Uredno plaćate pričuvu za zgradu u kojoj živite, a za svoje ispunjavanje obveza dobivate “odmahivanje rukom” upravitelja? Protivite se upravitelju zgrade jer loše upravlja i raspolaže sredstvima pričuve te zbog ostalog niza neriješenih problema sa istim? Iako ste svjesni da je posao upravitelja prilično nezahvalan posao koji mogu dobro raditi samo oni koju tu djelatnost uistinu vole, zabrinuti ste zbog lošeg upravljanja istog te se pitate kako ga možete smijeniti i kako se podnosi tužba protiv upravitelja zgrade kako biste naknadili štetu koju Vam je isti prouzrokovao. U nastavku ovoga članka saznati ćete odgovore na postavljena pitanja.
Kako se imenuje upravitelj zgrade?
Upravitelj zgrade je prema Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine 91/96, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15 i 52/25), te Uredbom o održavanju zgrada, definiran kao pravna ili fizička osoba registrirana za obavljanje poslova upravljanja koja u ime i za račun suvlasnika upravlja zgradom. Njega biraju suvlasnici koji imaju zajedno više od polovice suvlasničkih udjela, tako da ga imenuju u međuvlasničkom ugovoru, a detaljnije njegova ovlaštenja i obveze određuju u ugovoru o upravljanju, koji isto tako sklapa natpolovična većina suvlasnika ili, umjesto njih, predstavnik stanara.
Međutim, ukoliko se suvlasnici ne mogu ili ne žele dogovoriti oko izbora upravitelja zgrade, svaki od suvlasnika može od suda zahtijevati da isti svojom odlukom odredi postavljanje upravitelja zgrade. Tada sud kao upravitelja može postaviti fizičku ili pravnu osobu.
Osim navedenog, ako bi se dogodilo da zgrada nema upravitelja izabranog većinom glasova suvlasnika, onda bi jedinica lokalne samouprave rješenjem imenovala prinudnog, odnosno privremenog upravitelja koji bi upravljao zgradom do sklapanja međuvlasničkog ugovora, odnosno ugovora o upravljanju.
Koje poslove upravlja upravitelj zgrade?
Upravitelj, bio postavljen od suvlasnika ili od suda, upravlja nekretninom i zajedničkom pričuvom kao zastupnik svih suvlasnika, i to umjesto njih, pri čemu u odnosu prema trećima ne djeluju ograničenja koja bi mu bila postavljena pravnim poslom.
Sukladno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima suvlasnici ovlašćuju upravitelja da u njihovo ime i za njihov račun obavlja sljedeće poslove:
– organizira redovno održavanje zajedničkih dijelova i uređaja u graditeljskom i funkcionalnom stanju (popis zajedničkih dijelova i uređaja utvrđen je međuvlasničkim ugovorom),
– obavlja povremeni i godišnji pregled nekretnine i o tome sastavlja zapisnik,
– utvrdi visinu sredstava zajedničke pričuve koju snosi pojedini suvlasnik,
– organizira naplatu sredstava zajedničke pričuve, uključivši i prinudnu naplatu,
– raspolaže sredstvima koje suvlasnici izdvajaju za pokriće troškova održavanja zajedničkih dijelova i uređaja, uključivši i troškove upravljanja (sredstva zajedničke pričuve), u skladu s godišnjim programom,
– upravlja i raspolaže sredstvima pričuve na računu radi zaštite njihove vrijednosti,
– osigurava zajedničke dijelove i uređaje od rizika prema godišnjem programu,
– uzima kredite i zajmove radi osiguranja dodatnih sredstava za pokriće troškova održavanja zgrade, a na osnovi odluke suvlasnika, odnosno odluke predstavnika suvlasnika
– u upravljanju nekretninom ovlašten je voditi u ime svih suvlasnika nekretnine postupke pred sudom ili drugim tijelima vlasti, što uključuje i ovlasti da opunomoćuje stručne zastupnike za vođenje tih postupaka,
-dužan je izraditi plan predviđenih poslova za održavanje, kao i predvidivih troškova i opterećenja u narednoj kalendarskoj godini (godišnji program) ili za višegodišnje razdoblje, te to na prikladan način objaviti u zgradi najkasnije do isteka tekuće kalendarske godine.
Važno je istaknuti da navedene poslove redovite uprave upravitelj poduzima na temelju odluke većine suvlasnika, dok bi izvanredne poslove uprave poput popravka, dogradnje, nadogradnje, preuređenja, otuđenje cijele zgrade i slično mogao poduzimati samo na temelju suglasnosti svih suvlasnika ili odluke suda koja je zamjenjuje.
Kako je upravitelj dužan upravljati zgradom?
Upravitelja, kao i sve druge profesionalce, obvezuje članak 10. st. 2. Zakona o obveznim odnosima da u ispunjavanju obveze iz svoje profesionalne djelatnosti postupa s povećanom pažnjom, prema pravilima struke i običajima (pažnjom dobrog stručnjaka).
