Vlasništvo i posjed nekretnine vrlo su različiti jer sukladno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine 91/96, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15 i 52/25) vlasništvo je vrsta stvarnog prava na određenoj stvari koje ovlašćuje svojeg nositelja da s tom stvari i koristima od nje čini sve što ga je volja te da svakoga drugoga od toga isključi, a ako to nije protivno tuđim pravima ni zakonskim ograničenjima, a posjed je pravno relevantna faktična vlast koju neka osoba ima glede određene stvari. Za razliku od vlasništva koje je jedno od stvarnih prava, posjed se smatra činjenicom, ali socijalno i pravno relevantnom koja izaziva određene pravne učinke stoga u nastavku ovog članka saznajete razlike koje vlasništvo i posjed nekretnine proizvode u pravnom prometu.
Stjecanje prava vlasništva
Pravo vlasništva se može steći na temelju pravnog posla, odluke suda i druge nadležne vlasti, nasljeđivanjem i na temelju zakona. Stjecanje prava vlasništva moguće je na temelju pravnog posla tako da vlasništvo s dotadašnjeg vlasnika pravnim poslom prelazi na stjecatelja, a na način određen zakonom. Ako se radi o nekretnini, posao mora biti u pisanom obliku, a pritom valja znati kako nitko na drugoga ne može prenijeti više prava nego što ih sam ima.
Pravo vlasništva na temelju odluke suda i druge nadležne vlasti stječe se u trenutku pravomoćnosti odluke te na taj način ne prestaju ostala stvarna prava koja postoje na stvari. Važno je znati kako nasljednik stječe pravo vlasništva naslijeđenih stvari u trenutku otvaranja nasljedstva. Pravo vlasništva se stječe i ispunjenjem određenih pretpostavki koje predviđa zakon, a u tom slučaju prestaju i sva stvarna prava na stvari koja su dotad postojala.
Stjecanje posjeda
Prema odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima posjed je stečen kada stjecatelj uspostavi faktičnu vlast glede određene stvari, bilo da ju je osnovao jednostranim činom u kojem slučaju govorimo o izvornom stjecanju posjeda ili da mu je takav posjed prenesen, a u kojem slučaju se radi o izvedenom načinu stjecanja posjeda. Posjed je izvorno stečen u slučaju kada stjecatelj fizički uzme stvar koja do tada nitko nije posjedovao u svoj neposredan posjed, primjerice ako je krivolovac uhvatio neku životinju u zamku i uzeo je u svoje ruke.
Međutim valja napomenuti kako pritom nije dozvoljeno uspostavljanje faktične vlasti na stvari tako da bi se ta vlast uspostavila oduzimanjem od dotadašnjeg posjednika, osim ako bi se radilo o izvedenom stjecanju u kojem slučaju bi novi posjednik stekao posjed voljom dotadašnjeg posjednika. Tada stjecatelj stječe posjed stvari u trenutku kada bi mu dotadašnji posjednik očitovanjem svoje volje npr. sklopljenim ugovorom predao određenu stvar te bi mu potom doista stvar fizički i predao. Iz navedenih pravila vidljivo je kako se vlasništvo i posjed nekretnine razlikuju ne samo u načinu stjecanja već i u ovlastima i pravima koje proizvode.
Dosjelost
Dosjelošću se stječe pravo vlasništva samostalnim posjedom te stvari, ako posjed ima zakonom određenu kakvoću, neprekidno traje zakonom određeno vrijeme, a posjednik je sposoban biti vlasnikom te stvari. U slučaju da posjednik ima kvalificirani posjed, odnosno ako je takav posjed zakonit, istinit, pošten i traje najmanje tri godine za pokretnine i deset godina za nekretnine i u slučaju da samostalni posjed posjednik ima barem pošteni posjed u trajanju od deset godina za pokretnine i dvadeset godina za nekretnine može steći stvar u vlasništvo dosjelošću.
