Sukladno odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine 91/96, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15 i 52/25), suvlasnik zgrade je fizička ili pravna osoba koja u zgradi ima vlasništvo nad barem jednim stanom ili nekim drugim prostorom. Tko sastavlja međuvlasnički ugovor je uvijek pitanje koje postavljaju suvlasnici kada žele organizirati upravljanje zgradom? Odnosi između suglasnika zgrade u vezi upravljanja, održavanja i korištenja zgrade moraju se urediti međuvlasničkim ugovorom.
Tko sastavlja međuvlasnički ugovor?
Međuvlasnički ugovor u pisanom obliku sastavljaju suvlasnici, a da bi bio valjan potrebno je da ga potpišu suvlasnici čiji udio u vlasništvu posebnih dijelova zgrade bude veći od 50% te se tada odluke primjenjuju na ostale suvlasnike u zgradi.
U praksi je važno da suvlasnici sklope međuvlasnički ugovor jer se njime detaljno mogu dogovoriti stvari koje se često pokazuju kao problematične kao što su uvjeti rada, odgovornost te postupak smjenjivanja predstavnika stanara, te način i iznos plaćanja zajedničke pričuve.
Tko sastavlja međuvlasnički ugovor i koje elemente treba sadržavati međuvlasnički ugovor?
Međuvlasničkim ugovorom suvlasnici odlučuju o svim pitanjima koja se tiču zajedničkih dijelova zgrade. Međuvlasnički ugovor treba sadržavati podatke o veličini suvlasničkih dijelova nekretnine, o uvjetima, načinu i osobi koja će upravljati nekretninom, podatke o predstavniku stanara koji će biti ovlašten za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju, odnosno trećim osobama i granice njegovih ovlasti, te uvjete i način korištenja zajedničkih prostorija, uključujući i stan namijenjen za nadstojnika zgrade te uređaja i zemljišta koje pripada određenoj nekretnini.
Dakle, osim što se međuvlasničkim ugovorom uređuju međusobni odnosi suvlasnika, odabire se upravitelj i bira predstavnik stanara, određje se i iznos zajedničke pričuve.
Tko sastavlja međuvlasnički ugovor – mijenjanje i nadopunjavanje
U prilogu međuvlasničkog ugovora nalaze se popis suvlasnika sa suvlasničkim udjelima i udjelima u troškovima održavanja, te popis zajedničkih dijelova i uređaja zgrade.
Važno je napomenuti da su predstavnik, odnosno upravitelj dužni su svakom suvlasniku dati kopiju međuvlasničkog ugovora, te njegove odredbe imaju učinak prema suvlasniku koji je to pravo stekao nakon sklapanja međuvlasničkoga ugovora.
Isto tako, sadržaj međuvlasničkog ugovora mogu mijenjati i nadopunjavati isključivo suvlasnici i to odlukama natpolovične većine po udjelu u vlasništvu zgrade i one se utvrđuju anexom.
Predstavnik suvlasnika zgrade
Jedna od najbitniji odredba međuvlasničkog ugovora je ona o predstavniku stanara koji će biti ovlašten za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju, odnosno trećim osobama.
Predstavnika biraju suvlasnici zgrade nadpolovičnom većinom koja se određuje prema veličinama prostora suvlasnika te mu dodjeljuju ovlasti predviđene međuvlasničkim ugovorom.
Primjerice, u slučaju puknuća vodovodne cijevi u zgradi, suvlasnik o nastalom kvaru obavještava predstavnika zgrade koji o tom problemu obavještava upravitelja zgrade. Ako se radi o kvaru koji nije potrebno hitno popraviti predstavnik organizira sastanak na kojem suvlasnicima zgrade predstavlja ponude za popravak puknuća vodovodne cijevi, sakupljene od strane upravitelja zgrade. Ovlašteni predstavnik o rezultatima sastanka, tj. o izabranoj ponudi izvješćuje upravitelja zgrade. Nakon toga osigurava odabranom izvođaču radova pristup prostoru u kojem se nalazi puknuta vodovodna cijev. Po okončanju radova provjerava da li su radovi izvršeni kvalitetno i sukladno ponudi te ovjerava dokumentaciju upravitelja zgrade neophodnu za plaćanje računa za popravak.
Naknada predstavniku suvlasnika zgrade
Predstavnik može na osnovu međuvlasničkog ugovora za svoj rad primati naknadu u vidu honorara za obavljanje poslova ovlaštenog predstavnika suvlasnika zgrade. Isto tako, odgovoran je za vlastite samoinicijativne odluke i sklapanje poslova sa štetnim posljedicama mimo dodjeljenih ovlasti i odluka suvlasnika.Tada ga suvlasnici mogu razriješiti dužnosti uz naknadu štetnih posljedica. Važno je napomenuti da predstavnik suvlasnika sklopa s upraviteljem ugovor o upravljanju zgradom u ime i za račun suvlasnika.
Tko je upravitelj zgrade?
Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisuje da svaka zgrada mora imati sklopljen ugovor o upravljanju s nekim od ovlaštenih upravitelja. Upravitelj je fizička ili pravna osoba kojoj su suvlasnici suglasno povjerili upravljanje stambenom zgradom. On raspolaže sredstvima zajedničke pričuve i upravlja nekretninom u ime i za račun suvlasnika, u granicama ovlasti utvrđenih ugovorom o upravljanju sklopljenim između suvlasnika i upravitelja te zastupa suvlasnike u svezi s upravljanjem nekretninom u postupcima pred državnim tijelima, osim ako samim ugovorom nije drugačije utvrđeno. Upravitelja koji postupa suprotno obvezama iz ugovora o upravljanju, suvlasnici mogu razriješiti dužnosti te im je dužan naknaditi štetu koja nastane radi njegove nemarnosti ili propusta.
Zajednička pričuva
Međuvlasničkim ugovorom utvrđuje se iznos sredstva potrebna za pokriće troškova upravljanja i održavanja zgrade. Zajednička pričuva je zajednička imovina svih suvlasnika nekretnine namijenjena za pokriće troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine te za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova. Sredstva zajedničke pričuve suvlasnici su dužni uplaćivati na račun koji će u tu svrhu otvoriti, prema utvrđenom godišnjem, odnosno višegodišnjem programu, a najmanje u visini koja odgovara 0,54% vrijednosti njihova posebnoga dijela.
Dužnost plaćanja zajedničke pričuve
Važno je napomenuti da su svi suvlasnici su prema međuvlasničkom ugovoru dužni plaćati pričuvu jer ukoliko je pojedini suvlasnik ne plaća, zakonska je obaveza upravitelja zgrade da pokrene postupak prisilne naplate neplaćenog iznosa pričuve. Isto tako, ovlašteni predstavnik suvlasnika zgrade i upravitelj zgrade ne mogu samostalno raspolagati sredstvima zajedničke pričuve niti podizati gotovinu sa transakcijskog računa zgrade.
Treba li Vam odvjetnik etažiranje, obratite nam se s povjerenjem.
