Hipoteka je stari institut građanskog prava koji je zahvaljujući stalnom prilagođavanju postao najrazvijeniji oblik založnog prava. Hipoteka se odnosi na određeno potraživanje i određenu nekretninu, a svrha joj je da vrši psihološki pritisak na dužnika da izvrši obvezu iz ugovornog odnosa jer ukoliko to ne bi imalo efekta, hipotekarni vjerovnik bi se mogao namiriti iz vrijednosti nekretnine opterećene hipotekom. Što je hipoteka, koje vrste hipoteka postoje, kako kupac može provjeriti da li je nekretnina koja se prodaje opterećena hipotekom te na koji se način može vjerovnik namiriti iz nekretnine opterećene hipotekom, saznajte u nastavku ovog članka.
Što je hipoteka?
Kao odgovor na pitanje što je hipoteka upućuju odredbe Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima koje hipoteku definiraju kao stvarno pravo na određenoj stvari koje ovlašćuje vjerovnika da svoju tražbinu namiri iz vrijednosti založene stvari ako mu njegova tražbina ne bude ispunjena o dospijeću.
Dakle, hipoteka je jedan od stvarnopravnih instrumenata putem kojeg vjerovnik nastoji osigurati naplatu svog potraživanja, a nastaje bez predaje stvari vjerovniku u posjed te on time nije ovlašten da stvar drži kao zalog u posjedu. Time se hipoteka razlikuje od drugih instrumenata osiguranja potraživanja, primjerice fiducije koja omogućuje da dužnik prenese vlasništvo svoje stvari na vjerovnika radi osiguranja naplate njegove tražbine.
Osnivanje hipoteke na nekretninama i pokretninama
Iz Zakona o vlasništvu proizlazi da je na nekretninama moguće osnovati založno pravo jedino kao hipoteku. U praksi se najčešće hipotekom osigurava potraživanje – zajam dan za izgradnju, dogradnju ili rekonstrukciju nekretnine na koju se stavlja hipoteka, kredit dan za izvođenje melioracionih radova i podizanje porodičnih stambenih zgrada.
Iznimno, moguća je i na pokretnim stvarima i pravima koja se mogu steći jedino upisom u javni upisnik i koje se bez upisa u takav upisnik ne smiju rabiti, kao što je primjerice u Hrvatski registar brodova, u koji se upisuje hipoteka kada se ista želi osnovati za brod.
Koje vrste hipoteka postoje?
Hipoteka nastaje na temelju pravnoga posla (dobrovoljno), odluke suda i na temelju zakona.
U praksi se najčešće dobrovoljna hipoteka primjenjuje prilikom sklapanja ugovora o kreditu između fizičkih osoba i banaka. Kako se ugovorom o kreditu banka obvezuje korisniku kredita staviti na raspolaganje određeni iznos novčanih sredstava, a korisnik se obvezuje banci plaćati ugovorene kamate i iskorišteni iznos novca vratiti u vrijeme i na način kako je ugovoreno, za ispunjenje obveze vraćanja kredita banka uspostavlja hipoteku, odnosno založno pravo na nekretnini korisnika. S druge strane, prisilno sudsko založno pravo osniva se na temelju odluke suda donesene u postupku prisilnog osiguranja tražbine, a zakonsko založno pravo ispunjenjem pretpostavaka koje za to odredi posebni zakon.
Što je hipoteka – kako kupac može provjeriti da li je nekretnina koja se prodaje opterećena hipotekom?
Na temelju valjanog hipotekarnog ugovora vjerovnik zahtjeva da se hipoteka na nekretnini upiše u zemljišne knjige. Uknjižbom hipoteke u zemljišne knjige ista se upisuje kao teret na nekretnini te time vjerovnik stječe hipotekarno založno pravo.
Međutim, s obzirom na to da nekretnina koja je opterećena hipotekom ostaje u posjedu dužnika i ne prelazi vjerovniku, zemljišne knjige su jedino mjesto gdje je vidljivo da postoji hipoteka kao teret.
Stoga, da kupac ne bi kupio nekretninu koja je opterećena hipotekom, dopušteno je da prije kupnje nekretnine u zemljišnoj knjizi koje su javne provjeri ima li nekretnina upisan teret u zemljišnoknjižnom ulošku. Ukoliko je nekretnina opterećena hipotekom u listu C (teretovnici) zemljišnoknjižnog izvatka biti će upisana hipoteka sa naznakom za čiju korist i koliko iznos.
Što je hipoteka? – Hipotekarna tužba
Ukoliko o dospijeću dužnik nije namirio tražbinu osiguranu hipotekom, vjerovnik može hipotekarnom tužbom pokrenuti sudsku parnicu i ishoditi pravomoćnu sudsku presudu kojim se dužniku nalaže da trpi namirenje iz vrijednosti zaloga.
Drugim riječima, po ishođenju pravomoćne sudske presude, vjerovnik može pokrenuti ovršni postupak u kojem će nekretnina opterećena hipotekom biti prodana na javnoj dražbi, a vjerovnik će se namiriti iz cijene dobivene prodajom nekretnine.
Treba Vam odvjetnik za nekretnine, obratite nam se s povjerenjem.
