U praksi se, nakon sklopljenog ugovora o najmu, najmodavcima preporučuje sklopiti solemnizirani ugovor o najmu koji ima snagu ovršne isprave.
Iako prema Zakonu o najmu stanova ne postoji obveza solemnizacije ugovora o najmu stana već se zahtijeva jedino njegov pisani oblik, kako bi se adekvatno zaštitili najmodavci preporučuje se da taj ugovor javni bilježnik potvrdi, odnosno solemnizira.
Kako solemnizirani ugovor o najmu stana donosi brojne prednosti i blagodati za obje ugovorne strane, ovim člankom potrebno je najprije objasniti potrebu za sklapanjem ugovora o najmu stana u pisanom obliku, pojam solemnizacija ugovora, te prava obje strane ugovora na temelju solemniziranog ugovora o najmu stana.
Obveza sklapanja ugovora o najmu u pisanom obliku
Sam ugovor o najmu reguliran je u Zakonu o obveznim odnosima, dok ugovor o najmu stana regulira Zakon o najmu stanova. Ovim člankom orijentirati ćemo se na sklapanje ugovora o najmu stana.
Sukladno Zakonu, ugovor o najmu stana sklapa se u pisanom obliku s jednom osobom, a iznimno s oba bračna druga. Ugovorom o najmu stana obvezuje se najmodavac predati stan za stanovanje najmoprimcu uz za to određenu najamninu.
Važno je napomenuti da bez sklapanja ugovora o najmu stana u pisanom obliku najmodavac nema nikakvu pravnu zaštitu. Ne samo da se izlaže riziku da neće moći naplatiti dogovoreni iznos najamnine, već ukoliko nastane kakva šteta na stvarima kao i na samoj nekretnini neće moći tražiti naknadu za učinjenu štetu. Isto tako, ukoliko najmoprimac ne želi napustiti posjed stana, tada je potrebno da najmodavac tužbom pokrene dugotrajni sudski postupak radi iseljenja. Stoga je važno da se najmodavac zaštiti ugovorom o najmu jer ukoliko se utvrdi da isti nije sklopio ili nije prijavio najmoprimca nadležnoj poreznoj upravi, može biti prekršajno kažnjeni novčanom kaznom u iznosu od 1.000,00 do 5.000,00 kuna.
Što znači solemnizacija ugovora?
Sukladno Zakonu o javnom bilježništvu, za ugovore za koje nije predviđena obvezatna forma javnobilježničkog akta, stranke mogu zatražiti od javnog bilježnika da potvrdi odnosno solemnizira njihove privatne isprave o tom poslu.
Kao što je uvodno navedeno, iako ne postoji obveza za solemnizacijom ugovora o najmu stana, radi dodatne zaštite ponajprije najmodavca, preporučuje se da taj ugovor javni bilježnik potvrdi, odnosno solemnizira.
Solemnizacija ugovora je postupak potvrde ugovora kod javnog bilježnika. U postupku solemnizacije, javni bilježnik potvrđuje privatnu ispravu nakon što ispita je li ugovor sklopljen u propisanoj formi, te ako je to moguće, ispituje jesu li stranke sposobne i ovlaštene za poduzimanje i sklapanje posla, uvjerava se o njihovoj pravoj i ozbiljnoj volji, te im objašnjava smisao i posljedice ugovora kojeg zaključuju. Solemnizirani ugovor dobiva snagu javnobilježničkog akta, ovršna je isprava ako je u njoj utvrđena određena obveza na činidbu o kojoj se stranke mogu nagoditi i ako sadrži izjavu obveznika o tome da se na temelju tog akta može radi ostvarenja dužne činidbe, nakon dospjelosti obveze, neposredno provesti prisilna ovrha.
Solemnizirani ugovor o najmu
Solemnizirani ugovor o najmu stana donosi brojne prednosti i blagodati za obje ugovorne strane.
Solemnizirani ugovor o najmu stana potvrđuje i provjerava javni bilježnik. Pri tome provjerava da li je ugovor o najmu stana pisan prema Zakonu o najmu stana i da li odgovara popisanoj formi. Osim toga, čita i tumači članke ugovora o najmu stana i pritom objašnjava i upozorava ugovorne strane na pravne posljedice na koje se odnosi ovršna klauzula.
Solemnizirani ugovor o najmu kao javnobilježnički akt
Solemnizirani ugovor o najmu dobiva snagu javnobilježničkog akta s ovršnom odredbom o neposrednoj i prisilnoj ovrsi duga najmoprimca na njegovoj cjelokupnoj imovini kao i ovrsi radi iseljenja. Takvom ovršnom klauzulom štiti se najmodavac budući da najmoprimac pristaje da se provede prisilna ovrha radi predaje predmetnog stana najmodavcu u slučaju kada najmoprimac ne izvrši dobrovoljno vraćanje predmetnog stana najmodavcu po isteku ugovorenog otkaznog roka, a čime se izbjegao postupak pred sudom. Isto tako, ovršnom klauzulom najmoprimac pristaje da se provede neposredna prisilna ovrha na imovini istog, radi isplate u slučaju da najmoprimac ne izvrši uredno podmirenje dospjele mjesečne najamnine najma.
S druge strane, solemnizirani ugovor o najmu stana daje brojna prava najmoprimcu, a među njima i prijavu na boravište ili prebivalište. Takvim ugovorom najmoprimci mogu biti sigurni da najamninu plaćaju na račun najmodavca.
Zaključno, važno je napomenuti da tako dugo dok najmoprimci plaćaju najamninu nema potrebe za aktivacijom ovršne klauzule iz solemniziranog ugovora o najmu stana.
Treba Vam odvjetnik ili pravni savjet, obratite nam se s povjerenjem.
