Ortački ugovor o gradnji sklapa se na način propisan Zakonom o obveznim odnosima (NN 35/05, 41/08, 78/15, 29/18), a prema kojemu se ugovorom o ortaštvu uzajamno obvezuju dvije ili više osoba uložiti svoj rad ili imovinu radi postizanja zajedničkog cilja, a pritom je važno znati kako je ortaštvo zajednica osoba i dobara bez pravne osobnosti.
Osim Zakona o obveznim odnosima neki od važnijih zakona kojima se uređuje ortački ugovor o gradnji su Zakon o gradnji (NN 153/13, 20/17, 39/19, 125/19) kojim se podrobnije uređuje projektiranje, građenje, uporaba i održavanje građevina te provedba upravnih i drugih postupaka s tim u vezi, a sve radi osiguranja zaštite i uređenja prostora u skladu s propisima koji uređuju prostorno uređenje te osiguranja temeljnih zahtjeva za građevinu i drugih uvjeta propisanih za građevine. Također, u uređenju materije predmetnog ugovora vrlo važnu ulogu imaju Zakon o poslovima i djelatnostima prostornog uređenja i gradnje.
Temeljno načelo kada se sklapa ortački ugovor o gradnji
Temeljno načelo kod sklapanja ugovora kao dvostranog pravnog posla je načelo autonomije volje stranaka, a prema kojemu su stranke slobodne u odlučivanju da li će sklopiti ugovor, odnosno s kim će ga sklopiti, kakav će biti sadržaj ugovora i u kojem će ga obliku sklopiti.
Međutim, navedena sloboda nije neograničena jer, sukladno Zakonu o obveznim odnosima stranke ne mogu uređivati obvezne odnose suprotno Ustavu Republike Hrvatske, prisilnim propisima i moralu društva.
Ortački ugovor o gradnji
Sukladno Zakonu o obveznim odnosima Ugovorom o gradnji izvođač se obvezuje prema određenom projektu izgraditi u ugovorenom roku neku građevinu na nekom zemljištu, ili na takvom zemljištu, odnosno na postojećoj građevini izvesti kakve druge građevinske radove, a naručitelj se obvezuje isplatiti mu za to predviđenu cijenu. Važno je znati kako takav ugovor mora biti sklopljen u pisanom obliku.
Pod pojmom građevine podrazumijevaju se zgrade, brane, mostovi, tuneli, vodovodi, kanalizacije, ceste, željezničke pruge, bunari i ostale građevine čija izgradnja zahtijeva veće i složenije radove, a prilikom izgradnje prije navedenih građevina izvođač je dužan omogućiti naručitelju gradnje stalan nadzor nad radovima i kontrolu količine, kakvoće i sukladnosti ugrađenih proizvoda.
U slučaju da dođe do odstupanja od projekta, odnosno ugovorenih radova izvođač mora ishoditi pisanu suglasnost naručitelja te ne može zahtijevati povećanje ugovorene cijene za radove što ih je izveo bez takve suglasnosti.
Tko su sve sudionici gradnje?
Sudionici gradnje su investitor, projektant, izvođač, nadzorni inženjer i revident. Investitor je pravna ili fizička osoba u čije se ime gradi građevina, s tim da investitor ujedno može biti i izvođač.
Projektant je fizička osoba koja prema posebnom zakonu ima pravo uporabe strukovnog naziva ovlašteni arhitekt ili ovlašteni inženjer i koji je odgovoran da projekt koji je izradio ispunjava propisane uvjete, da je građevina projektirana u skladu s lokacijskom dozvolom, odnosno uvjetima za građenje građevina propisanim prostornim planom te da ispunjava temeljne zahtjeve za građevinu, zahtjeve propisane za energetska svojstva zgrada i druge propisane zahtjeve i uvjete.
Izvođač je osoba koja gradi ili izvodi pojedine radove na građevini. Nadzorni inženjer je fizička osoba koja prema posebnom zakonu ima pravo uporabe strukovnog naziva ovlašteni arhitekt ili ovlašteni inženjer i provodi u ime investitora stručni nadzor građenja. Revident je fizička osoba ovlaštena za kontrolu projekata.
Hitni nepredviđeni radovi
U slučaju da se pojave nepredviđeni radovi, izvođač može izvesti i bez prethodne suglasnosti naručitelja takve radove ako zbog njihove hitnosti nije mogao pribaviti tu suglasnost. Nepredviđeni radovi mogu biti radi osiguranja stabilnosti građevine, sprječavanja opasnosti za život i zdravlje ljudi, okoliš, prirodu, druge građevine i stvari ili stabilnost tla na okolnom zemljištu, a izazvana je izvanrednim i neočekivanim događajima, radi sprječavanja nastanka štete uslijed tih događaja, te po naredbi mjerodavnog tijela javne vlasti.