Za stjecanje dosjelošću stvari u vlasništvu Republike Hrvatske, samoupravnih jedinica i ostalih pravnih osoba koje služe u dobrotvorne svrhe potrebno je dvostruko vrijeme trajanja gornjih rokova.
Osim prije navedenih načina stjecanja posjeda, da bi posjednik stekao posjed, mora biti određene kvalitete, odnosno zakonit, istinit i pošten. Posjed koji ima sve tri navedene kvalitete naziva se kvalificiranim posjedom. Zakonit je onaj posjed koji se zasniva na valjanoj pravnoj osnovi, odnosno valjanom pravnom temelju, primjerice koji je stečen temeljem ugovora kod kojeg se predaje stvar drugoj osobi na korištenje, uporabu i slično.
Posjed je istinit ako ga je stjecatelj stekao na dopušten i pravilan način neovisno o tome radi li se o izvornom ili izvedenom stjecanju. U slučaju da posjednik stekne posjed protivno volji dotadašnjeg posjednika služeći se fizičkom ili psihičkom silom, prijevarom ili zlouporabom povjerenja, posjed tada nije istinit te u tom slučaju dotadašnji posjednik ima pravo da se ostvari zaštita posjeda, bilo putem suda ili putem samopomoći. Pošten je onaj posjed kada posjednik koji ga je stekao nije znao niti je s obzirom na okolnosti imao dovoljno razloga posumnjati da mu ne pripada pravo na posjed stvari ili prava.
Zaštita prava vlasništva
Kako u pogledu stjecanja tako i u pogledu zaštite vlasništvo i posjed nekretnine razlikuju se u bitnome. Vlasnik ima pravo zahtijevati od osobe koja posjeduje njegovu stvar da mu preda posjed stvari i to njegovo pravo ne može zastarijeti. S druge strane, takvo pravo ne pripada osobi koja je stvar otuđila u svoje ime dok stvar još nije bila njezina, a poslje ju je stekla u vlasništvo.
Tužbe za zaštitu prava vlasništva su prava vlasnička tužba (actio reivindicatio), vlasnička tužbe predmnijevanog vlasnika (actio publiciana), zaštita od uznemiravanja (actio negatoria, tužba radi „nepačanja“), a postoji i zaštita kojom se vlasnik štiti od povrede upisom u zemljišnoj knjizi (žalba i brisovna tužba).
Da bi vlasnik u postupku pred sudom ili drugim nadležnim tijelom ostvario svoje pravo na zaštitu, odnosno da bi od posjednika mogao zahtijevati da mu preda svoj posjed neke stvari, vlasnik mora dokazati da je stvar koju zahtijeva njegovo vlasništvo, odnosno pravni temelj tog prava vlasništva te da se nalazi u tuženikovu posjedu. Vlasnik mora opisati stvar prema njezinim osobinama koje je razlikuju od drugih istovrsnih stvari.
Osoba koja u postupku pred sudom ili drugim nadležnim tijelom dokaže pravni temelj i istinit način svoga stjecanja stvari, smatrat će se vlasnikom te stvari te može tražiti od posjednika bez pravnog temelja ili na slabijem pravnom temelju da mu takvu stvar preda. Također, ako treća osoba bespravno uznemirava vlasnika i predmnijevanog vlasnika na drugi način, a ne oduzimanjem stvari, vlasnik može i putem suda zahtijevati da takvo uznemiravanje prestane.
Nadalje, ako neka osoba povrijedi vlasnikovo pravo vlasništva nevaljanim upisom u zemljišne knjige, vlasnik se ima pravo zaštititi od takvog postupanja sredstvima koja za zaštitu knjižnih prava daju pravila zemljišnoknjižnoga prava.
