U svijetlu nacrta za donošenje novog Ovršnog zakona, ovaj se stručni članak bavi, za ovršenika najpogubnijim oblikom ovrhe, a to je ovrha na nekretnini.
Temeljem sadašnjeg Ovršnog zakona (NN 112/12) provođenje ovršnog postupka moguće je, ne samo na većini ljudi poznatim predmetima ovrhe, poput novčanih sredstava i pokretnina, već i na poslovnom udjelu ovršenika ili pak patentu ili žigu.
Ali, daleko najteže posljedice po ovršenika ima ovrha na nekretnini čiji je krajnji stadij, a nakon donošenja rješenja o ovrsi na nekretnini, zabilježbe ovrhe u zemljišnoj knjizi i utvrđenja vrijednosti nekretnine, sama prodaja nekretnine iz čijeg će se iznosa dobivenog prodajom namiriti ovrhovoditelj odnosno vjerovnik.
Kako izgleda postupa ovrhe na nekretnini?
U nastavku članka, sažeto je prikazan sam postupak ovrhe na nekretnini.
Naime, za razliku od donošenja rješenja o ovrsi na temelju vjerodostojne isprave općenito na imovini ovršenika (novčanim sredstvima) što je aktualnim zakonom stavljeno u nadležnost javnih bilježnika, rješenje o ovrsi na nekretnini može donijeti samo mjesno nadležni sud na čijem se području nekretnina nalazi.
Ako iznos tražbine radi čijeg se namirenja ovrha traži ne prelazi iznos od 20.000,00 kuna, sud će prijedlog za ovrhu na nekretnini odbiti, osim ako je riječ o prisilnom ostvarenju tražbine radi zakonskog uzdržavanja ili naknadi štete uzrokovanoj kaznenim djelom.
Nacrtom novog prijedloga Ovršnog zakona povećava se iznos tražbine radi čijeg namirenja ovrha na nekretninama nije dopuštena i to na iznos od 40.000,00 kuna čime se ide na ruku ovršenicima, nastojeći ih što više zaštititi.
Nacrtom je također predloženo da, čak i u slučaju da glavnica ne prelazi iznos od 40.000,00 kuna ovrha na nekretnini ovršenika će biti dopuštena ako ovrhovoditelj dokaže da se nije uspio namiriti na drugim predmetima ovrhe, a sud ocijeni da prodaja nekretnine ne bi narušila pravičnu ravnotežu između interesa ovršenika i interesa ovrhovoditelja.
Ovrha na nekretnini – Koje okolnosti mogu utjecati na odluku sada?
Pri ocjeni je li narušena pravična ravnoteža, sud će uzeti u obzir okolnosti slučaja, a osobito:
– je li vrijednost tražbine koja se namiruje nerazmjerno manja od vrijednosti nekretnine na kojoj se predlaže provesti ovrhu,
– je li ovrhovoditelj učinio vjerojatnim da je ovrha na drugim predmetima ovrhe bila bezuspješna, odnosno da nema drugih prikladnih mogućnosti da se tražbina u cijelosti ili u pretežnom dijelu namiri,
– služi li nekretnina za stanovanje i zadovoljenje osnovnih životnih potreba ovršenika i ima li ovršenik drugih nekretnina ili drugih mogućnosti da svoje potrebe zadovolji,
– ima li ovrhovoditelj osobito opravdan interes za hitnim namirenjem tražbine radi ostvarenja vlastitog uzdržavanja ili drugih važnih razloga,
– je li se ovršenik izjavom sadržanom u javnoj ispravi ili ovjerovljenoj privatnoj ispravi izričito suglasio s time da ovrhovoditelj radi namirenja određene tražbine zatraži namirenje prodajom određene nekretnine
Ovršni zakon – Sudske odluke u praksi
Primjerice, glede posljednjeg odlomka, „pri ocjeni je li narušena pravična ravnoteža između interesa stranaka sud će uzeti u obzir i činjenicu je li se ovršenik Izjavom sadržanoj u javnoj ispravi ili ovjerovljenoj privatnoj ispravi izričito suglasio s time da ovrhovoditelj radi namirenja određene tražbine zatraži namirenje prodajom određene nekretnine“ odlukom Županijskog suda u Varaždinu Gž Ovr 1148/2018-2 sud je u obrazloženu rješenja naveo sljedeće:
„Upravo u ovršnoj ispravi, Izjavi o suglasnosti koja je ovjerena po javnom bilježniku Ž. H. dana 12. rujna 2011. godine pod brojem Ov-8877/2011 se ovršenica suglasila da se na temelju te Izjave može tražiti ovrha protiv nje i na drugim predmetima ovrhe, dakle i na nekretninama čiji je ona vlasnik“ te je žalba ovršenice odbijena kao neosnovana.
Nakon što je doneseno rješenje o ovrsi na nekretninama, sud koji je donio predmetno rješenje će naložiti nadležnom zemljišno-knjižnom sudu da u zemljišnim knjigama upiše zabilježbu ovrhe na nekretninama.
Ovrha na nekretnini i određivanje vrijednosti nekretnine
Iduća, vrlo važna faza, kako za ovrhovoditelja tako i za ovršenika jest utvrđivanje vrijednosti nekretnine, budući da u ovoj fazi ponovno postoje oprečni interesi ovrhovoditelja – kojeg je cilj da se utvrdi što niža vrijednost nekretnine, kako bi se ista što brže i lakše prodala na javnoj dražbi, dok je s druge strane interes ovršenika da se nekretnina procijeni u što većem iznosu, kako bi nakon namirenja ovrhovoditelja i njemu ostalo nešto novčanih sredstava.
Više informacija o određivanju vrijednosti nekretnine, njenoj prodaji i namirenju vjerovnika možete saznati u našem članku “Ovrha na nekretnini – Određivanje vrijednosti i prodaja nekretnine”
Ukoliko Vam trebat odvjetnik za nekretnine, javite nam se s povjerenjem!