Osim navedenog, Kodeks poslovanja i ponašanja upravitelja nekretninama uređuju se načela i pravila ponašanja obvezatna za sve pravne osobe registrirane za obavljanje djelatnosti upravljanja i održavanja zgrada sa sjedištem u Republici Hrvatskoj. Navedeni Kodeks propisuje da su, u obavljanju svog posla upravitelji zgrada obvezni postupati savjesno i pošteno te u skladu s pravilima dobrih poslovnih običaja graditi povjerenje i međusobnu suradnju u zaštiti i promicanju zajedničkih gospodarskih, strukovnih i drugih interesa radi očuvanja dostojanstva i ugleda upravitelja, kao i stvaranja povoljnih uvjeta za obavljanje poslova upravljanja zgradama.
Međutim, poznata je činjenica da se suvlasnici zgrade često žale na upravitelje da ne poštuju svoje obveze koje su im oni odredili, primjerice oglušuju se na molbe i zahtjeve suvlasnika o načinu kako upravljaju pričuvom, a istovremeno dobivaju naknadu iz pričuve koju plaćaju suvlasnici sukladno navedenom Zakonu. Stoga, kako ne bi došlo do sukoba između suvlasnika i upravitelja pravilnije je da suvlasnici donesu odluku o promijeni upravitelja ili podnesu tužbu ukoliko su im grubo prekršena suvlasnička prava njegovim nezakonitim postupanjem.
Kako suvlasnici mogu promijeniti upravitelja zgrade?
Prije nego što se podnese tužba protiv upravitelja zgrade, suvlasnici koji su nezadovoljni radom upravitelja mogu u svako doba donijeti odluku o njegovoj promjeni. Međutim, da bi odluka bila valjana, potrebna je suglasnost suvlasnika koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova. Takvu odluku o promjeni upravitelja koja je ujedno i otkaz ugovora o upravljanju sa potpisom većine suvlasnika, suvlasnici moraju pisanim putem dostaviti upravitelju uz otkazni rok od tri mjeseca, koji će početi teći prvoga dana mjeseca koji slijedi otkazu.
Valja istaknuti da ako upravitelj grubo zanemaruje svoje dužnosti, sud će ga smijeniti na zahtjev bilo kojega suvlasnika i odrediti drugoga upravitelja. Stoga, ako sud utvrdi da upravitelj grubo zanemaruje svoje dužnosti, donijeti će odluku kojom će ga smijeniti, te će odrediti iznos naknade štete koja je nastala radi njegove grube nemarnosti ili propusta. Važno je istaknuti kako će sud svojom odlukom odrediti drugoga upravitelja te smijenjena osoba više nikad neće moći biti postavljena za upravitelja iste zgrade. U tom slučaju, upravitelj kojem je završila uprava dužan je bez odgađanja položiti račun o pričuvi i ostatak predati novom upravitelju i to u roku od četrnaest dana pod prijetnjom ovrhe.
Tužba protiv upravitelja zgrade
Kao što je prethodno navedeno, ukoliko je upravitelj grubo kršio suvlasnička prava ili je nezakonito postupao, suvlasnici su ovlašteni ne samo da ga promijene već ga mogu i tužiti u građanskom postupku te tražiti naknadu štete.
Tužba protiv upravitelja zgrade mora biti u pisanom obliku, razumljiva i mora sadržavati sve ono što je potrebno da bi se u vezi s njime moglo postupati. Sukladno Zakonu o parničnom postupku, tužba protiv predstavnika stanara mora sadržavati:
– oznaku suda,
– ime, prebivalište, odnosno boravište suvlasnika, njihovih zakonskih zastupnika i punomoćnika, ako ih imaju, te upravitelja zgrade,
– osobni identifikacijski broj suvlasnika,
– predmet spora,
– sadržaj izjave te
– potpis podnositelja.
Tužitelj u tužbi mora navesti navedene pretpostavke odgovornosti za štetu te može zahtijevati naknadu imovinske (materijalne) štete jer štetnom radnjom štetnika, dakle upravitelja zgrade počinjena šteta.
Kome se podnosi tužba protiv upravitelja zgrade?
Tužba protiv upravitelja zgrade se podnosi nadležnom općinskom sudu prema mjestu gdje se nekretnina nalazi.
Tužba protiv upravitelja zgrade i odluka suda
Ukoliko se tužba protiv upravitelja zgrade usvoji, sud će najprije upravitelju zgrade naložiti da uspostavi stanje koje je bilo prije nego što je šteta nastala. To znači da mora suvlasnicima vratiti sve ono što im je štetnom radnjom upropastio ili oduzeo.
Međutim, ako uspostava prijašnjeg stanja ne otklanja štetu potpuno, upravitelj zgrade dužan je za ostatak štete dati naknadu u novcu. Pod obujam naknade štete razumijeva se skup svih šteta koje su se dogodile zbog neke štetne radnje. Tu spadaju obična šteta i izmakla korist, troškovi učinjeni radi umanjenja ili ublažavanja štetnih posljedica i kamate na iznos naknade.
Treba Vam odvjetnik ili pravni savjet, obratite nam se s povjerenjem.
