Zanima li Vas koja su Vaša prva vezana uz nekretninu na kojoj ste većinski vlasnik? Nešto više vezano uz temu prava većinskog vlasnika nekretnine nastavite čitati u članku koji slijedi.
Tko je većinski vlasnik nekretnine?
Prava većinskog vlasnika nekretnine,većinski dio i pojam suvlasništva uređuje Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/1996).
Navedeni zakon definira suvlasništvo kao sudjelovanje više osoba u pravu vlasništva iste stvari kod kojeg svakom pojedinom suvlasniku pripada po neki dio prava vlasništva te stvari, računski određen razmjerom prema cijelom pravu vlasništva. Većinski vlasnik je onaj kojem pripada većina vlasništva.
Najprije je potrebno navesti da Zakon pravi razliku između suvlasništva i zajedničkog vlasništva. S jedne strane, suvlasništvo se pojavljuje kao redoviti oblik sudjelovanja više osoba u pravu vlasništva, dok s druge strane zajedničko vlasništvo postoji jedino pod posebnim, zakonom određenim pretpostavkama.
Dakle, suvlasništvo je kada više osoba istodobno sudjeluje u vlasništvu iste stvari, a uspostavlja se konkurencijom među vlasnicima ili diobom stvari na idealne dijelove. Kako je suvlasnički dio prava vlasništva koji pripada određenom suvlasniku, u nastavku ćemo navesti više o suvlasničkom dijelu.
Među suvlasnicima, pravo vlasništva podijeljeno je po obujmu, a ne sadržaju, na dijelove koje se označava razlomkom. Na svakog suvlasnika otpada po neki računski dio prava vlasništva – alikvotni dio, odnosno njegov suvlasnički dio.
Primjerice, poslovni prostor podijeljen na jednake dijelove između dva poslovna partnera znači da će svakome od njih pripasti jedna polovina prava vlasništva. Suvlasnički dijelovi ne moraju biti jednako veliki, ali njihov zbroj ne može biti niti manji niti veći od cijelog prava vlasništva na stvari. U sumnji koliki su suvlasnički dijelovi, smatra se da su jednaki.
Prava većinskog vlasnika nekretnine i izvršavanje prava vlasništva glede cijele stvari
Nije li što drugo određeno, svaki suvlasnik, a samim time i većinski vlasnik, smije izvršavati glede cijele stvari sve ovlasti koje ima kao nositelj dijela prava vlasništva bez suglasnosti ostalih suvlasnika, ako time ne vrijeđa prava ostalih suvlasnika.
Plodovi i druge koristi od cijele stvari, kao i troškovi i tereti, dijele se među sve suvlasnike razmjerno veličini njihovih suvlasničkih dijelova, ako se drukčije ne sporazumiju.
Svaki većinski vlasnik nekretnine ili suvlasnik ima pravo u svako doba zahtijevati da se polože računi i podijele sve koristi. Svaki suvlasnik nekretnine koji ima za to odgovarajući suvlasnički dio, ima pravo u svako doba zahtijevati da se u korist njegova suvlasničkoga dijela nekretnine osnuje vlasništvo određenoga posebnoga dijela, ako su ispunjene pretpostavke pod kojima se ono može osnovati.
Kad je neki suvlasnik poduzeo posao glede suvlasničke stvari bez potrebne suglasnosti ostalih, primjenjuju se pravila o poslovodstvu bez naloga.
Suvlasnik smije samostalno raspolagati svojim idealnim dijelom stvari, odnosno svojim suvlasničkim dijelom po pravilima koja vrijede za vlasnikova pravna raspolaganja, ako time ne dira u tuđa prava
Zaključno, svaki je suvlasnik, vlasnik onog idealnog dijela stvari koji odgovara njegovu suvlasničkom dijelu, te glede njega ima sve ovlasti.
Pravo na razvrgnuće suvlasništva nekretnine
Sukladno Zakonu, kad postoji suvlasništvo neke stvari, uzima se da je ta stvar pravno razdijeljena na sadržajno jednake dijelove (idealne dijelove), kojima je veličina određena veličinom suvlasničkih dijelova. Dakle, svaki suvlasnik je vlasnik onoga idealnoga dijela stvari koji odgovara njegovu suvlasničkom dijelu, pa glede njega ima sve ovlasti kakve pripadaju vlasniku, ako ih može izvršavati s obzirom na narav idealnoga dijela.