Izvođač ima dužnost o tim pojavama i poduzetim mjerama bez odgađanja izvijestiti naručitelja, a ima i pravo na pravičnu naknadu za nepredviđene radove koji su morali biti izvedeni. S druge strane, naručitelj može raskinuti ugovor ako bi se zbog tih radova ugovorena cijena povećala u znatnoj mjeri, o čemu je dužan bez odgađanja obavijestiti izvođača. Također, u slučaju raskida ugovora naručitelj je dužan isplatiti izvođaču odgovarajući dio cijene za već izvedene radove, a i pravičnu naknadu za učinjene nužne troškove.
Ortački ugovor o gradnji – cijena radova
Cijena radova može se odrediti po jedinici mjere ugovorenih radova te se takva cijena naziva jediničnom cijenom, a isto tako može se odrediti i u ukupnom iznosu za cijelu građevinu te tada govorimo o ugovorenoj cijeni.
Ako ugovorom o gradnji glede izmjene cijene nije predviđeno što drugo, izvođač koji je svoju obvezu ispunio u ugovorenom roku može zahtijevati povećanje cijene radova ako su se u vremenu između sklapanja ugovora i njegova ispunjenja, a bez njegova utjecaja, povećale cijene elemenata i građevnog materijala na temelju kojih je određena cijena radova, tako da bi ta cijena trebala biti veća za više od dva postotka.
U slučaju da izvođač svojom krivnjom nije izveo radove u ugovorenom roku, on može zahtijevati povećanje cijene radova ako su se u vremenu između sklapanja ugovora i dana kad su radovi prema ugovoru trebali biti završeni, a bez njegova utjecaja, povećale cijene elemenata i građevnog materijala na temelju kojih je određena cijena radova, tako da bi ona, prema novim cijenama tih elemenata, trebala biti veća za više od pet postotaka.
Važno je znati da u oba slučaja izmjene cijena izvođač može zahtijevati samo razliku u cijeni radova koja prelazi dva, odnosno pet postotaka. Izvođač se ne može pozivati na povećanje cijene elemenata i građevnog materijala na temelju kojih je određena cijena radova ako je do povećanja cijene došlo nakon njegova dolaska u zakašnjenje tj. ako radove nije dovršio u ugovorenom roku.
Ortački ugovor o gradnji s odredbom „ključ u ruke“
Ako ortački ugovor o gradnji sadrži odredbu „ključ u ruke“ ili neku drugu sličnu odredbu, izvođač se samostalno obvezuje izvesti sve radove potrebne za izgradnju i uporabu građevine te u tom slučaju ugovorena cijena obuhvaća i vrijednost svih nepredviđenih radova i viškova radova, a isključuje utjecaj manjkova radova na ugovorenu cijenu. Također ako u ugovoru koji sadrži odredbu „ključ u ruke“ sudjeluje kao ugovorna strana više izvođača, njihova odgovornost prema naručitelju biti će solidarna. U svakom slučaju odredba „ključ u ruke“ nedvojbeno znači i veću odgovornost izvođača.
Ortački ugovor o gradnji – odgovornost za bitne zahtjeve za građevinu
Izvođač radova odgovara za nedostatke građevine koji se tiču ispunjavanja zakonom određenih bitnih zahtjeva za građevinu ako se ti nedostaci pokažu za vrijeme od deset godina od predaje i primitka radova.
Također, izvođač odgovara i za nedostatke zemljišta na kojem je podignuta građevina, koji bi se pokazali za vrijeme od deset godina od predaje i primitka radova, osim ako elaboratom o geotehničkim istražnim radovima ili drugom odgovarajućom ispravom nije utvrđeno da je zemljište podobno za gradnju, a tijekom gradnje se nisu pojavile okolnosti koje bi dovele u sumnju osnovanost navedenih isprava.
Navedena pravila primjenjuju se i na projektanta ako nedostatak građevine ili zemljišta potječe od nekog nedostatka u projektu, a također i na osobu koja obavlja nadzor ako nedostatak građevine ili zemljišta potječe od nekog nedostatka u provedbi nadzora.
Ortački ugovor o gradnji – regresi
Kad su za štetu odgovorni izvođač, projektant i osoba koja obavlja nadzor, odgovornost svakog od njih prosuđuje se razmjerno njihovoj krivnji. Projektant kojem je povjeren i nadzor nad izvođenjem planiranih radova odgovara i za nedostatke u izvedenim radovima nastale krivnjom izvođača, u slučaju da ih je mogao opaziti savjesnim nadgledanjem radova, ali ima pravo zahtijevati od izvođača odgovarajuću naknadu.
