Planirate kupiti nekretninu? Želite saznati podatke o stvarnom stanju nekretnine, a ne znate kome se trebate obratiti? U ovome članku ćete saznati što je zk izvadak , te kako na temelju zk izvoda možete dobiti podatke o nekretnini, vlasniku nekretnine te teretima kojima je opterećena.
Kupnja nekretnine i zk izvadak – što je bitno?
Pri kupnji nekretnine odnosno zemljišta ili kuće, poželjno je da kupac provjeri dokumentaciju, ponajprije izvadak iz zemljišne knjige, građevinsku dozvolu, uporabnu dozvolu i energetski certifikat. Primjerice, građevina je legalna ukoliko prodavatelj posjeduje uporabnu dozvolu. Također, energetskim certifikatom kojeg posjeduje predočuje energetska svojstva zgrade. Dakle, stanje na nekretnini, odnosno čestici zemljine površine i svemu što je s njom razmjerno trajno povezano na njezinoj površini ili ispod nje, mora biti usklađeno s pripadnom dokumentacijom.
Kada se stječe vlasništvo nekretnine kod kupnje?
Bitno je napomenuti da kupac ne stječe vlasništvo nekretnine samim sklapanjem ugovora o kupoprodaji nekretnine i isplatom kupoprodajne cijene, već upisom u zemljišne knjige na temelju ugovora o kupoprodaji i tabularne izjave. Zato da bi kupac u zemljišnoj knjizi bio upisan kao stvarni vlasnik kupljene nekretnine, poželjno je da još prije sklapanja kupoprodajnog ugovora zatraži od vlasnika nekretnine izvadak iz zemljišne knjige iz kojeg će biti vidljivi podaci o stvarnim vlasnicima nekretnine, te postoji li hipoteka odnosno kredit na nekretnini.
ZK izvadak – pojam i sadržaj
Zemljišnoknjižni izvadak odnosno zk izvadak je dokaz o vlasništvu i drugim pravima koja mogu biti predmet upisa u zemljišnu knjigu.
Zemljišne knjige vodi općinski sud te se u njih upisuju stvarna i druga prava na zemljištima te činjenice o pravnom stanju nekretnina mjerodavne za pravni promet. Zemljišne knjige se vodi se elektronički, to je javna knjiga i svatko može zahtijevati neposredan uvid u podatke iz zemljišne knjige ili izdavanje zemljišnoknjižnog izvatka.
Na zahtjev stranke, zemljišnoknjižni izvadak može izdati i ovjeriti svaki općinski sud neovisno o mjesnoj nadležnosti za vođenje zamljišnih knjiga, te ovlašteni javni bilježnik ili odvjetnik. S druge strane, elektroničkim putem, zemljišnoknjižni izvadak mogu ishoditi osobe koje imaju ovlaštenje za pristup putem e-Građani.
ZK izvadak se sastoji od tri dijela, posjedovnice (popisni list, list A), vlastovnice (vlasnički list, list B) i teretovnice (teretni list, list C).
Popisni list kao dio ZK izvadka
Temeljem popisnog lista (list A) kupac može dobiti podatke o glavnim obilježjima nekretnine, odnosno o nazivu katastarske općine, broju zemljišnoknjižnog uloška, broju zemljišnoknjižne čestice, kulturu čestice i točnu površinu te čestice. Podaci o nekretnini iz kupoprodajnog ugovora moraju biti identični navedenim podacima iz zemljišne knjige.
Što se upisuje u vlastovnicu?
U vlastovnicu se upisuje pravo vlasništva cijelog zemljišnoknjižnog tijela, odnosno vlasništvo posebnog dijela nekretnine- etažno vlasništvo.
Drugim riječima, u taj dio upisuju se podaci o vlasniku nekretnine, sve promjene u vezi s vlasništvom, te osobna ograničenja kojima je vlasnik podvrgnut u odnosu na raspolaganje zemljišnoknjižnim tijelom, primjerice da je vlasnik maloljetan ili je nad njim otvoren stečaj. Da bi kupoprodajni ugovor bio valjan, podaci o zemljišnoknjižnom vlasniku moraju biti identični podacima iz osobne iskaznice prodavatelja (za fizičku osobu: ime, prezime i adresa prebivališta), odnosno podacima iz izvatka iz sudskog registra (za pravnu osobu: puni naziv i sjedište). Preporučljivo je navesti datum rođenja, odnosno za pravnu osobu matični broj subjekta kako bi se izbjegla mogućnost zamjene identiteta.
Kamo se upisuju tereti koji se odnose na nekretninu u zk izvadak?
U trećem dijelu, teretovnici nalaze se podaci o teretima koji se odnose na nekretninu, odnosno iz kojeg je vidljivo je li nekretnina opterećena pravima trećih osoba, primjerice hipotekom, pravom nazadkupa, prvokupa, najma, zakupa, otkupa, koncesije i drugo. Uvidom u teretovnicu, ako je kupac utvrdio da je nekretnina opterećena teretom, prilikom sklapanja kupoprodajnog ugovora preporučljivo je navesti da je upoznat s uknjiženim teretom jer će se kupnjom nekretnine tereti prenjeti na novog vlasnika.
Koliko su pouzdani podaci iz zemljišnoknjižnog izvatka?
Budući da se zemljišna knjiga vodi elektronički, pregled zemljišnoknjižnog izvatka je besplatan na mrežnoj stranici Ministarstva pravosuđa e-izvadak upisom katastarske čestice pojedine nekretnine. Međutim, isprintani zemljišnoknjižni izvadak sa navedene internetske stranice ne priznaje se kao službeni dokument. Snagu javne isprave ima jedino ovjereni izvadak nadležnog zemljišnoknjižnog odjela općinskog suda.
Sukladno odredbama Zakona o zemljišnim knjigama (NN 63/19), smatra se da takav izvadak istinito i potpuno odražava činjenično i pravno stanje nekretnine. Isto tako, smatra se da je stjecatelj, koji je u dobroj vjeri postupao s povjerenjem u zemljišne knjige, pravno zaštićen ako nije znao niti je s obzirom na okolnosti imao dovoljno razloga posumnjati da ono što je upisano nije potpuno ili je različito od izvanknjižnoga stanja.
Zaključno, sukladno načelu povjerenja, svatko može postupati s povjerenjem da su podaci iz zemljišnoknjižnog izvatka pouzdani i da odgovaraju stvarnom stanju subjekta upisa, dok se ne dokaže suprotno.
Trebate li Vam odvjetnik za nekretnine, obratite nam se s povjerenjem.