Nije li što drugo određeno, svaki suvlasnik smije izvršavati glede cijele stvari sve ovlasti koje ima kao nositelj dijela prava vlasništva bez suglasnosti ostalih suvlasnika, ako time ne vrijeđa prava ostalih suvlasnika.
Na taj način, svaki većinski vlasnik odnosno suvlasnik ima pravo na razvrgnuće suvlasništva, ako je moguće i dopušteno i to mu pravo ne zastarijeva. Važno je napomenuti da većinski vlasnik može zahtijevati razvrgnuće u bilo koje doba, osim kad bi to bilo na štetu ostalih, no može i tada ako se s obzirom na okolnosti ne bi moglo razumno očekivati da će se prilike uskoro tako izmijeniti da razvrgnuće ne bi bilo na štetu drugih suvlasnika.
O prigovoru da se ne može zahtijevati razvrgnuće odlučit će sud nadležan za vođenje postupka razvrgnuća.
Stoga, sukladno Zakonu, suvlasnik može pravo na razvrgnuće ostvariti:
– sporazumom (ugovorom o razvrgnuću) sa svim suvlasnicima s kojima razvrgava suvlasničku zajednicu (dobrovoljno razvrgnuće) ili
– putem suda, kada između suvlasnika nema suglasnosti glede načina razvrgnuća (sudsko razvrgnuće).
Suvlasnik smije samostalno raspolagati svojim idealnim dijelom stvari, odnosno svojim suvlasničkim dijelom po pravilima koja vrijede za vlasnikova pravna raspolaganja, ako time ne dira u tuđa prava.
Poslovi redovite uprave
Poslovi redovite uprave su oni koji se poduzimaju radi redovitog održavanja, uporabe i iskorištavanja stvari za njenu redovitu svrhu, ali samo ako ne izazivaju naročito velike troškove.
Zakon o vlasništvu ne definira poslove redovite uprave, nego to prepušta životnoj i pravnoj praksi. Određuje tek da se u sumnji smatra da posao premašuje okvir redovitog upravljanja.
O poslovima koji se tiču samo redovitog upravljanja stvarju suvlasnici odlučuju većinom glasova, koji se računaju po veličini suvlasničkih dijelova, a ne broju suvlasnika.
Ne može li se postići većina, a poduzimanje nekog posla redovite uprave je nužno za održavanje stvari, na zahtjev bilo kojeg od suvlasnika odluku će donijeti sud.
Svaki suvlasnik protiv čije volje je većina odlučila da se neki posao poduzme, ili je to učinio sud, ima pravo zahtijevati osiguranje za buduću štetu.
Sud o tome odlučuje u izvanparničnom postupku, ako nema spora tko su suvlasnici niti o veličini suvlasničkih dijelova.
Prava većinskog vlasnika nekretnine i poslovi izvanredne uprave
Poslovi izvanredne uprave stvari su svi oni koji se poduzimaju na stvari ako:
a) premašuju okvir redovitog održavanja, uporabe i iskorištavanja,
b) se prema uobičajenom tijeku stvari ne može očekivati da bi bili u interesu svim suvlasnika i
c) bi izazvali prevelike troškove.
Za poduzimanje poslova koji premašuju okvir redovitog upravljanja, potrebna je suglasnost svih suvlasnika. Od pravila da o poduzimanju posla izvanredne uprave suvlasnici odlučuju suglasno, iznimke može napraviti sam zakon, ako posebnom odredbom omogući drukčije ili sami suvlasnici, ako odluče da će odlučivati na neki poseban način. Ako se suvlasnici ne mogu suglasiti, onaj suvlasnik koji je predložio posao predvidivo za sve, može zahtijevati razvrgnuće suvlasništva, pa makar to inače ne bi mogao.
Ukoliko Vas zanima nešto više uz temu vlasništva i posjeda nekretnine, možete pročitati ovaj članak.
Treba Vam odvjetnik za nekretnine ili pravni savjet, obratite nam se s povjerenjem.
