Međuvlasnički ugovor
Prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine 91/96, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15 i 52/25), svaki suvlasnik je vlasnik onoga idealnoga dijela stvari koji odgovara njegovu suvlasničkom dijelu. Svi suvlasnici su dužni sudjelovati u upravljanju nekretninom, odrediti osobu koja će obavljati poslove zajedničkog upravitelja i osnovati zajedničku pričuvu. Da bi se olakšalo upravljanje i korištenje nekretninom suvlasnici mogu u pisanom obliku sklopiti međuvlasnički ugovor. Njime određuju koji poslovi se smatraju redovitima, a koji izvanrednima.
Međuvlasnički ugovor: Bitni sastojci
Sukladno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, međuvlasnički ugovor mora sadržavati:
– veličinu suvlasničkih dijelova nekretnine,
– uvjete i način upravljanja nekretninom
– pobliže podatke o osobi koja će upravljati nekretninom
– opseg poslova koje će obavljati ta osoba, odgovornost za obavljanje poslova i sl.
– uvjete i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve,
– ime suvlasnika ovlaštenoga za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju, odnosno trećim osobama i granice njegovih ovlasti (tzv. predstavnik stanara),
– uvjete i način korištenja zajedničkih prostorija, uključujući i stan namijenjen za nadstojnika zgrade te uređaja i zemljišta koje pripada određenoj nekretnini.
Međuvlasnički ugovor: dužnost predstavnika suvlasnika
Međuvlasničkim ugovorom bi trebalo što preciznije odrediti i dužnost predstavnika suvlasnika primjerice da:
– zastupa suvlasnike prema upravitelju i trećim osobama u poslovima vezanim za zajedničke dijelove i uređaje stambene zgrade koji nisu povjereni upravitelju
-vodi brigu i nadzor u provođenju kućnog reda, načinu korištenja zajedničkih prostorija i zemljišta koje služi zgradi te donositi odluke u svezi sa time koje obvezuju sve suvlasnike ( kao raspored čišćenja snijega i sl.)
– sudjeluje u odabiru izvoditelja radova koje provodi upravitelj, te da ovjeravava radne naloge izvođača radova kojim potvrđuje izvršenje određenog posla na zgradi
– redovito izvješćiva suvlasnika o svim važnijim pitanjima vezanim uz upravljanje, kao i obvezu podnošenja izvješća o svom radu i to najmanje jedanput godišnje
-sklopiti ugovor o čišćenju zajedničkih dijelova zgrade i ugovor o najmu zajedničkih prostorija
-sklopiti ugovor o upravljanju s upraviteljem u skladu s ovim međuvlasničkim ugovorom i zakonom
-obavlja i druge poslove određene navedenim Zakonom odnosno odlukama suvlasnika
Važno je naglasiti da predstavnik stanara ne može donositi odluke umjesto suvlasnika, niti raspolagati sredstvima pričuve prema vlastitoj prosudbi. Suvlasnicima je odgovoran za svoj rad, a bio bi im dužan nadoknaditi i štetu, ukoliko se dokaže da je kriv za njezin nastanak. Međutim, važno je naglasiti da ako je predstavnik stanara poduzeo neki posao u skladu sa međuvlasničkim ugovorom, uz suglasnost svih stanara, te je pritom nastala šteta za treću osobu, prilikom podnošenja tužbe za naknadu štete tužitelj mora tužiti sve suvlasnike, a ne samo predstavnika stanara jer su svi zajedno donijeli odluku. Isto tako, ako su suvlasnici nezadovoljni predstavnikom stanara jer ne ispunjava svoje obveze ili nepravilno odrađuje svoj posao, oni ga mogu smijeniti i izabrati drugog izmjenom međuvlasničkog ugovora.
Većina potrebna za donošenje međuvlasničkog ugovora te obveza davanja kopije međuvlasničkog ugovora
Prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, odluke koje proizlaze iz međuvlasničkoga ugovora obvezuju sve suvlasnike ako je ugovor u pisanom obliku sklopila većina suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine. Osim toga, navedene odredbe međuvlasničkoga ugovora imaju učinak i prema suvlasniku koji je to pravo stekao nakon sklapanja međuvlasničkoga ugovora. Važno je napomenuti da svaki suvlasnik ima pravo i obvezu sudjelovati u upravljanju zgradom te tako staviti svoj potpis na suglasnost na sadržaj međuvlasničkog ugovora. Međutim, u praksi je najviše suglasnosti prikupljeno obilaskom predstavnika ili druge osobe od vrata do vrata svakom suvlasniku. Budući da se u takvim situacijama suvlasnici ne sjećaju da su stavili svoj potpis na suglasnost na sadržaj ugovora, predstavnik, odnosno upravitelj dužni su svakom suvlasniku dati kopiju međuvlasničkog ugovora.
Sadržaj međuvlasničkog ugovora mogu mijenjati i nadopunjavati isključivo suvlasnici i to odlukama natpolovične većine po udjelu u vlasništvu zgrade.
Treba li Vam odvjetnik za etažiranje, obratite nam se s povjerenjem.
