravosuđa i Državne geodetske uprave pokrenula Nacionalni program sređivanja zemljišnih knjiga i katastra skraćenog naziva Uređena zemlja. U okviru tog programa je razvijen Zajednički informacijski sustav zemljišnih knjiga i katastra (ZIS) putem kojeg se elektroničkim putem ostvaruje pristup zemljišnim knjigama.
Na internetskoj stranici https://oss.uredjenazemlja.hr/ omogućena je komunikacija sa zemljišnoknjižnim odjelima općinskih sudova koja se sastoji se od privatnog i javnog dijela.
U javnom je dijelu omogućen pregled glavne knjige svim korisnicima bez obzira na registraciju. Glavna se knjiga može pretraživati po nazivu katastarske općine i katastarske čestice ili zemljišnoknjižnog uloška. Pretraga nije moguća po imenu i prezimenu, adresi i drugim podacima. Na taj način korisnik dobiva podatke o nekretnini isključivo u informativne svrhe, te takav podatak nema svojstvo javne isprave.
Drugi dio aplikacije, privatni, omogućuje osobama koji imaju ovlaštenje za pristup putem sustava e-Građani da podnesu zahtjev za izdavanje zemljišnoknjižnih izvatka.
Izdavanje e-zemljišnoknjižnog izvatka
Prema Pravilniku o elektroničkom poslovanju korisnika i ovlaštenih korisnika sustava zemljišnih knjiga, da bi korisnik podnio zahtjev za izdavanje e-zemljišnoknjižnog izvatka, najprije se mora u sustavu e-Građan registrirati izradom osobnog korisničkog računa.
Nakon registracije, postupak izdavanja zemljišnoknjižnog izvatka pokreće se zahtjevom za izdavanjem zemljišnoknjižnog izvatka te unosom podataka o imenu katastarske općine i broju katastarske čestice ili zemljišnoknjižnog uloška.
Nakon zaprimanja zahtjeva, sustav omogućuje uvid u e-zemljišnoknjižni izvadak, te će na temelju potvrde o plaćanju sudske pristojbe izdati zemljišnoknjižni izvadak i dostaviti ga u osobni korisnički pretinac sustava. Važno je napomenuti da se za izdavanje zemljišnoknjižnog izvatka putem sustava e-Građani plaća se sudska pristojba sukladno Zakonu o sudskim pristojbama i Zakonu o zemljišnim knjigama, uvećana za 2.2 posto naknade za platni promet.
Zemljišnoknjižni izvadak potpisan je aplikativnim certifikatom administratora sustava, te sadrži elektronički potpis i ima svojstvo javne isprave.
Treba Vam odvjetnik za nekretnine, obratite se s povjerenjem u naš odvjetnički ured.
