Kupoprodaja nekretnine u eurima

Obvezno pravo stu 29, 2021

Kupoprodaja nekretnine u eurima vrlo je česti način isplate kupoprodajne cijene prodavatelju kod kojeg se kupac obvezuje isplatiti iznos kupovnine u valuti euro ili primjerice u kunskoj protuvrijednosti po srednjem tečaju eura važećem na dan plaćanja.

Važno je znati kako temeljno načelo koje vrijedi prilikom sklapanja ugovora kao dvostranog pravnog posla upravno načelo stranačke autonomije. Sukladno tome načelu, stranke su slobodne prilikom odlučivanja da li će sklopiti ugovor, odnosno s kim će ga sklopiti, kakav će biti sadržaj ugovora i u kojem će ga obliku sklopiti npr. kupoprodaja nekretnine u eurima ili kunama. Međutim, stranačka autonomija nije neograničena jer, sukladno Zakonu o obveznim odnosima (NN 35/05), stranke ne mogu uređivati obvezne odnose na način koji je u suprotnosti Ustavu Republike Hrvatske, prisilnim propisima i moralu društva.

Ugovor o kupoprodaji

Prilikom kupnje nekretnine uobičajeno je potpisivanje predugovora u kojem se definira nekretnina navođenjem zemljišnoknjižnih podataka o istoj (katastarske općine, broja čestice i broja zemljišnoknjižnog uloška u koji je nekretnina upisana) i opisom nekretnine (za stan je to adresa, kat, broj stana, opis prostorija od kojih se sastoji i ukupna površina), cijena, datum sklapanja konačnog ugovora i isplata kapare za nekretninu.

Kapara se može ugovoriti kao odustatnina, tj. ako kupac odustane, kaparu zadržava prodavatelj, a odustane li prodavatelj mora kupcu isplatiti dvostruki iznos kapare. Uobičajeni iznos kapare je 10 posto od vrijednosti nekretnine. Kupoprodajni predugovor ugovorne strane trebaju ovjeriti kod javnog bilježnika.

S druge stane, ugovor o kupoprodaji nekretnine u eurima za nekretninu mora uvijek biti u pisanom obliku. Izvor takvog normiranja može se pronaći u činjenici da su kupnja nekretnine i kupoprodajni ugovor za nekretninu vrlo bitne stvari čije se eventualne posljedice ne mogu rješavati u slučajevima kad ne bi postojao fizički kupoprodajni ugovor za nekretninu. Sklapanje takvog pravnog posla u usmenom obliku bilo bi apsurdno, teško za dokazati i pravno nesigurno.

ODVJETNIK ZA NEKRETNINE

Kupoprodaja nekretnine u eurima – sadržaj kupoprodajnog ugovora

Kupoprodajni ugovor kojem je svrha kupoprodaja nekretnine u eurima mora sadržavati opis  i podatke o nekretnini koja je predmet kupoprodajnog ugovora, cijenu koju je kupac obvezan platiti prodavatelju, koje su obveze prodavatelja i kupca te podatke potrebne za upis prava vlasništva u zemljišne knjige. U ugovoru o kupoprodaji obavezno moraju biti navedeni podaci o kupcu i prodavatelju, a to su ime, prezime, adresa i OIB. Važno je napomenuti kako je obveza prodavatelja predati posjed nekretnine kupcu, odnosno izdati mu tabularnu ispravu za upis u zemljišne knjige, a obveza kupca je platiti kupoprodajnu cijenu.

Kod sklapanja kupoprodajnog ugovora ako su u pitanju nekretnine potrebno je da prodavatelj svoj potpis na kupoprodajnom ugovoru ovjeri kod javnog bilježnika, a kupac ima nakon sklapanja ugovora obvezu prijaviti stjecanje nekretnine nadležnoj ispostavi Porezne uprave prema mjestu gdje se nalazi nekretnina radi plaćanje poreza na promet nekretnina.

Kupoprodajna cijena

U slučaju da se radi o građanskopravnoj kupoprodaji potrebno je da se stranke usuglase o određenoj ili odredivoj svoti, dok kod ugovora koji imaju trgovački karakter navedeno nije potrebno i ne dolazi do ništetnosti ugovora, jer kada se o cijeni stranke ne usuglase Zakon o obveznim odnosima upućuje na iznos koji je potrebno platiti.

Također, smatra se da je kupoprodajna cijena odrediva kada ugovor o kupoprodaji sadrži podatke za točno određivanje svote domaće valute koju je kupac dužan platiti prodavatelju,  a može se reći da je cijena određena kada se strane usuglase o točnoj novčanoj svoti domaće valute koju se kupac obvezuje platiti prodavatelju, ali koja u tom trenutku još nije poznata.

Kupoprodaja nekretnine u eurima – upis prava vlasništva

Činjenica da je ugovorena kupoprodaja nekretnine u eurima, da ste platili troškove ovjere potpisa i poreza na promet nekretnina, te isplatili kupoprodajnu cijenu ne znači da ste time postali vlasnik nekretnine. Naime, da bi postali vlasnikom nekretnine potrebno je obaviti uknjižbu prava vlasništva, a tek nakon upisa u zemljišnu knjigu biti ćete evidentirani kao vlasnik predmetne nekretnine.

Zakonom o zemljišnim knjigama (NN 63/19) propisana je procedura upisa vlasništva u zemljišne knjige, a sve kako bi upis istog bio valjan i istinit. Prvenstveno novi vlasnik, koji traži prijenos prava vlasništva nekretnine na sebe, treba podnijeti prijedlog za upis prava vlasništva općinskom sudu koji je mjesno nadležan i vodi zemljišnu knjigu u kojoj se treba provesti upis.

