Jeste li znali da su prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine 91/96, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15 i 52/25) suvlasnici zgrade dužni međuvlasničkim ugovorom odrediti predstavnika zgrade kao osobu koja bi predstavljala i zastupala suvlasnike prema upravitelju, odnosno trećim osobama, primjerice izvođačima radova? Da li se mora plaćati naknada predstavniku suvlasnika zgrade?
Potreba za predstavnikom suvlasnika zgrade
Potreba za predstavnikom suvlasnika zgrade postoji upravo iz razloga da upravitelj ne bi morao razgovarati i dogovarati poslove sa svakim od suvlasnika pojedinačno.
Zbog toga što predstavnik predstavlja vezu između upravitelja i stanara zgrade, ovaj članak odgovorit će Vam na pitanja tko može biti predstavnik suvlasnika u zgradi, koje poslove obavlja, može li donositi odluke umjesto suvlasnika te ima li pravo na naknadu za obavljeni rad.
Tko može biti izabran za predstavnika suvlasnika zgrade?
Međuvlasničkim ugovorom suvlasnici zgrade mogu slobodno odrediti jednog ili više predstavnika suvlasnika zgrade te vrstu i opseg ovlasti koje prenose na te predstavnike.
Predstavnika biraju isključivo suvlasnici zgrade natpolovičnom većinom suvlasničkih udjela, a kao suvlasnik može biti izabran samo vlasnik ili suvlasnik stana koji živi u zgradi. Dakle, stanar koji živi u stanu u zgradi, a nije i vlasnik ili suvlasnik tog stana ne bi mogao biti predstavnik suvlasnika.
Ukoliko se radi o većoj zgradi, bilo bi dobro da se u međuvlasničkom ugovoru odredi zamjenik predstavnika te da se predvide uvjeti pod kojima bi zastupao suvlasnike ukoliko je predstavnik spriječen te njegova prava i dužnosti.
Obveze predstavnika suvlasnika zgrade
Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ne sadržava odredbu koje su ovlasti i obveze predstavnika te je zato suvlasnici trebaju odrediti međuvlasničkim ugovorom.
Na taj način suvlasnici mogu ugovoriti da predstavnik:
– zastupa suvlasnike prema upravitelju i trećim osobama u poslovima vezanim za zajedničke dijelove i uređaje stambene zgrade koji nisu povjereni upravitelju
-vodi brigu i nadzor u provođenju kućnog reda, načinu korištenja zajedničkih prostorija i zemljišta koje služi zgradi te donosi odluke u svezi sa time koje obvezuju sve suvlasnike (kao raspored čišćenja snijega i sl.)
– sudjeluje u odabiru izvoditelja radova koje provodi upravitelj, te ovjerava radne naloge izvođača radova kojim potvrđuje izvršenje određenog posla na zgradi
– redovito izvještava suvlasnika o svim važnijim pitanjima vezanim uz upravljanje, kao i obvezno
podnosi izvješća o svom radu i to najmanje jedanput godišnje
-sklapa ugovor o čišćenju zajedničkih dijelova zgrade i ugovor o najmu zajedničkih prostorija
-sklopa ugovor o upravljanju s upraviteljem u skladu s ovim međuvlasničkim ugovorom i zakonom
-obavlja i druge poslove određene odlukama suvlasnika
Naknada predstavniku suvlasnika zgrade
Naknada predstavniku suvlasnika zgrade, odnosno honorar predstavnika zgrade predstavlja financijsku nagradu za poslove koje isti obavlja u ime suvlasnika zgrade.
Isplaćuje se mjesečno, a njezin iznos ovisi o dogovoru suvlasnika zgrade i određuje se međuvlasničkim ugovorom jer pitanje honorara rada predstavnika suvlasnika nije regulirano Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.
Naknada predstavniku suvlasnika zgrade i njezin iznos
Važno je navesti da iznos naknade određuju isključivo sami suvlasnici, a ne upravitelj zgrade te je predstavnik treba zaslužiti obavljanjem svojih obveza.
Naknada za rad predstavniku se isplaćuje iz pričuve, odnosno od mjesečne naknade svih suvlasnika koja se izdvaja za održavanje i upravljanje zgradom. Navedenim Zakonom je predviđeno da svaka zgrada ima svoj žiro račun na koji se uplaćuje pričuva u minimalnom iznosu od 1,53 kune po kvadratnom metru stana.
Dakle, pored troškova održavanja, iz pričuve se plaćaju naknade za rad upravitelja i predstavnika stanara te se o naplati pričuve brine upravitelj koji je dužan poduzimati sve potrebne zakonske mjere, uključujući prisilnu naplatu putem javnog bilježnika ili suda.
Kada suvlasnici mogu promijeniti predstavnika?
U praksi je ponekad vidljivo da predstavnik suvlasnika ne ispunjava obveze koje mu određuje međuvlasnički ugovor. U takvim slučajevima, a i u slučajevima ako donosi odluke umjesto suvlasnika ili ako raspolaže sredstvima pričuve prema vlastitoj prosudbi, suvlasnici ga mogu prvo opomenuti ili odmah, bez prethodno navedene opomene, smijeniti i izabrati drugoga.
Da se tada ne bi odugovlačio proces izmijene, preporučljivo je da se svi uvjeti razrješenja predstavnikaa, ali i izbor novog odrede međuvlasničkim ugovorom.
Ako je pritom predstavnik počinio niz zloupotreba na štetu suvlasničke zajednice, dužan im je nadoknaditi štetu.
Treba li Vam pravni savjet, obratite nam se s povjerenjem.