Osoba koja obavlja nadzor odgovara i za nedostatke u izvedenim radovima nastale krivnjom izvođača, ako je takve nedostatke mogla opaziti savjesnim nadziranjem radova, ali u tom slučaju ima pravo zahtijevati od izvođača odgovarajuću naknadu. Izvođač koji je naknadio štetu nastalu zbog nedostatka u izvedenim radovima ima pravo zahtijevati naknadu od projektanta u onoj mjeri u kojoj nedostaci u izvedenim radovima potječu od nedostataka u projektu.
Izvođač koji je naknadio štetu nastalu zbog nedostatka u izvedenim radovima ima pravo zahtijevati naknadu od osobe koja je nadzirala izvođenje radova u onoj mjeri u kojoj nedostaci u izvedenim radovima potječu od nedostataka koji su se pojavili u provedbi nadzora. Kad je za određeni nedostatak odgovorna osoba kojoj je izvođač bio povjerio obavljanje jednog dijela posla, u tom slučaju će izvođač morati takvu osobu ako od nje planira zahtijevati naknadu, obavijestiti o postojanju nedostatka u roku od dva mjeseca računajući od dana kad je on sam obaviješten od naručitelja o postojanju takvog nedostatka.
Imovina ortaštva i ulog
Imovinu ortaštva čine ulozi ortaka, imovina stečena poslovanjem ortaštva i naknade za uništene, oštećene i oduzete stvari koje pripadaju imovini ortaštva, a pritom je potrebno znati kako je imovina ortaštva zajednička imovina ortaka. Imovina ortaka koja nije kao ulog unesena u zajedničku imovinu ostaje njegova vlastita, odvojena imovina.
Ulog se može sastojati u stvarima, pravima, novcu i drugim dobrima, a može se uložiti i imovina pri čemu je potrebno voditi brigu kako to može biti samo sadašnja imovina ako izrijekom nije drugačije ugovoreno. Također, ako drugačije nisu ugovorili kada su sklapali ortački ugovor o gradnji, ortaci su obvezni dati jednake uloge te svaki ortak odgovara za materijalne i pravne nedostatke svojeg uloga.
Ortak ne može raspolagati svojim ulogom niti može zahtijevati diobu imovine. Također, ne može raspolagati pojedinim stvarima i pravima iz nje, ali može raspolagati s pravom na naknadu izdataka, kamatom za predujmljeni novac i isplatom onoga što će mu pripasti prestankom ortaštva.
Vođenje poslova u ortaštvu
Pravo na vođenje poslova pripada zajednički svim ortacima te se pritom primjenjuju propisi o suvlasništvu. Ovlaštenje za vođenje poslova koje je preneseno na jednog ili više ortaka može se jednoglasnom odlukom ostalih ortaka oduzeti zbog grube povrede dužnosti, nesposobnosti i drugih važnih razloga.
Također, ortak može otkazati povjereno mu poslovodstvo ako za to ima opravdan razlog, a za sklapanje poslova kojima se obvezuje ortaštvo mora postojati izričit ili prešutan pristanak svih ortaka. Tražbine ortaštva pripadaju svim ortacima zajedno, a za obveze ortaštva odgovarati će svi ortaci solidarno. Ortak odgovara za štetu koju nanese ortaštvu, osim ako ne dokaže da je nastala bez prisustva njegove krivnje.
Kako se dijeli gubitak i dobit?
Ortaci imaju pravo udjela u dobiti i gubitku na način na koji to određuje ortački ugovor o gradnji, osim ako to nije utvrđeno takvim ugovorom, tada su jednaki udjeli u gubitku i dobiti. Istup iz ortaštva moguć je za ortaštvo sklopljeno na neodređeno vrijeme u svako doba, osim u nevrijeme, a ako je ugovor o ortaštvu sklopljen na određeno vrijeme, tada samo iz važnih razloga kao što su npr. povreda bitne obveze od strane drugog ortaka, istup ortaka koji je vodio poslove društva, ako ortak ne pristaje na povećanje uloga.
Raskid ugovora
Pravo na raskid ugovora uslijed nedostataka na izvršenom djelu, naručitelj ima tek ako se ispune određene pretpostavke. U slučaju određenih vrsta nedostataka naručitelj može raskinuti ugovor tek nakon što je obavijestio izvođača o nedostatku i pozvao ga da taj nedostatak otkloni, a ovaj to ne učini. Važno je znati kako se ugovor ne može raskinuti ako je riječ o neznatnom nedostatku, međutim, kad obavljeni posao ima takav nedostatak koji djelo čini neuporabljivim ili je obavljen u suprotnosti s izričitim uvjetima ugovora, naručitelj može, ne tražeći prethodno otklanjanje nedostatka, raskinuti ugovor i zahtijevati naknadu štete.
Treba Vam odvjetnik ili pravni savjet, obratite nam se s povjerenjem.
