Ovrha na nekretnini je poseban ovršni postupak koji se radi naplate novčane tražbine provodi na nekretnini te je upravo za ovršenika ovo najpogubnijim oblikom ovrhe. Procjena vrijednosti nekretnina je nazaobilazni postupak prilikom ovrhe na nekretnini.
Kako izgleda sami postupak ovrhe, koju su uvjeti i kakva je sudska praksa u provođenju ovrha na nekretnini možete saznati možete saznati u našem članku „Ovrha na nekretnini – postupak, uvjeti, sudska praksa“
U ovom članku ćemo se isključivo baviti na koji način sud određuje vrijednost nekretnine, kako se provodi prodaja nekretnine te na kraju i samo namirenje vjerovnika.
Procjena vrijednosti nekretnina i kako sud određuje vrijednost nekretnine u ovršnom postupku?
Način utvrđivanja vrijednosti nekretnine propisan je člankom 92. Ovršnog zakona.
Vrijednost nekretnine određuje sud po slobodnoj ocjeni na temelju obrazloženog nalaza i mišljenja ovlaštenog sudskog vještaka ili procjenitelja i to odmah na ročištu, ali tek nakon što je omogućio strankama, založnim vjerovnicima, sudionicima u postupku, kao i osoba koje imaju pravo prvokupa da se o procjeni izjasne.
Izuzetak od navedenog načina utvrđivanja vrijednosti propisan je odredbom st.3. istog članka – tj. da se kao mjerodavna vrijednost uzima ona vrijednost koja je utvrđena u sudskom ili izvansudskom sporazumu na temelju kojeg je stečeno založno ili koje drugo odgovarajuće pravo na nekretnini, osim ako se stranke drugačije sporazume najkasnije do donošenja zaključka o prodaji.
Procjena vrijednosti nekretnina i temelj za utvrđivanje vrijednosti nekretnine
Prije rujna 2014. godine pravilo je bilo da se vrijednost nekretnine utvrđuje temeljem podataka pribavljenih od porezne uprave, a samo iznimno je ovršni sud određivao vještačenje i to ako je to jedna od stranaka predložila te ako je sud ocijenio da je to potrebno zbog toga što se stranke ne mogu izjasniti o stvarnoj vrijednosti nekretnine niti se njena vrijednosti može valjano utvrditi na temelju podataka porezne uprave.
Međutim, danas to više nije slučaj. Iz sentence Županijskog suda u Bjelovaru, Gž Ovr-587/15-2 od dana 30.09.2015. godine proizlazi sljedeće:
„U postupcima ovrhe pokrenutim nakon 01. rujna 2014. godine temelj ovršnom sudu za utvrđivanje vrijednosti nekretnine ovršenika je procjena ovlaštenih sudskih vještaka ili procjenitelja – pa sud više nije ovlašten vrijednost nekretnine utvrđivati na temelju podataka o prometnoj vrijednosti pribavljenih od porezne uprave.“
Konačnu odluku o vrijednosti nekretnine sud utvrđuje zaključkom o prodaji, sukladno članku 93. Ovršnog zakona.
Tim se zaključkom ujedno određuju načini i uvjeti prodaje nekretnine. Odredbom članka 95.a stavak 1. OZ-a propisano je da prodaju nekretnine provodi Financijska agencija, dok zahtjev za prodaju Financijskoj agenciji dostavlja sud.
Na koji način se obavlja prodaja nekretnine?
Prodaja se obavlja elektroničkom javnom dražbom, a ona započinje objavom poziva na sudjelovanje u elektroničkoj javnoj dražbi.
Kupac nekretnine ne može biti ovršenik, sudac ili druga osoba koja službeno sudjeluje u postupku prodaje, niti osoba koja po zakonu ne može steći nekretninu koja je predmet prodaje, a kao kupci na javnoj dražbi mogu sudjelovati samo osobe koje su prethodno uplatile jamčevinu.
Ovršnim je zakonom propisano da se na prvoj elektroničkoj javnoj dražbi nekretnina ne može prodati ispod četiri petine utvrđene vrijednosti (članak 92. OZ-a), dok iz stavka 2. istog članka proizlazi da se na drugoj elektroničkoj javnoj dražbi nekretnina ne može prodati ispod tri petine njezine utvrđene vrijednosti.
Sam postupak prikupljanja i davanja ponuda u elektroničkoj javnoj dražbi propisan je Pravilnikom o načinu i postupku provedbe ovrhe na nekretninama i pokretninama u ovršnom postupku.
Ako se ni na drugoj elektroničkoj javnoj dražbi ne postigne cijena čiji je način utvrđivanja ranije opisan, sud će obustaviti ovrhu, ali obustava ovrhe ne priječi pokretanje novog ovršnog postupka radi naplate iste tražbine na istoj nekretnini.
Elektronička javna dražba
S druge pak strane, ako elektronička javna dražba u poledu prispjelih ponuda uspije, Financijska agencija će odmah, bez odgode, obavijestiti sud o provedenoj elektroničkoj javnoj dražbi.
Nakon što sud primi obavijest Financijske agencije o prispjelim ponudama, sudac je taj koji utvrđuje koji je kupac ponudio najveću cijenu i jesu li ispunjene pretpostavke za dosudu nekretnina te o tome donosi rješenjem o dosudi nekretnine.
Nakon što rješenje o dosudi nekretnine postane pravomoćno, sud pristupa namirenju vjerovnika.
Iz prodajne cijene namiruje se ovrhovoditelj na čiji je prijedlog određena ovrha.
Također, iz predmetnog se iznosa namiruju i založni vjerovnici, osobe koje imaju pravo na osobne služnosti i druga prava, Republika Hrvatska i općine, gradovi i županije na osnovu poreza i drugih pristojbi.
Tek nakon podmirenja svih navedenih potraživanja, preostali iznos od prodaje nekretnine, ako postoji, pripada ovršeniku, što se u praksi rijetko događa.
Treba li Vam odvjetnik za nekretnine, javite nam se s povjerenjem!