Prijedlog za upis prava vlasništva može se podnijeti u pisanom obliku neposredno sudu ili elektroničkim putem preko javnog bilježnika i odvjetnika. Uz prijedlog za upis prava vlasništva, sudu treba dostaviti i kupoprodajni ugovor, ovjerenu tabularnu izjavu prodavatelja (ako nije sastavni dio ugovora), dokaz o državljanstvu kupca (domovnica, osobna iskaznica), te dokaz o plaćanju sudske pristojbe.

Doneseno rješenje o upisu prava vlasništva sud će dostaviti podnositelju prijedloga za upis i osobi protiv koje se upis zahtijeva. Protiv rješenja kojim se dopušta ili odbija upis prava vlasništva, navedene osobe mogu podnijeti prigovor i žalbu. Protekom roka, ako nisu podnijele prigovor ili žalbu, sud će upisati pravo vlasništva nekretnine u zemljišnu knjigu po sadržaju naloga koji je izdao u rješenju o upisu prava vlasništva. Takvim upisom u zemljišnu knjigu kupac je postao zemljišnoknjižni vlasnik te nekretnine, a što u pravnom prometu znači da svoje vlasništvo ubuduće dokazuje samo izvatkom iz zemljišne knjige.

Može li stranac kupiti stan u Republici Hrvatskoj?

Važno je znati kako ulaskom Republike Hrvatske u Europsku uniju, državljani država članica Europske unije mogu steći pravo vlasništva nekretnina u Republici Hrvatskoj pod pretpostavkama koje vrijede za stjecanje prava vlasništva za državljane Republike Hrvatske i pravne osobe sa sjedištem u Republici Hrvatskoj. Navedeno se ne odnosi na nekretnine u izuzetim područjima, odnosno stranac ne može na poljoprivrednom zemljištu koje je kao takvo određeno Zakonom o poljoprivrednom zemljištu steći pravo vlasništva.

U slučaju da niste državljanin Europske unije, pravila se razlikuju ovisno o zemlji kojoj pripadate. Primjerice građani zemalja koje su s Hrvatskom potpisale sporazum o uzajamnosti mogu kupiti nekretninu u Republici Hrvatskoj sve dok imaju suglasnost Ministarstva pravosuđa. S druge strane, građani zemalja koje nisu potpisale sporazum o uzajamnosti s Republikom Hrvatskom ne mogu kupiti nekretninu kao fizičke osobe, ali mogu u Republici Hrvatskoj osnovati tvrtku i putem nje izvršiti kupnju iste.

Slijedom navedenog, građani Europske unije slobodno mogu kupovati nekretnine u drugim državama članicama Europske unije jer je riječ o pravu vezanom uz slobodu kretanja kapitala na jedinstvenom tržištu Europske unije. Izuzetak predstavljaju one zemlje koje su tijekom pregovora s Europskom unijom o članstvu izborile privremenu odgodu takvog prava, a upravo takva situacija je s poljoprivrednim zemljištem u Republici Hrvatskoj.

Ugovor u kupoprodaji u sudskoj praksi

Presudom Županijskog suda u Varaždinu, broj odluke: Gž 78/2018-2 od 05. prosinca 2018. godine odlučeno je kako:

„Ugovorna strana iz ugovora o kupoprodaji ovlaštena je ostvarivati svoja prava pozivom na pravne nedostatke stvari samo na temelju pravno valjanog ugovora.“

Presudom Županijskog suda u Varaždinu, broj odluke: Gž 2188/2017-3 od 10. lipnja 2019. godine odlučeno je kako:

„Činjenica što su stranke ugovor koji su sklopile nazvale predugovor ne čini taj pravni posao predugovorom ukoliko ima sve bitne karakteristike ugovora o kupoprodaji.“

Presudom  Županijskog suda u Varaždinu, broj odluke: Gž 827/2017-2 od 17. travnja 2018. godine odlučeno je kako:

„Smatra se da je u ugovoru o kupoprodaji cijena odrediva ako je u njemu navedeno da se kupac obvezuje platiti prodavatelju kupoprodajnu cijenu po rješenju porezne uprave.“

Presudom Županijskog suda u Varaždinu, broj odluke: Gž-1992/15-2 od 26. lipnja 2015. godine odlučeno je kako:

„Ako je ugovorom o kupoprodaji ugovorena redovna sukcesivna isporuka pitke vode određene minimalne količine u određenom vremenskom periodu po unaprijed određenoj cijeni, tada se ne smatra težom povredom ugovorne obveze manja narudžba pitke vode od ugovorene.“

Ukoliko Vas zanima nešto više o temi ništavost ugovora o kupoprodaji nekretnine, pročitajte u ovom članku.

Treba Vam odvjentik za nekrentine ili pravni savjet, obratite nam se s povjerenjem.

  • Ugovor u kupoprodaji
  • Upis prava vlasništva
Odvjetnik - kontaktirajte nas

KONTAKTIRAJTE NAS

Kako bi dogovorili termin sastanka s odvjetnikom radi savjetovanja o Vašoj konkretnoj pravnoj situaciji, molimo da popunite kontakt formu te da uz Vaše kontakt podatke navedete i poželjni termin sastanka odnosno pravnog savjetovanja kod odvjetnika.

Javite nam se