Vlasništvo i posjed nekretnine – Zaštita posjeda
Posjedniku je zaštita posjeda omogućena sukladno Zakonu o parničnom postupku na način da posjednik zbog samovlasnog smetanja posjeda može podnijeti sudu tužbu zbog smetanja posjeda. Navedenom tužbom posjednik može zahtijevati utvrđivanje čina smetanja tužiteljevog posjeda, da se tuženiku naredi uspostava ranijeg posjedovnog stanja i da se zabrani daljnje takvo ili slično smetanje posjeda ubuduće.
Da bi sud donio rješenje o smetanju posjeda, prvo mora raspraviti i dokazati činjenice o posljednjem stanju posjeda i utvrditi je li posjed bio samovlasno smetan. Isključena je mogućnost da sud raspravlja o pitanjima kome pripada pravo na posjed, o pravnoj osnovi i o poštenju posjednika. Usvajanjem tužbenog zahtjeva i donošenjem rješenja, sud će tuženiku narediti uspostavu prijašnjeg posjedovnog stanja u dobrovoljnom roku koji odredi. Protekom navedenog roka, ako tuženik nije izvršio radnju koja mu je rješenjem određena, tužitelj ima pravo zahtijevati ovrhu rješenja u roku od trideset dana.
Pravo na zaštitu posjeda prestaje protekom roka od trideset dana od dana kada je osoba kojoj je posjed smetan saznala za čin smetanja posjeda i počinitelja, a najkasnije u roku od godinu dana od dana od samog čina smetanja.
Posjedovni i vlasnički list
Vlasnički list je dokument iz kojeg su vidljivi podaci o vlasništvu te se njime dokazuje vlasništvo nad određenom nekretninom. Vlasnički list izdaje zemljišnoknjižni sud, odnosno gruntovnica. Posjedovni list je dokument koji sadrži podatke o katastarskoj čestici, kao i podatke o posjedniku, odnosno korisniku pojedine čestice, međutim valja znati kako posjedovni list nije dokaz vlasništva.
Vlasništvo i posjed nekretnine – Prestanak prava vlasništva
Vlasništvo i posjed nekretnine se razlikuju i u načinu prestanka. Stoga valja znati kako pravo vlasništva prestaje propašću stvari koja je bila predmetom tog prava, a ostanu li ostaci ostaje pravo vlasništva na njima, kao i kada stvar priraste drugoj stvari tako da postane njezin dio, odnosno kada izgubi samostalnost. Također, ako je stvar stavljena izvan prometa prestaje pravo dotadašnjeg vlasnika na njoj, a takav je npr. učinak potpunog izvlaštenja.
Pravo vlasništva prestaje i kada druga osoba izvorno stekne vlasništvo stvari, a derivativno samo za otuđivatelja, zatim odreknućem, npr. napuštanjem posjeda pokretne stvari, a nad nekretninama kada temeljem pisanog odreknuća bude izvršen upis brisanja u zemljišnoj knjizi. Vlasništvo može prestati i na temelju zakona, a pritom se štiti stjecatelje u dobroj vjeri.
Vlasništvo i posjed nekretnine – Prestanak posjeda
Posjed stvari prestaje u slučajevima ako određena stvar propadne, kada se ista izgubi, a nema izgleda da će se opet pronaći, te u slučajevima kada je posjednik svojom voljom napusti. Posjedniku također prestaje njegov posjed i kada stvar stekne u posjed osoba koja neće izvršavati nikakvu njegovu vlast u pogledu te stvari ili kad mu je druga osoba oduzme stvar, ako on nije ostvario zaštitu svojeg posjeda.
Posjed prava prestaje u situaciji kada propadne nekretnina na kojoj se izvršavao sadržaj takvog prava ili se posjednik odrekao svojega posjeda prava. S druge strane, posjed prava neće prestati samim neizvršavanjem sadržaja prava stvarne služnosti dok ga njegov posjednik može i dalje izvršavati.
Treba Vam odvjetnik za nekretnine ili pravni savjet, obratite nam se s povjerenjem.
